Wie ist die Rechtslage?

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Touristen als Nachbarn : Wenn die Rollkoffer klappern

Auch Touristen sind Mieter – weil sie vom Grundsatz her die Wohnung auch nicht anders nutzen als ein Berliner: nämlich zum Wohnen. Der „Zweck“ der Wohnung sei in beiden Fällen derselbe – es liegt also keine zweckfremde Nutzung vor. So sehen es die Gerichte bisher – und sie wiesen zuletzt auch die Klage des Bezirks Mitte ab, der mit einem Ordnungsgeld gegen einen Vermieter von Ferienwohnungen vorgehen wollte.

Wenn die Touristen wie in einem Hotel „beherbergt“ werden, gilt das Gebäude als Beherbergungsbetrieb. Diese Kategorisierung setzt bei zwölf Betten ein, wobei umstritten ist, wie dies in einem Wohnhaus ermittelt werden soll. Für Beherbergungsbetriebe gelten besondere Regeln: Es müssen Feuerlöscher angebracht werden und Fluchtwegepläne ausgehängt werden. So sieht es die Betriebsverordnung vor. Weil die Vermieter von Ferienwohnungen in einem Graubereich arbeiten, gefährden sie nach Überzeugung von Thomas Lengfelder, Hauptgeschäftsführer des Hotel- und Gaststättenverbandes Berlin, aber die Bewohner der betroffenen Häuser. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat darauf reagiert: Sie will die Betriebsverordnung so ändern, dass sie auch für Ferienwohnungen anwendbar wird.

Welche Möglichkeiten haben belästigte Mieter, sich zu wehren?

Sie können eine Minderung der Miete durchsetzen wegen des Lärms und des Schmutzes, die mit der Nutzung der Wohnungen durch Berlin-Besucher einhergehen können. Der Nachweis ist nicht immer ganz einfach. Viele Richter verlangen ein Protokoll mit Tag, Uhrzeit und einer Beschreibung des Ruhe störenden Lärms. Auch ist ein Rechtsstreit meistens mit Unwägbarkeiten verbunden – und kostspielig. Dies galt bisher jedenfalls.

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Was ändert sich durch das jüngste BGH-Urteil?

Der Bundesgerichtshof billigte jetzt einem betroffenen Mieter wegen übermäßiger Belästigung durch Lärm und Schmutz, die durch Touristen verursacht wurden, eine Mietminderung zu. Das Urteil könnte auch künftig mehr Rechtssicherheit bei der Durchsetzung von Mietminderungen gegenüber dem Vermieter bedeuten. Zwar muss der Mieter trotz des Urteils auch in Zukunft jeden Fall einzeln ausfechten. Doch Amtsgerichte orientieren sich oft an den Grundsätzen der oberen Instanzen. Zudem folgt der BGH einer Linie, die sich bereits bei Amtsgerichten abgezeichnet hatte. In dem Plattenbau-Ensemble an der Wilhelmstraße in Berlin Mitte, wo besonders viele Wohnungen an Touristen vermietet werden, hatte das Amtsgericht Mitte einem Mieter bereits Recht gegeben: Dieser hatte wegen der „hotelartigen Nutzung“ von Wohnungen in seinem Haus die Miete gemindert. In diesem Fall war ihm ein Abschlag von zehn Prozent zugesprochen worden (AG Mitte, 2. Dezember 2009 - 17 C 134/09).

Warum wird die Vermietung von Wohnungen an Touristen nicht verboten?

Bisher gibt es keine Möglichkeit, die Vermietung von Ferienwohnungen zu verbieten. Nicht einmal das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum greift zurzeit. Denn seit dem Jahr 2002 gibt es nach Überzeugung der Gerichte keine Wohnungsnot mehr in Berlin. Vor zehn Jahren standen in Berlin noch zahlreiche Wohnungen leer, weil der Senat zuvor ein gewaltiges Bauprogramm aufgelegt hatte, das zu einem großen Wohnungsangebot geführt hatte. Heute ist das anders. In dieser Woche hat der Senator für Stadtentwicklung Michael Müller (SPD) erstmals eingeräumt, dass das Angebot an Wohnungen in Berlin knapp geworden ist. Deshalb prüft der rot-schwarze Senat nun auch, ob das Zweckentfremdungsverbot erneut in Kraft gesetzt werden kann. Hauseigentümer-Verbände haben die Ankündigung bereits mit der Drohung beantwortet, gegen ein solches Verbot vor Gericht ziehen zu wollen – und die Klage notfalls bis zum Verfassungsgericht zu führen.

Ist die Vermietung von Wohnungen an Touristen ein Wirtschaftsfaktor für Berlin?

Auch hier wird nur geschätzt. Einige Hochrechnungen gehen davon aus, dass die Touristen, die in privaten Wohnungen übernachten, allein dafür jedes Jahr mehr als 150 Millionen Euro ausgeben. Nimmt man an, dass einige dieser Besucher nicht in die Stadt kämen, wenn es in Berlin nur klassische Hotels und Hostels gäbe, könnten wie bei anderen Touristen auch andere Ausgaben hinzugezählt werden: Geld für Essen, Kultur, Shopping.

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