Die Geldmaschine: Wie das Geschäft mit Schrottimmobilien funktioniert

Als Clemens Zug von seiner Bank einen Brief bekommt, ist alles zu spät. Im Herbst 2003 hat die Deutsche Kreditbank (DKB) den Darlehensvertrag mit ihm gekündigt und ihn aufgefordert, den Rest eines Kredits in Höhe von 77 560 Euro zu begleichen. Zug war lange arbeitslos gewesen, bevor er einen Job als Fahrer gefunden hatte. Dann hatte sich Clemens Zug, dessen richtiger Name anders lautet, mit dem Kredit drei Jahre zuvor eine Wohnung in der Chodowieckistraße in Berlin Prenzlauer Berg gekauft. Zurückzahlen konnte er ihn bald nicht mehr. Also schickt ihm die Bank eine vorbereitete notarielle Verkaufsvollmacht zu, um die Immobilie zu einem guten Preis loszuschlagen, damit die verbleibende Restschuld so gering wie möglich für Zug ausfallen würde. Dieses Dokument unterschreibt Zug im März 2004.

Damit könnte alles für ihn vorbei sein. Doch jetzt fängt das Drama erst richtig an. Es ist nicht nur die Geschichte eines Mannes, der sich eine Immobilie andrehen lässt, die er sich nicht leisten kann. Es ist auch ein Fallbeispiel dafür, wie aus der Gutgläubigkeit Einzelner Kapital geschlagen wird und der Preis einer Wohnung innerhalb weniger Monate abenteuerliche Sprünge machen kann. Die Notare haben in sechs Jahren mit der dreimal verkauften Wohnung in der Chodowieckistraße zu tun.

Gegen beide sowie gegen Kurzzeitsenator und CDU-Politiker Michael Braun prüft nun das Landgericht als Aufsichtsbehörde Beschwerden wegen Ungereimtheiten. Seit Bekanntwerden der „Schrottimmobilien-Affäre“, die Braun im Dezember zum Rücktritt als Justiz- und Verbraucherschutzsenator gezwungen hat, sind bisher 72 Beschwerden von Bürgern über 19 Notare im Gericht eingegangen.

Auch die Beschwerden gegen die Notare, die mit dem Verkauf in der Chodowieckistraße zu tun haben, werden intensiv geprüft.

Das Wort Schrottimmobilien ist kein juristischer Begriff. Er hat sich für einen Typ von Immobilienobjekten eingebürgert, die sich in einem nicht oder schlecht sanierten, mehr oder weniger desolaten Zustand befinden, so dass auf Neueigentümer erhebliche Zusatzkosten zukommen. Aber auch gut sanierte Immobilien fallen darunter, sofern sie deutlich überteuert den Besitzer wechseln. 2011 wurden in Berlin etwa 4000 Immobilien auf diese Weise verkauft, schätzen Branchenkenner. Das Geschäft mit Wohneigentum bleibt äußerst lukrativ.

Von dem, was eine Immobilie wert ist, hatte Clemens Zug wenig Ahnung. Eigentlich wollte er sich auch mit diesem Thema gar nicht befassen, als er im Jahr 2000 mit seinem neuen Job als Fahrer auf die Suche nach einem kleinen Darlehen ging. Über ein Zeitungsinserat geriet er an einen Finanzvermittler. Dieser versprach ihm ein Darlehen in Verbindung mit dem Kauf einer vermieteten Wohnung in der Chodowieckistraße. Zug unterschrieb einen Kaufvertrag über 61 100 Euro. Der Vermittler versprach dem Kleinverdiener, dass sich die Wohnung als Kapitalanlage durch Mieteinnahmen und Steuereinsparungen faktisch „von selbst“ finanzieren würde. Der Kaufpreis und die Nebenkosten wurden durch ein Bankdarlehen bei der DKB in Höhe von damals 125 475 D-Mark finanziert.

Die 40-Quadratmeter-Wohnung hatte Clemens Zug nie gesehen. Außerdem sollte der Kauf schnell abgewickelt werden. Er unterschrieb an einem Sonnabend den Vertrag in der Berliner Kanzlei von M. Manfred Oehme in Grunewald. Die Kanzlei gab auf Nachfrage keine Stellungnahme ab.

Es war der Fehler Zugs, sich eine Wohnung andrehen zu lassen, die er ursprünglich nicht gewollt hatte. Nachdem er der Bank den Verkauf seines ungewollten Eigentums überlassen hatte, hörte er sechs Jahre lang nichts mehr von ihr. Erst vergangenen August wieder. Da bekommt er ein Schreiben des Inkassounternehmens Infoscore Forderungsmanagement. Darin steht, dass er jetzt noch etwa 50 000 Euro Schulden habe. Die fordert die Bank nun plus Zinsen von ihm zurück.

Was war mit der Wohnung in der Chodowieckistraße passiert?

Sie war von der DKB an den Immobilienvermittler Andreas Mentzel verkauft worden – für 28 000 Euro. Beurkundet wurde der Verkauf am 22. Dezember 2005 von einem Notar in Anwesenheit von Jens R., einem vollmachtlosen Vertreter der DKB. So steht es in der Urkunde. Dieser Kaufvertrag war zunächst nicht bindend, da die DKB als Bevollmächtigte für Clemens Zug nicht wirksam vertreten war. Dieses Geschäft konnte erst wirksam werden, wenn die DKB ihre Genehmigung erteilen würde.

Nur sechs Wochen später, Anfang Februar 2006, verkaufte Mentzel die Wohnung an Susanne Heide – für 58 900 Euro. Auch sie möchte lieber nicht mit ihrem richtigen Namen genannt werden. Beurkundet wurde dieser Verkauf von zwei Notaren.

Für den Immobilienvermittler Mentzel erbrachte das Geschäft einen Gewinn von rund 30 000 Euro. Hätte die Bank direkt an Susanne Heide verkauft, wäre Clemens Zug von seinen Bankschulden weitgehend befreit gewesen.

Nun haben Notare nicht die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie oder eines Rechtsgeschäftes zu bewerten. Der Anwalt von Clemens Zug, Alexander Freiherr Knigge, hält es indes für nicht denkbar, dass der Notar aufgrund der vorliegenden Unterlagen den gesamten Vorgang nicht erkannt hat.

Der Notar teilt auf Anfrage mit, dass er in seiner Tätigkeit als Notar keine Verträge „zum Schaden des Käufers“ beurkundet habe. Zu dem konkreten Vorgang dürfe er sich nicht äußern, Verschwiegenheitspflicht. Der Notar beruft sich auf dieselbe Pflicht. Allgemein aber gelte, schreibt er: „Wenn ich von einer so erheblichen Differenz zwischen beurkundetem Ankaufs- und vorgesehenem Verkaufspreis innerhalb kurzer Zeit Kenntnis habe, muss ich selbstverständlich prüfen, ob die Beurkundung wegen sittenwidriger Überhöhung des Kaufpreises von mir abgelehnt werden muss.“ So gebe es Fälle, in denen im Rahmen einer Zwangsversteigerung oder zu ihrer Abwendung ein erheblich niedrigerer Kaufpreis vereinbart werde, als er ansonsten erzielt werden könnte. Aufgrund der „strengen Neutralitätspflicht“ als Notar aber müsse er sich jeglicher Äußerung über die wirtschaftliche Angemessenheit des Kaufpreises enthalten.

Die DKB teilt mit, dass zwei Jahre versucht worden sei, die Wohnung am Markt zu platzieren. „Warum sich relativ kurzfristig ein höherer Kaufpreis erzielen ließ, entzieht sich unserer Kenntnis“, sagt eine DKB-Sprecherin. Allerdings: Die DKB stimmte am 16. Februar 2006 der Bestellung einer neuen Grundschuld durch die neue Eigentümerin Susanne Heide zu. Die beläuft sich mit Nebenkosten auf über 62 000 Euro. Eigenartigerweise genehmigte die Bank erst am 15. März 2006, also einen Monat später, den Verkauf der Wohnung an Andreas Mentzel für 28 000 Euro. Zu einem Zeitpunkt, da die Wohnung schon längst wieder für mehr als das Doppelte weiterverkauft worden war.

Ist das sittenwidrig? Und wer außer Mentzel hat etwas davon? Die Bank?

Andreas Mentzel sucht das Gespräch. Er sei von dem Notar informiert worden, erzählt er. Als früherer Immobilienhändler habe er die Wohnung als Angebot im Internet gesehen, gekauft und diese dann an seine „gute Bekannte“ Susanne weiterverkauft. Er hätte diese Wohnung, die im Übrigen keine Schrottimmobilie gewesen sei, sondern „top saniert“, wie er sagt, vermutlich noch teurer verkaufen können. Mit dem Kredit, den Susanne Heide auch wieder bei der DKB erhalten hat, habe er nichts zu tun. „Darum hat sie sich selbst gekümmert“, sagt er und auch, dass sie von dem früheren Kaufpreis gewusst habe

Susanne Heide ist Anfang 30, eine ruhige, besonnene Frau. Beruflich hat sie mit Geld und Finanzen zu tun. Das, was Mentzel erzählt habe, „stimmt einfach nicht“, beteuert sie bei einem Treffen. „Hätte ich gewusst, dass er die Wohnung für 28 000 Euro gekauft und ein paar Wochen später an mich für fast 59 000 Euro weiterverkauft hat, hätte ich nachgefragt und dem Kauf nicht zugestimmt.“

Reibach auf Kosten anderer

Vielleicht ist man nachher immer klüger. Vielleicht verhält es sich aber auch so, wie sie behauptet: dass sie Mentzel über Bekannte kennengelernt und er ihr gesagt habe, „dass die Wohnung sich als Altersversorgung rechnet“. Gesehen habe sie die Wohnung vor dem Erwerb nicht, nur im Hinterhof des Gebäudekomplexes habe sie damals gestanden. Sie habe Mentzels Argument geglaubt, dass man sich eine Wohnung, in der man nicht wohnen wolle, weil sie eine Kapitalanlage sei, nicht anschauen müsse. Nach dem Kauf sei es anfangs schwierig mit der Vermietung gewesen. „Und top saniert war die Wohnung auch nicht“, sagt sie. Renovierungsarbeiten habe sie selbst für die Einzimmerwohnung übernehmen müssen. Den Kredit bei der DKB habe sie sich auch nicht selbst besorgt, sondern Mentzel. Er habe ihr gesagt, dass er bei der Bank „ein paar Leute kenne“. Mentzel steht als Vermittler des Kredits im Übrigen in den Unterlagen.

Und dann ist da die Sache mit dem Geld. Der Kaufpreis ging am 23. März 2006 auf dem Notaranderkonto ein. Knapp zwei Wochen später leitete dieser 28 000 Euro auf das Notaranderkonto seines Partners weiter – der Kaufpreis, der für Clemens Zug gedacht war. Die restlichen 30 900 Euro, den „Gewinn“, erhielt am selben Tag Mentzel. Acht Tage später leitete ein Notar 28 010,63 Euro (Kaufsumme plus Zinsen) an die DKB weiter. So eine Durchfinanzierung ist nicht verboten, aber der Notar hat in der Regel einen Treuhandauftrag. Darauf weisen viele Notare hin: Erst wenn eine Finanzierungsgrundschuld im Grundbuch eingetragen ist, darf er das ihm anvertraute Geld auszahlen. Und in Sachen Grundschuldeintragung gab es bei dieser Transaktion ein Problem.

Der erste Vertrag konnte nicht zügig abgewickelt werden, da die Grundschuld des ersten Käufers, nämlich Clemens Zugs, ohne dessen Mitwirkung nicht gelöscht werden konnte. Dann hätte er aber erfahren, dass seine alte Wohnung für nur 28 000 Euro von der DKB an Mentzel verkauft wurde, während sie bereits wieder mit über 62 000 Euro belastet werden sollte, von derselben Bank. Die Notare wurden in ein und demselben Schreiben – obwohl es sich um zwei verschiedene Verträge und zwei Notare handelte – gemeinsam vom Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in einer Zwischenverfügung auch darauf hingewiesen, dass eine Genehmigung durch Clemens Zug zur erneuten Grundschuldbestellung erforderlich sei. Warum aber ist die Löschung der Grundschuld nicht gegen die Auszahlung des Kaufpreises von 28 000 Euro erfolgt?

Stattdessen ging man einen anderen Weg. Erst musste der Immobilienvermittler Mentzel 2007 als Eigentümer eingetragen werden, bis dann die Finanzierungsgrundschuld der DKB für Susanne Heide – ohne Mitwirkung von Clemens Zug – eingetragen werden konnte. Erst viel später, im Juli 2009, erhielt Susanne Heide von der Kanzlei der beiden Notare die Mitteilung, dass sie im Mai als Eigentümerin eingetragen worden sei. „Das hat mich natürlich schon gewundert, dass ich erst Jahre später im Grundbuch eingetragen wurde“, sagt sie.

Es gibt noch einige weitere Kuriositäten bei der Durchsicht der Unterlagen. In beiden Verträgen sind dieselben Notariatsmitarbeiterinnen mit der Durchführung bevollmächtigt worden. Nach Ansicht von Juristen wird das Wissen der Notariatsmitarbeiter den Notaren zugerechnet. Der Notar müsse zwingend vom ersten Vertrag Kenntnis haben, sagen mehrere Berliner Notare, sonst hätte er den Kaufpreis doch nicht auf das Konto seines Partners überweisen können. „Und er hätte bei diesem erhöhten Kaufpreis der Beurkundung nicht einfach zustimmen dürfen“, betonen die Notare.

Der Anwalt von Clemens Zug, Alexander Freiherr Knigge, erwirkte, dass die DKB auf weitere Forderungen verzichtete. In einer Vereinbarung wiederum erklärte Clemens Zug, dass er „auf die Stellung eines Strafantrages oder die Erstattung einer Strafanzeige verzichtet“. Das sei normal, teilte die DKB, befragt zu diesem Vorgang, mit. Die Vereinbarung enthalte eine „gebräuchliche Generalabgeltungsklausel“. Als sehr ungewöhnlich dagegen bewerten das Verbraucheranwälte.

Susanne Heide hat vielleicht Glück. Ihre Mieteinnahmen decken ihre Belastungen nahezu. Inzwischen hat sie einen Anwalt eingeschaltet. Sie blättert in der Kaufurkunde ihrer Wohnung und schüttelt den Kopf. „Was für eine Sauerei. Da haben einige auf meine Kosten ihren Reibach gemacht. Die will ich nicht so einfach davonkommen lassen.“