Zeitung Heute : Sperrmüllbeseitigung: Rechnung unerwünscht

Andreas Lohse

Neue Möbel sind dann und wann unumgänglich. Doch wohin mit den alten, wenn der Platz benötigt wird? Mangels Fantasie oder aus Faulheit kümmern sich viele Mieter nicht um eine sachgerechte Entsorgung, sondern stellen die einst guten Stücke einfach auf den Hof. Und was dort mit einer Kommode beginnt, wächst auf wundersame Weise über Nacht zu einem Berg. Mancher Vermieter fordert dann seine Mieter auf, das Gerümpel innerhalb einer bestimmten Frist zu entfernen. Doch plötzlich gehört es niemandem mehr.

Nicht nur aus hygienischen Gründen muss der Vermieter handeln, denn rasch kommen Ratten und Ungeziefer, sondern auch aus Gründen der Sicherheit, wenn der Sperrmüll beispielsweise die Zufahrten oder Bewegungsräume für Feuerwehr und Krankenwagen blockiert. Die Empörung ist dann groß, wenn der Vermieter den Schrott abtransportieren lässt und die Kosten dafür mit der nächsten Betriebskostenabrechnung auf alle Mieter umlegt - was natürlich auch jene trifft, die damit nichts zu tun haben.

Als Begründung dafür, dass die Umlage statthaft ist, dient die "Zweite Berechnungsverordnung", in der insgesamt 17 einzelne Betriebskostenarten aufgeführt werden. Daraus geht auch hervor, dass die Abfuhr von Müll als Betriebskosten umlagefähig ist. Insofern können auch die Kosten von Sperrmüllabfuhren umlagefähig sein. Das Amtsgericht Neukölln meint: "Der Ansatz von Entrümpelungskosten in einer Betriebskostenabrechnung ist grundsätzlich nicht zu beanstanden" (Az. 3 C 408 / 99). Nach Auffassung der Richter sei es dem Vermieter "nicht immer zumutbar, meist erfolglose Versuche zu unternehmen, den jeweiligen Verursacher zu ermitteln".

Allerdings besagt die Verordnung auch: "Betriebskosten sind die Kosten, die laufend entstehen." Einmalige Kosten scheiden als umlagefähige Betriebskosten also aus. Analog entschied auch das Landgericht Berlin: "Kosten der Sperrmüllabfuhr sind umlagefähig, wenn sie laufend entstehen und der Vermieter darlegt, welche Anstrengungen er unternommen hat, um die Entstehung von Sperrmüll zu verhindern" (Az. 64 S 405 / 97, sowie ein Fall unter Az. 64 S 123 / 00).

Ein Leser fragte in der Zeitschrift "Das Grundeigentum" der Berliner Haus- und Grundbesitzervereine, ob die Entrümpelung eines Dachraumes ebenfalls umlagefähig sei, der in den Mietverträgen nicht als Gemeinschaftsfläche erwähnt wird. Nein, meint die Hausbesitzerorganisation: "Einmalige Entrümpelungsaktionen können, wenn der Verursacher nicht haftbar gemacht werden kann, nicht auf die Mieter umgelegt werden" (Das Grundeigentum, 3 / 97, S. 154). Auch Entrümpelungen von Kellern oder Wohnungen sind in der Regel nicht umlagefähig, weil dafür zumeist ein verantwortlicher (Vor-) Mieter greifbar ist.

Sparsamkeit gefragt

In einem speziellen Fall hatte ein findiger Vermieter eine Firma beauftragt, regelmäßig - insgesamt fünf Mal im Jahr - Sperrmüll aus dem Hof abzufahren. Die Kosten entstanden damit "laufend" und wurden als Betriebskosten abgerechnet. Zulässigerweise? "Nein", meint man beim Berliner Mieterverein, "da diese Kosten bei einer ordentlichen Bewirtschaftung des Grundstücks nicht entstehen würden", mithin ein Sperrmüllentsorgungsvertrag nicht geschlossen werden müsse. Maßgeblich sei, ob ein sparsam denkender Eigentümer einen solchen Vertrag auch dann geschlossen hätte, wenn er die Kosten nicht an die Mieter weitergeben könne. Den Aspekt einer "ordnungsgemäßen Bewirtschaftung" in diesem Zusammenhang hat das Landgericht Berlin schon 1995 in einem Urteil ausdrücklich betont (in: Das Grundeigentum 1995, S. 941).

In einem anderen Fall haben die Richter der Umlagefähigkeit einen Riegel vorgeschoben: "Sperrmüllabfuhrkosten dürfen dann nicht auf alle Mieter gleichmäßig umgelegt werden, wenn der Vermieter allen Mietern unterschiedslos anbietet, Müll an bestimmten Tagen auf dem Hof abzustellen, wo er dann abgeholt wird" (Az. 64 S 127 / 99). Denn anders als bei den übrigen Kosten entstehen Sperrmüllkosten höchst unterschiedlich, je nachdem, welcher Mieter diese Abfuhr in welchem Maße nutzt, heißt es in der Begründung. Beim Grundbesitzerverband kritisierte man dieses Urteil: Der Vermieter sei für die mieterfreundliche Variante der Entsorgung gleichsam bestraft worden. Die Entscheidung sei nur "vordergründig mieterfreundlich" und letztlich kontraproduktiv, da "kein Vermieter mehr diese Dienstleistung anbieten wird". In jedem Haushalt dürfte "im Laufe der Zeit Sperrmüll anfallen, so dass eine gleichmäßige Umlage nicht ermessenswidrig" sei.

In jedem Fall gilt jedoch, dass die Umlage von Betriebskosten überhaupt vertraglich festgelegt sein muss. Wer eine so genannte Bruttomiete zahlt, kann nicht rückwirkend per Umlage für Sperrmüllaktionen zur Kasse gebeten werden.

Etwaigen Konflikten kann man vorbeugen, wenn man selbst nach Alternativen zum Abstellen des ausgedienten Mobiliars auf dem Hof sucht. Die Berliner Stadtreinigung beispielsweise holt gegen Entgelt alles aus dem Haushalt ab, wofür es keine Verwendung mehr gibt. Kostenlos kann Sperrmüll in geringen Mengen auf einem der BSR-Recyclinghöfe selbst angeliefert werden. Mobiliar, das nicht mehr benötigt wird, allerdings noch gebrauchstauglich ist, holt die BSR auch kostenlos ab und verkauft es in ihrem Gebrauchtwarenhaus in Berlin-Mitte. Und schließlich bleibt für Mieter noch eine Variante: Ist absehbar, dass bei mehreren Hausbewohnern einiges an ausgedientem Hausrat anfällt, kann man sich zusammenschließen und die Kosten der Entsorgung gemeinsam tragen.

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