Milieuschutz in Berlin: Gericht weist Klage gegen Vorkaufsrecht in Kreuzberg ab

Das Bezirksamts Friedrichhain durfte bei einem Immobiliendeal mit einem Miethaus in der Heimstraße im Bergmannkiez mit seinem Vorkaufsrecht einschreiten – selbst wenn eine Mietpreisbindung durch Fördermittel bis zum Jahr 2026 läuft. Das hat das Verwaltungsgericht Berlin am Donnerstag entschieden und damit die Klage eines Immobilienunternehmens abgewiesen (VG 13 K 724.17).

Das Mehrfamilienhaus liegt im Milieu- und Erhaltungsgebiet Chamissoplatz. Es wurde vom Eigentümer an eine Grundstücksgesellschaft verkauft. Doch das Bezirksamt schritt ein und machte von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch. Das Haus wurde einer Wohnungsbaugesellschaft des Landes Berlin übertragen. Dagegen legte das private Immobilienunternehmen Klage vor dem Verwaltungsgericht ein.

Unternehmen lehnte Abwendungsvereinbarung ab

Das Bezirksamt begründete sein Einschreiten gegen den Immobiliendeal damit, dass die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten werden solle. Zwar waren die Mieten durch öffentliches Fördergeld preisgebunden. Doch nach Ansicht des Bezirksamts drohten erhebliche Mietsteigerungen - und Miet- könnten in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, wenn die Förderbindung ausläuft.

Als Grund für die Annahme führte der Bezirk an, dass das Privatunternehmen, also der Käufer, eine Abwendungsvereinbarung nicht unterschrieben habe, mit der es sich zu moderaten Mieten verpflichtet hätte.

Das private Immobilienunternehmen dagegen meinte, der Bezirk hätte das Vorkaufsrecht gar nicht anwenden dürfen, weil die Immobilien ohnehin entsprechend der Erhaltungsverordnung genutzt werden. Die Mietpreisbindungen durch die Fördermittel liefen erst im Jahr 2026 aus. Und das Unternehmen befand, in Milieuschutzgebieten gebe es „weder ein Bedürfnis für die Ausübung eines Vorkaufsrechts“ noch sei dieses durch das Allgemeinwohl gerechtfertigt. 

Dabei beziehen sich die Kläger auf das Baugesetzbuch. Demnach muss selbst bei Interessen des Allgemeinwohls - wie dem Erhalt der Sozialstrukturen - der Verkauf oder Umbau in Milieuschutzgebieten genehmigt werden, wenn ansonsten der Erhalt der Immobilien wirtschaftlich nicht mehr zumutbar wäre.

Gericht: Die künftige Entwicklung im Bergmannkiez zählt

Die 13. Kammer des Verwaltungsgerichts folgte dagegen in seinem Beschluss dem Bezirksamt. Für das Gericht kommt es beim Vorkaufsrecht nicht nur darauf an, dass das Grundstück aktuell entsprechend den Milieuschutzzielen der Erhaltungsverordnung genutzt wird.

Vielmehr müsse auch die künftige Entwicklung in den Blick genommen werden – und ob diese den Milieuschutzzielen entspricht. Genau das sei hier nicht der Fall. Demnach sei wegen der Umstände – Investitionsdruck, attraktive Lage, noch niedrige Miete – eine Umwandlung der Wohnungen in Privateigentum zu befürchten, hieß es.

Deshalb entschied das Verwaltungsgericht, dass der Bezirk das Vorkaufsrecht ausüben dürfe. Denn es sei zu befürchten, dass die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung ohne die Ausübung des Vorkaufsrechts im konkreten Fall gefährdet ist. Das Immobilienunternehmen kann gegen die Entscheidung aber Berufung vor dem Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (OVG) einlegen.

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