Urteil zu Zweitwohnungen in Berlin: Kippt Berlins Verbot von Ferienwohnungen?

Nun ist das Tor wieder geöffnet für die Vermieter von Ferienwohnungen: Wer in Berlin seine „Zweitwohnung“ anmeldet, kann vom Bezirk eine Sondergenehmigung zur Vermietung derselben als Ferienwohnung verlangen. So jedenfalls urteilte das Verwaltungsgericht, das am Dienstag drei Vermietern aus Italien, Dänemark und Rostock mit ihrem Urteil zu einer Sondergenehmigung verhalf.

Ob das Urteil Bestand hat, bleibt abzuwarten. Der Senat will die schriftliche Begründung abwarten und dann weitere rechtliche Schritte prüfen. Dass das Land in die zweite Instanz gehen wird, dürfte als sicher gelten. Baustaatssekretär Engelbert Lütke Daldrup hat selbst auch die Gefahr erkannt, dass Ferienwohnungsvermieter reihenweise „künstliche Zweitwohnsitze“ schaffen und auf diesem Wege ihr blühendes Gewerbe fortführen.

Zweckentfremdungsverbot seit 2014

Im Zentrum gibt es zahllose Ferienwohnungen. Wie viele es genau sind, darüber gibt es nur Schätzungen, weil dieses Geschäft in der Regel an der Steuer vorbei betrieben wird. Der Senat hatte die Zahl der Ferienwohnungen mit vermutlich 12.000 beziffert, der Berliner Mieterverein geht von mehr als doppelt so vielen aus, rund 25.000 Wohnungen. Vermieter hatten in der Übergangszeit – zwischen dem Erlass des Gesetzes vor zwei Jahren und dem in diesem Jahr in Kraft getretenen Verbot – 6000 Objekte selbst gemeldet, die sie als Ferienwohnungen anbieten. Seit dem Aufruf des Senats und der Einrichtung eines „Petz-Portals“ zur Meldung illegal genutzter Wohnungen kamen 3000 Anzeigen hinzu. 1000 Wohnungen wurden bereits wieder als reguläre Mietobjekte „legalisiert“.

Das Zweckentfremdungsverbot gilt in Berlin seit dem 1. Mai 2014. Das Verbot soll dafür sorgen, dass der in der Stadt immer knapper werdende Wohnraum ausschließlich zum Wohnen genutzt wird. Deshalb gelten Wohnungen, die über längere Zeit leer stehen, als „zweckentfremdet“; auch der Abriss und die Umwandlung von Wohnungen in Büro- oder Gewerberäume fallen unter das Verbot. Die Nutzung von Wohnraum als Ferienwohnung oder zur Zimmervermietung ist ebenfalls untersagt und nur mit einer Ausnahmegenehmigung möglich. Nur gewerblich als Arztpraxis, Rechtsanwaltskanzlei oder anderweitig zur Ausübung von Dienstleistungen genutzte Wohnungen sind durch Sonderregelungen weitgehend im Bestand geschützt.

Erster Angriff scheiterte

Ein erster Angriff auf das Zweckentfremdungsverbot war vor gut einem Monat gescheitert: Damals hatten Vermieter sowie die Firma Wimdu – zusammen mit anderen Vermittlungsportalen von Ferienwohnungen Nutznießer der ungeregelten Nische im Gastgewerbe – vergeblich eine Aufhebung des Zweckentfremdungsverbots gefordert und dies mit dem Recht auf die Freiheit der Berufsausübung begründet sowie dem geschützten Recht auf Eigentum und dessen Verwendung.

Damals hatte das Gericht das Verbot gerechtfertigt, weil dadurch Wohnraum zurückgewonnen werde. Zwar würden die Kläger durch die Regelungen des Gesetzes in ihrem Gewerbe beeinträchtigt, dies aber in einem vertretbaren Rahmen, zumal in Berlin Wohnungsmangel herrsche. Eigentümer hätten kein Anspruch auf den größtmöglichen Gewinn aus ihrem Eigentum.