Klage gegen Mieterhöhungen in Berlin: Schöner Wohnen für lau

Schluss mit dem Anbau von Balkonen, keine Aufzüge mehr in Gründerzeithäusern, die alten zugigen Fenster bleiben und auch die Gastherme aus den 1980er Jahren. „Modernisierungen“ sind verfassungswidrig und ein „Steigbügelhalter der Gentrifizierung“ – jedenfalls so lange sie auf Mieterkosten laufen, sagt der Chef des Berliner Mietervereins Reiner Wild.

Zusammen mit der Online-Plattform wenigermiete.de unterstützt der Verein die Klage eines Berliner Mieters. Der setzt sich gegen eine Mieterhöhung zur Wehr, die mit Modernisierungsmaßnahmen begründet wird.

Weil das Bürgerliche Gesetzbuch eine Umlage von Modernisierungskosten auf den Mieter seit 1974 erlaubt, werden die Mietervertreter grundsätzlich: Die Kosten von Modernisierungen gingen „einseitig zu Lasten der Mieter“. Dabei profitiere der Hauseigentümer, weil die Modernisierung den Wert der Immobilie erhöhe. „Sieht das auch der verantwortliche Richter beim Amtsgericht so, muss er den Fall vom Bundesverfassungsgericht grundsätzlich klären lassen.“

Der Mieter profitiert ja auch vom höheren Wohnwert

So ganz einfach liegen die Dinge allerdings nicht: Der Mieter profitiert selbst ja auch vom „höheren Wohnwert“ nach der Modernisierung. Ein Aufzug kann für einen gehbehinderten Mieter oder eine Familie mit Kindern und prallen Einkaufstüten die Rettung sein. Wer in lauen Sommernächten auf dem Balkon an der Weinschorle nippt, dürfte von Mietern ohne Balkon beneidet werden.

Auf der anderen Seite der Medaille stehen die „unsinnigen“ Modernisierungen wie der kleine Balkon im ersten Stock des Hinterhofs neben der Dunstabzugshaube der benachbarten Kneipenküche. Oder die Zentralheizung, die eine voll funktionsfähige Gas-Heizung ersetzen soll. Für sowas will kein Mieter mehr Miete zahlen.

Interessant wird das Urteil des Richters in Hinblick auf eine tatsächlich wunderliche Regelung bei der Umlage von Modernisierungskosten sein. Denn der Mieter zahlt für die Arbeiten lebenslang, ja sogar über Generationen hinweg. Denn selbst wenn die Kosten der Arbeiten in voller Höhe durch zusätzliche Mieteinnahmen wieder in der Kasse des Hauseigentümers zurückgeflossen sind, ist das modernisierungsbedingte Mietenplus weiterhin fällig.

Darauf verweisen auch Mietervertreter. Andererseits: Wird diese Regelung infrage gestellt, könnte das mit derselben Begründung für Mieten von Altbauten gelten. Häuser, die vor 100 Jahren errichtet wurden, werden ja auch nicht deshalb wertlos, weil der Bauherr seine Investition durch jahrzehntelange Mieteinnahmen zurück hat.

Nach 12,5 Jahren sind die Kosten der Modernisierung durch den Mietenaufschlag refinanziert

Der Bund hatte bereits in seiner letzten Mietrechtsnovelle die Höhe der Umlage von elf auf acht Prozent gesenkt. Rein rechnerisch sind nach 12,5 Jahren die Kosten der Modernisierung durch den Mietenaufschlag refinanziert. Hinzu kommen die Steuervorteile: Die Investition in das Wohnhaus kann „abgeschrieben“ werden, senkt damit den zu versteuernden Ertrag durch Mieteinnahmen.

Dem Mieterverein zufolge stiegen bei den von ihm untersuchten Modernisierungsfällen die Mieten um durchschnittlich 50 Prozent. Bei knapp einem Viertel aller angekündigten Maßnahmen habe die Miete um drei Euro je Quadratmeter und Monat oder mehr erhöht werden sollen: bei einer 70 Quadratmeter großen Wohnung also um 200 Euro monatlich.

Die Grundeigentümer nehmen in Kauf, dass die Modernisierung zur Verdrängung führt

In knapp 15 Prozent der Fälle sei ein Anstieg der Nettokaltmiete um mehr als das Doppelte beabsichtigt gewesen. Daraus folgern die Mietervertreter, dass die Grundeigentümer in Kauf nähmen, dass ihre Modernisierung zur Verdrängung der Mieter führen könne, 30 Prozent der Altmieter seien betroffen.

Verwundert zeigte sich der stellvertretende rechtspolitische Sprecher der CDU-Fraktion im Bundestag Jan-Marco Luczak. „Natürlich gibt es Verwerfungen, aber wir dürfen deshalb nicht die Axt an das ganze System ansetzen.“ Die große Koalition habe missbräuchlichen Modernisierungen durch die jüngst beschlossene Mietrechtsreform den Kampf angesagt.

Wenn aber Modernisierungen völlig unwirtschaftlich werden für Hauseigentümer, dann komme auch die Senkung des CO2-Verbrauchs im Wohnungsbestand nicht voran „und das ist nicht in Einklang zu bringen mit der Forderungen von zehntausenden auf der Straße nach mehr Klimaschutz“.