Entwurf des Mietervereins: So könnte Berlins Mietendeckel aussehen

Der Berliner Mieterverein, der für die Bezirke die Mieterberatungen durchführt und als wichtiger Stichwortgeber der Senatsverwaltung für Wohnen gilt, hat seinen Vorschlag für den zum Jahresende angekündigten Mietendeckel vorgelegt. Kernpunkt des Vorschlags: Berlins Wohnungsbestand wird in Altersklassen und zwei Größen (kleiner als 60 Quadratmeter oder größer) und für jede davon Höchstmieten verordnet.

Ob eine Wohnung aus der Gründerzeit mit Stuck und repräsentativem Eingang am Kurfürstendamm oder in der tiefen Spandauer Altstadt liegt, spielt demnach keine Rolle mehr. 5,99 Euro je Quadratmeter gilt dann als maximal mögliche Miete. Allenfalls kleinere Aufschläge sind noch möglich, falls die Immobilie in den vergangenen acht Jahren energetisch modernisiert worden war (Gesamtpaket: 0,83 Cent je Quadratmeter).

In seinem Vorschlag listete der Verein insgesamt acht "Mietpreishöchstwerte 2019/2020" auf für die acht folgenden Baujahrsaltersklassen: "bis 1918" kosten 5,99 Euro Miete je Quadratmeter (große Wohnungen mit 60 Quadratmetern und mehr: 5,97 Euro) - "1919 bis 1949": 6,15 Euro je Quadratmeter (5,86 je qm) - "1950 bis 1972": 5,89 Euro je Qm (5,67 je Qm) - "1973 bis 1990": 6,16 Euro je Qm (5,17 je Qm) - "1991 bis 2002": 8,36 Euro je Qm (8,07 je Qm) sowie für alle ab "2003 bis zum Jahr 2018" errichtete Neubauten: 9,79 Euro je Quadratmeter (9,69 Euro).

Einzige Ausnahme: Erstvermietung

Ausgenommen von der Mietpreisregulierung sind ausschließlich Wohnungen, die zum ersten mal vermietet werden.

Der Berliner Mieterverein will auch keine Ausnahmen zulassen, wie sie beispielsweise die Mietpreisbremse vorsah: Wer eine Wohnungen, zu höheren Preisen als nach den Baualtersklassen zulässig gemietet hatte, kann eine Herabsetzung des Mietzinses verlangen.

Grundlage für die vorgeschlagenen Mietobergrenzen ist der "Mittelwert des Mietspiegels" aus dem Jahr 2011, wobei auf diesen Betrag 12,2 Prozent aufgeschlagen werden, was den in der Zwischenzeit gestiegenen "Lebenshaltungskosten" entspreche. Dass die Mieten von vor zehn Jahre zugrunde gelegt wurden, erklärt der Mieterverein damit, dass im Jahr 2010 zum letzten Mal in Berlin eine "Leerstandsreserve" von drei Prozent des Wohnungsbestandes bestanden habe. Das wird als Zeichen eines ausgeglichenen Wohnungsmarktes bewertet, der Umzüge innerhalb der Stadt noch zuließ. Wegen der hohen Mieten und dem Mangel an Wohnraum sei dies heute nicht mehr der Fall.

Die Notwendigkeit eines Mietendeckels begründet der Berliner Mieterverein damit, dass nach Modernisierungen "in 75 der Fälle bei Neuvermietungen mieten verlangt werden, die weit über der gesetzlich zulässigen Miete" liege. Und "aufgrund der Mangellage" seien Wohnungsbewerber bereit, "praktisch jeden verlangten Mietpreis zu bezahlen".

Senat sieht den Vorschlag positiv

Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen sagte auf Anfrage: "Den Vorschlag des Berliner Mietervereins begrüßen wir als hilfreichen Beitrag zur Ausgestaltung des Gesetzentwurfes zum sogenannten Mietendeckel." Eine Sprecherin der Verwaltung hob besonders die Einschätzung des Mietervereins hervor, wonach die "Gesetzgebungskompetenz des Landes" gegeben sein - einige Juristen sehen dagegen den Bund in der Pflicht bei der Mietenregulierung.

"Wir werden prüfen, inwieweit Vorschläge des vorgestellte Konzepts Eingang in unseren Gesetzentwurf finden können", hieß es weiter. "Insbesondere der Gedanke festgelegter Modernisierungskosten ist ein vielversprechender Ansatz, um die Nachvollziehbarkeit bei Modernisierungsmaßnahmen zu erhöhen und gleichzeitig die Bürokratie zu verringern."