Berliner Zweckentfremdungsverbot: Bezirksamt muss Abriss von Wohnungen genehmigen

Senat und Bezirke haben im Kampf gegen den Abriss älterer Häuser mit günstigen Mietwohnungen eine Niederlage erlitten. Das Berliner Verwaltungsgericht erklärte am Mittwoch die Mietobergrenze für den Neubau von Wohnungen als Ersatz für die abgerissenen Häuser nach der Zweckentfremdungsverbotsverordnung für nichtig. Mit dieser Mietobergrenze von 7,92 pro Quadratmeter nettokalt wollte der Senat erreichen, dass bezahlbare neue Wohnungen entstehen, wenn schon alte abgerissen werden.

In einem konkreten Fall hatte das Bezirksamt von Charlottenburg-Wilmersdorf einer Hauseigentümerin in der Suarezstraße verboten, 30 Wohnungen in einem Wohnblock aus den 1960-er Jahren abzureißen. Sie wollte auf dem Grundstück 60 Eigentumswohnungen neu errichten.

Das Bezirksamt hatte argumentiert, die Neubauwohnungen seien für einen durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt unbezahlbar. Dabei berief sich die Bezirksverwaltung auf den Paragraphen 3 der Zweckentfremdungsverbotsverordnung. Der enthält die Mietobergrenze für den Ersatzwohnraum, dessen Schaffung vorgeschrieben ist.

Gericht: Gesetz schützt nicht die Mieter

Diese Genehmigungsvoraussetzung sei nichtig, erklärte das Gericht. Das Zweckentfremdungsverbot schütze Wohnraum nicht um seiner selbst willen. Es diene auch nicht dem Schutz der Mieter. Die Eigentumswohnungen mit einem höheren Standard als die alten Mietwohnungen dienten der Versorgung des allgemeinen Wohnungsmarkts, da die Luxusgrenze nicht überschritten werde, heißt es in einer Mitteilung des Gerichts.

Gegen die Entscheidung der Richter kann Berufung eingelegt werden. Darüber werde erst entschieden, wenn die Begründung des Gerichts vorliegt, sagte der zuständige Stadtrat Arne Herz (CDU). Der Passus mit der Mietobergrenze sei erst im März in die Verordnung aufgenommen worden. "Die Bezirke hatten vor der Novellierung gewarnt, weil sie so pauschal ist." Die genannte Miete von 7,92 Euro berücksichtige nicht die Lage einer Wohnung. Besser wäre eine differenziertere Vorschrift, etwa mit Bezug auf den geltenden Mietspiegel. Um klären zu lassen, was die Gerichte akzeptieren würden, sei es möglicherweise sinnvoll, in Berufung zu gehen.

Das empfiehlt auch Daniel Buchholz, stadtentwicklungspolitischer Sprecher der SPD-Fraktion. "Vom Grundsatz her ist der Abriss-Vorbehalt sehr ernst gemeint. Es werden Häuser leergezogen, um sie abzureißen und durch neue Luxuswohnungen zu ersetzen. Diese Geschäftsmodell wollen wir verhindern."

Auch Mitte hat den Abriss von Plattenbau gegenüber vom BND verboten

In Mitte reagiert Baustadtrat Ephraim Gothe alarmiert auf das Urteil des Verwaltungsgerichts. „Das stößt auf mein Unverständnis“, sagte der SPD-Politiker dem Tagesspiegel. Er hält den Gedanken, durch das Zweckentfremdungsverbotsgesetz Wohnraum zu schützen, für wichtig, „gerade angesichts der sozialen Lage, in der sich die Stadt befindet".

Gothe verweist auf zahlreiche Bauten aus den 50-er oder 60-er Jahren in Berlin, die nur drei- bis fünfgeschossig gebaut wurden. Die würden nun alle zu potenziellen Abrisskandidaten, weil Investoren dort das doppelte Volumen an Wohnraum bauen könnten.

In einem konkreten Fall in der Habersaathstraße 40-48 argumentiert der Bezirk, genau wie Charlottenburg-Wilmersdorf, mit dem Zweckentfremdungsverbotsgesetz. Der Plattenbau gegenüber vom neuen BND-Gebäude, der früher ein Schwesternwohnheim der Charité war, wurde 2006 vom Land Berlin verkauft, für zwei Millionen Euro.

© Cay Dobberke

2017 verkaufte der neue Eigentümer wieder – dem Vernehmen nach für 20 Millionen Euro – an den Investor Arcadia Estates. Der will das Gebäude mit den 106 Wohnungen abreißen und an seine Stelle einen Neubau mit 91 Wohnungen und Tiefgarage setzen.

Im Sommer 2018 stellte der Eigentümer einen Abrissantrag. Doch das Bezirksamt verweigerte die Genehmigung. Dagegen legte der Investor Klage ein. Das Verfahren läuft noch.

„Und wenn ich der letzte bin, der hier wohnt, ich bleibe!“

Doch das jetzige Urteil verheißt wohl nichts Gutes für die übrig gebliebenen Mieter von etwa 15 Wohnungen. Bis Ende des Jahres hat der Eigentümer ihnen gegeben, um auszuziehen, 30.000 Euro bietet er jedem, der seine Wohnung freigibt. Doch die verbliebenen Bewohner, die seit dem 1. Juni keinen Mietvertrag mehr haben und so zu Besetzern im eigenen Haus geworden sind, geben sich kämpferisch: „Und wenn ich der letzte bin, der hier wohnt, ich bleibe“, sagt Theo Diekmann, der den Mieterprotest anführt.

Der Abriss von nicht denkmalgeschützten Häusern muss generell genehmigt werden, es sei denn, es liegt eine städtebauliche Erhaltungsverordnung vor. Schon 2015 unterlag der Bezirk in einem ähnlichen Verfahren vor dem Verwaltungsgericht. 2017 versuchten Mieter der Häuser in der Pestalozzistraße, Schlüterstraße und Wielandstraße, sich gegen den Abriss ihrer Häuser zu wehren - vergeblich.