Wohnen in Berlin: Mietendeckel gefährdet Neubauten

Mit „schwarzen Schafen“ der Immobilienbranche möchte Maren Kern nichts zu tun haben. Dass es sie gibt, bestreitet sie nicht, aber „das ist ja nicht die ganze Herde“. Wer diese schwarzen Schafe sind, ließ die Chefin des Verbandes der Berlin-Brandenburger Wohnungsunternehmen (BBU) offen. Zu den umstrittensten Unternehmen der Stadt zählt jedenfalls die Deutsche Wohnen, das größte Mitgliedsunternehmen des BBU. Ob ihr das Schmerzen bereite, wie die Deutsche Wohnen ihre Mieter behandelt, wollte Kern nicht beantworten. Dass die Deutsche Wohnen Mitglied sei, habe „historische Gründe“. Das Unternehmen hatte die ehemalige städtische Wohnungsbaugesellschaft GSW übernommen.

Diese kleinen Scharmützel aus der Jahrespressekonferenz beschreiben die Gratwanderung des BBU, in der Diskussion um Mietendeckel und Enteignungs-Initiative ein klares Profil zu wahren. Der Mietendeckel wird vom BBU klar abgelehnt, schließlich würde er massiv den Handlungsrahmen aller Mitgliedsunternehmen einschränken, aber Maren Kern argumentiert vor allem mit den Existenzsorgen kleinerer Genossenschaften. Das Wort „sozial“ benutzt sie dabei oft. Insgesamt sei der BBU, der 144 Unternehmen mit einem Anteil am Berliner Mietwohnungsmarkt von 43 Prozent vertritt, die „soziale Wohnungswirtschaft“. Neben rund 100 Genossenschaften gehören auch die sechs landeseigenen Wohnungsunternehmen dem Verband an.

Einen eigenen Vorschlag zur Gestaltung eines Mietendeckels machte Kern ausdrücklich nicht. Um „schwarze Schafe“ auszugrenzen, könnten allerdings weitere „zielgerichtete, temporäre Mietenregulierungen sinnvoll sein“. Dazu machte sie ein paar Vorschläge: Mieterhöhungen in Höhe der Inflation erlauben, „energetische und demografische Modernisierung ausnehmen“ und einen „Kündigungsschutz für Mieter ab 65“. Mit demografischer Modernisierung meint Kern, dass Wohnungen nach dem Auszug (oder dem Tod) eines langjährigen Mieters umfassend saniert und dann teurer neu vermietet werden. Vorstellen könnte sich Kern auch, dass die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 15 auf zehn Prozent im Zeitraum von drei Jahren sinkt.

In einer internen Umfrage, an der 80 Unternehmen teilnahmen, haben die Mitglieder des BBU die Auswirkungen eines Mietendeckels – also des Einfrierens aller Mieten, wie es im Eckpunktepapier des Senats beschrieben ist – überwiegend als negativ beschrieben. Der Neubau von Wohnungen würde „deutlich“ zurückgehen, glauben 45 Prozent der Befragten, 16,4 Prozent rechnen mit einem völligen Stillstand. Das „Vertrauen in die Verlässlichkeit politischer Entscheidungen“ wäre komplett verschwunden, glauben 78 Prozent der Unternehmen.

Neubauzahlen aktuell besonders gut

Dabei können die Wohnungsunternehmen gerade aktuell mit besonders guten Neubauzahlen aufwarten – trotz erheblich gestiegener Baukosten und Baulandpreisen. 2018 wurden 4276 Wohnungen in Berlin fertiggestellt, dieses Jahr sollen es 7513 werden, das ergibt ein Plus von 75 Prozent. Insgesamt seien bis 2023 44.700 Wohnungen in der Planung der BBU-Mitglieder. Die Investitionen für den Neubau sollen von rund 1,2 Milliarden Euro im Jahr 2018 auf 1,6 Milliarden in diesem Jahr steigen. Käme der Mietendeckel, wären diese Zahlen laut Umfrage wohl hinfällig.

Kern sieht die BBU-Unternehmen nicht als Problem, sondern als Teil der Lösung. „Wir sind Garant für Mietpreisdämpfung.“ Das belegt Kern mit eindrucksvollen Zahlen der Maßhaltung: Die Bestandsmieten der BBU-Wohnungen seien seit 2012 nur um 3,3 Prozent per anno gestiegen und lägen mit durchschnittlich 6,15 Euro pro Quadratmeter nettokalt deutlich unter dem Mietspiegel (6,72 Euro). Damit seien die Mieten langsamer gestiegen als das durchschnittliche Nettoeinkommen der Berliner Haushalte (plus 4,2 Prozent per anno). Oder anders gesagt: Wohnt man beim BBU zur Miete, hat man mehr vom Geld. Ein Zwei-Personen-Haushalt – so eine Beispielrechnung - musste 2012 noch 20,5 Prozent seines Einkommens für die Warmmiete aufbringen, 2018 nur noch 18,6 Prozent.

Wenig Leerstände, wenig Fluktuation

Ausdruck der Wohnungs- und Neubaukrise ist für Kern der geringe Wohnungsleerstand von derzeit 1,7 Prozent im Bestand der BBU-Unternehmen. Gesund wären drei Prozent, das gab es zuletzt 2010. Schon damals habe sie den Neubau von Wohnungen angemahnt. Dass der Leerstand im Bezirksvergleich sehr unterschiedlich ausfällt – in Reinickendorf bei einem, in Pankow bei 2,9 Prozent – erklärt Kern vor allem mit einer starken Neubautätigkeit. Neue Wohnungen bräuchten eine Zeit, bis sie vermietet werden. Gesunken ist auch die Fluktuation.

Bauen, bauen, bauen – das ist das Manttra, dem auch die BBU-Chefin folgt. In Potsdam habe man den Neubau frühzeitiger angekurbelt als in Berlin. Hier dauere eben alles länger, zum Beispiel das „Hochhausleitbild“, das jetzt im Senat besprochen wurde. Viel anfangen kann Kern damit ohnehin nicht, „das ist noch kein Ansatz für eine Umsetzung“.