Zeitung Heute : Wer seine Miete nicht pünktlich zahlt, muss mit einer fristlosen Kündigung rechnen

Andreas Lohse

Harald S. traf sie zwar nicht völlig unerwartet, aber dennoch schmerzhaft: die betriebsbedingte Kündigung durch seinen Arbeitgeber. Der Büroangestellte musste jetzt erst einmal sparen - und kündigte kurzer Hand sämtliche Daueraufträge bei seiner Bank. Auch den für die Miete, die seitdem nicht mehr regelmäßig, sondern nur noch sporadisch und in Teilbeträgen überwiesen wurde. Das machte der Vermieter nicht lange mit. Drei Monate später erhielt Harald S. die Kündigung - fristlos, wegen erheblicher Mietrückstände.

Eine Situation, wie sie manchen treffen kann. Aber es sei davor gewarnt, die Miete als vermeintlich unwichtigste Zahlungspflicht zu betrachten und hinter andere Gläubigerforderungen zu stellen. Denn laut Bürgerlichem Gesetzbuch (§ 554) ist der Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn auch nur eine von drei Voraussetzungen erfüllt ist: 1. Der Mieter zahlt an zwei aufeinander folgenden Terminen die Miete nicht. 2. Der Mieter bleibt an zwei aufeinander folgenden Terminen einen "nicht unerheblichen Teil" des Mietzinses schuldig. "Nicht unerheblich" ist laut Gesetz die rückständige Summe dann, wenn sie die Miete für einen Monat übersteigt. 3. Der Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Zahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung eines Betrages in Verzug, der die Höhe des Mietzinses für zwei Monate erreicht.

Eine fristlose Kündigung ist auch dann möglich, wenn der Mieter ständig die Miete unpünktlich zahlt, das heißt erheblich verspätet (mehr als eine Woche) und eine Abmahnung des Vermieters mit Kündigungsdrohung daran nichts geändert hat (LG Frankfurt, Az. 2 / 11 S 421 / 91). Unpünktliche Mietzahlungen können auch zu einer ordentlichen, also fristgerechten Kündigung führen. Dies setze "nicht zwingend eine vorherige erfolglose Abmahnung mit Hinweis auf die bevorstehende Kündigung voraus", so ein Rechtsentscheid des Oberlandesgerichtes Oldenburg (Az. RE 5 UH 2 / 91).

Bei Verzug schnell reagieren

In einem Fall konnte ein Mieter eine fristlose Kündigung allerdings ausnahmsweise abwehren. Ein Zwangsverwalter hatte den Fehler gemacht, dem Mieter trotz anhaltenden Zahlungsverzugs erst nach einem Jahr die Wohnung fristlos zu kündigen. Das Landgericht Berlin wies dabei sowohl die Räumungsklage (mangels vorheriger Abmahnung) ab als auch die Zahlungsklage, denn dem Verwalter war ein weiterer Fehler unterlaufen: Er hatte die Benachrichtigung der Mieter über die Zwangsverwaltung zwar zustellen lassen. Doch war das Schreiben nach Art und Aufmachung - im neutralen Umschlag ohne Briefmarke in die Hausbriefkästen geworfen - mit einer Werbesendung zu verwechseln gewesen. Der Mieter berief sich darauf, von der Zwangsverwaltung nichts gewusst zu haben (Az. 63 S 276 / 98). Eine andere Kammer desselben Gerichts entschied später allerdings in einem anderen Fall: "Für die Kenntnis des Mieters von der Anordnung der Zwangsverwaltung reicht der Nachweis des Zugangs durch Einwurf in den Hausbriefkasten aus."

Ist man mit der Mietzahlung derart in Verzug, dass der Vermieter mit Rauswurf droht, gibt es nur ein einziges Rezept: rasch reagieren. Denn unwirksam wird eine fristlose Kündigung dadurch, dass man die rückständige Summe sofort vollständig bezahlt. Steht bereits eine Räumungsklage an, kann man noch bis zum Ablauf eines Monats nach Erhebung der Klage seine Mietrückstände zahlen. Damit lässt sich innerhalb zweier Jahre jedoch nur einmal die Räumung wegen Zahlungsverzugs verhindern.

Rückständige Mieten können auch vom Sozialamt übernommen werden, wenn andernfalls Obdachlosigkeit droht. In der Regel wird die Behörde bereits vom Gericht über den Zahlungsverzug informiert, sobald der Vermieter einen Räumungstitel beantragt. Rasches Handeln ist auch hier vonnöten: Zahlt das Amt spätestens einen Monat nach Zustellung der Räumungsklage die Mietschulden, wird eine fristlose Kündigung unwirksam. Das gilt auch, wenn innerhalb dieser Zeit dem Vermieter allein die Verpflichtungserklärung des Sozialamtes zugeht, so ein Rechtsentscheid des Bayerischen Oberlandesgerichtes. Demzufolge stelle die Übernahmeerklärung des Sozialamtes einen Schuldbeitritt dar, der durch Zugang der Erklärung beim Vermieter einen Vertrag zwischen dem Sozialamt und dem Vermieter begründet (RE-Miet 1 / 94). Rein monetär betrachtet ist unterm Strich die Abwendung der Zwangsräumung für die Stadt immer noch billiger, als wenn sie die Kosten tragen müsste, die durch Wohnungslosigkeit und Unterbringungsverpflichtungen entstehen.

Mit manchen Vermietern kann man in dieser Hinsicht zudem ein offenes Gespräch führen und beispielsweise eine Ratenzahlung der Mietrückstände vereinbaren, so dass eine Kündigung gar nicht erst ausgesprochen wird. Auf diese Weise übrigens kam auch Harald P. noch mal glimpflich davon. Er hatte bereits einen neuen Arbeitsplatz in Aussicht, und nach einer ausführlichen Unterredung mit seinem Vermieter nahm der die Kündigung zurück.

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