Berlin : Mieter sollen Wohnungen kaufen

GSW-Studie sagt steigende Immobilienpreise voraus. Experten sprechen von „Stimmungsmache“

Ralf Schönball

Mit verwundertem Kopfschütteln nehmen Immobilienexperten den sogenannten „Ersten Berliner Wohnungsmarktreport“ zur Kenntnis. Vorgelegt wurde dieser von der Wohnungsgesellschaft GSW, die einem Finanzinvestor gehört, und vom Makler Jones Lang Lasalle. Die Kernaussage lautet: Am Berliner Wohnungsmarkt gebe es eine „Trendwende“ mit „anziehenden Mieten“ und „steigenden Kaufpreisen“. Doch diese Darstellung bezeichnet der Chef des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Berlin-Brandenburg als „Stimmungsmache“ – um Mieter zum Wohnungskauf zu bewegen.

„Die Erwartungen der Investoren sind nicht eingetreten“, erklärt Chefgutachter Dietrich Ribbert den Druck. „Die Mieten in Berlin steigen nicht nennenswert, ebenso wenig die Preise für Eigentumswohnungen.“ Der Gutachterausschuss kann im Unterschied zu den Finanzinvestoren auf alle Kaufverträge von Wohnungen zurückgreifen und verfasst auf dieser Grundlage mit einem Expertengremium aus Maklern und Gutachtern einen Jahresbericht. Darin ist für das Jahr 2006 nachzulesen, dass es „gleichbleibende Quadratmeterpreise“ in der Stadt gibt.

Bei der GSW hieß es, man habe den „Report“ auf Grundlage von 200 000 Daten ermittelt: Mietverträgen der GSW, der 70 000 Wohnungen in Berlin gehören, Zeitungsannoncen sowie hinzugekauften Daten. Das Ergebnis lässt daher auch den Schluss zu, dass die GSW hohe Mieten erzielt und Wohnungen überdurchschnittlich teuer verkauft und daraus den Berlin-Trend ableitet. Die GSW wurde 2004 von Finanzinvestoren um die Firma „Cerberus“ (deutsch: „Höllenhund“) vom Land Berlin erworben. Damit sich die Investition rechnet, wurden kurze Zeit später mehrere tausend Wohnungen an Spekulanten weiterverkauft und dazu noch die Konzernzentrale an der Kochstraße. Auch den Mietern sollten Wohnungen verkauft werden. Nun drängt GSW-Chef Thomas Zinnöcker: „Wer in besserer oder mittlerer Berliner Lage Wohneigentum erwerben will, sollte dies bald tun. Denn zu heutigen Preisen bekommt man sobald kein Wohneigentum mehr.“

Doch dem widersprechen die unabhängigen Gutachter. Nachfrage und Preise auf dem Berliner Wohnungsmarkt stagnieren: Im Westteil wurden 2006 weniger Objekte an Privateigentümer verkauft als 2005 (9630 Objekte) und im Ostteil ähnlich viele wie 2005 (4336). Der erzielte Umsatz veränderte sich dabei im Westteil nicht und im Ostteil sank er sogar um fünf Prozent.

Auch die Zahlen des Statistischen Landesamtes sprechen gegen eine Trendwende: In Berlin gab es 2005 rund 3000 Haushalte mehr als 2004, die Zahl der Wohnungen stieg um 3500 – das größere Angebot führt eher zu fallenden Preisen. Und das Angebot wächst weiter: 2006 wurden Baugenehmigungen für 5000 neue Wohnungen erteilt. Die Zahl zusätzlicher Haushalte in Berlin dürfte kaum damit Schritt halten. „Der Report der GSW sieht nach einer Vermarktungsstrategie aus“, sagt Hartmann Vetter. Dem Chef des Berliner Mietervereins zufolge steigen die Mieten weder in Berlin noch in einzelnen Bezirken flächendeckend.

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