Verbot von Ferienwohnungen in Berlin: Was ist verboten? Was ist erlaubt?

Ab jetzt könnte es teuer werden. Ein Bußgeld von 100.000 Euro können die Bezirksämter vom heutigen 1. Mai an verhängen, wenn sie eine nicht genehmigte Ferienwohnung entdecken. Die Schonfrist von zwei Jahren ist um Mitternacht abgelaufen. Ist denn jetzt alles geklärt? An wen darf man noch (unter-)vermieten, an wen besser nicht mehr? Und was ist, wenn man die Wohnung Freunden überlässt, die die Miete übernehmen? Das Zweckentfremdungsverbot, im Volksmund: Verbot von Ferienwohnungen, ist kompliziert. Viele Eigentümer und Mieter sind unsicher, was sie überhaupt noch anfangen dürfen mit ihrer Wohnung. Wir klären die wichtigsten Fragen.

Was bedeutet eigentlich Zweckentfremdungsverbot?

Jede nicht dem Wohnen dienende Nutzung von Wohnraum muss künftig den Behörden angezeigt und genehmigt werden. Dabei geht es um Ferienwohnungen, aber auch um absichtlichen Leerstand von Wohnungen oder die Umwandlung in Praxen, Kanzleien oder sonstiger gewerblicher Nutzung. Genehmigungen werden nur in Ausnahmen erteilt. Ziel des Gesetzes ist ja, das Angebot an normalen Mietwohnungen in der Stadt zu vergrößern. Freiberufler aus der Gesundheitsbranche werden bevorzugt behandelt.

Gibt es Bestandsschutz?

Für Ferienwohnungen nicht. Die zweijährige Übergangsfrist ist jetzt abgelaufen, also müssen die Vermieter ihr Geschäftsmodell ab sofort aufgeben oder eine offizielle Genehmigung einholen. Bestandsschutz gilt allerdings für Kanzleien oder Arztpraxen, wegen dieser Ungleichbehandlung klagen die Anbieter von Ferienwohnungen jetzt vor dem Verwaltungsgericht.

Unter welchen Bedingungen sind Ferienwohnungen noch erlaubt?

Der Senat hat drei Ausnahmetatbestände definiert: 1.) Öffentliches Interesse ist vorrangig, etwa, wenn regelmäßig an Angehörige von Patienten vermietet wird. 2.) Die wirtschaftliche Existenz des Vermieters ist gefährdet, allerdings gibt es bei dieser Regelung wenig Aussicht auf Erfolg, denn eine normale Vermietung bringt derzeit genug Geld ein. 3.) Der Vermieter schafft Ersatzwohnraum, er baut also zusätzliche Wohnungen, die regulär vermietet werden.

Darf die Wohnung während des eigenen Urlaubs oder Auslandsaufenthalts an Gäste vermietet werden?

Ja und nein. Natürlich darf man seine eigene Wohnung (oder die Mietwohnung mit Einwilligung des Vermieters) befristet vermieten, aber nicht tage- oder wochenweise und nur „zum ortsüblichen Mietzins“. Wird die Wohnung auf den Plattformen Airbnb oder Wimdu vermarktet oder gibt es Serviceleistungen wie im Hotel, gehen die Ämter von einer illegalen Vermietung aus.

Dürfen einzelne Zimmer an Urlauber vermietet werden?

In den Ausführungsvorschriften zum Gesetz von 2014 steht noch klar drin, dass auch die Nutzung einzelner Zimmer „zur Fremdenbeherbergung“ verboten ist, doch das wurde inzwischen fallengelassen. Nach der Änderung des Verbotsgesetzes gilt nun die „50-Prozent-Regel“. Nutzt der Wohnungsinhaber seine Wohnung weiterhin selbst und überlässt weniger als die Hälfte des Wohnraums wechselnden Feriengästen, ist das ohne Genehmigung weiterhin möglich. Fällt den Behörden diese Form der Nutzung auf, durch Hinweise oder Internetrecherchen, muss der Vermieter bei einer Besichtigung nachweisen, dass er seine Wohnung tatsächlich überwiegend selber nutzt.

Dürfen Wohnungen für Urlaubszwecke getauscht werden?

Das ist weiterhin möglich, weil in solchen Fällen meistens vom Nutzer der Wohnung keine Miete kassiert wird. In der Regel erfolgt allenfalls ein finanzieller Ausgleich für unterschiedliche Wohnungsgrößen oder -lagen. Für die Berliner Bezirksämter ist das entscheidende Kriterium in diesem Fall, dass beim Wohnungstausch kein Wohnraum dauerhaft verloren geht.

Darf die Wohnung Praktikanten oder Seminarteilnehmern überlassen werden?

Ja, wenn sie ihren „Lebensmittelpunkt“ nach Berlin verlagern und eben nicht nur zum Vergnügen da sind. Allerdings sollte das Mietverhältnis mindestens zwei Monate dauern. In den Ausführungsvorschriften des Verbots werden konkrete Beispiele genannt: Au-pair-Mädchen, Schauspieler, Botschaftsangehörige, Stipendiaten, Praktikanten und nach Berlin entsandte Arbeitnehmer. Auf dieser Basis vermietet Berlin selbst rund 7000 möblierte Apartments über die Tochtergesellschaft Berlinovo. Daran entzündete sich immer wieder die Kritik der Gegner des Zweckentfremdungsverbots.

Sind Zweitwohnungen vom Verbot ausgenommen?

Ja, solange sie nicht als Ferienwohnung vermietet werden. Das hilft dem Wohnungsmarkt zwar nicht wirklich, da Zweitwohnungen oft lange leerstehen und damit eigentlich gegen das Zweckentfremdungsverbot verstoßen, aber der Gesetzgeber wollte sich offensichtlich nicht mit den Anwälten gut betuchter Geschäftsleute und Prominenter anlegen, die es vorziehen, bei Berlinaufenthalten in den eigenen vier Wänden zu wohnen.

Was ist mit den Gästewohnungen der Wohnungsbaugesellschaften?

Die sind ausdrücklich vom Verbot ausgenommen, weil sie „im Verhältnis zum Wohnungsbestand der Unternehmen“ zu vernachlässigen seien. Auch Gewerkschaften, Kirchen oder Universitäten dürfen Gästewohnungen für eine bestimmte Klientel anbieten. Das gilt auch für Baugruppen, die im gemeinsam errichteten Haus eine Gästewohnung planen.