Wohnen in der Hauptstadt: Experten warnen vor Blase auf Berliner Immobilienmarkt

Mit Berlin geht es aufwärts. Ende 2015 bezog ein Fünftel weniger Menschen Wohngeld als im Jahr zuvor, meldete das Statistische Landesamt am Dienstag. Gute Nachrichten gibt es auch aus den Bezirken: Die Zahl der Hartz-IV-Empfänger, die von den Ämtern die Kosten der Unterkunft bekamen, nahm im vergangenen Jahr um 7000 ab. Feiern durfte sich der Berliner Senat vor wenigen Wochen außerdem für die vielen neuen Jobs, die entstehen – so viele wie seit sieben Jahren nicht, ein fast doppelt so starkes Wachstum wie im deutschen Durchschnitt.

Gelingt der deutschen Hauptstadt mit gebührendem zeitlichen Abstand nach der Einheit nun endlich auch die wirtschaftliche Wende zum Besseren? Der boomende Immobilienmarkt legt es nahe: Ein Koffer in Berlin reicht nicht mehr, ein Appartement muss es sein, besser noch ein ganzes Wohnhaus. Denn wer kräftig genug an den Mieten dreht, vergoldet sich so den Lebensabend.

Doch Anleger, aufgepasst: Nach der Bundesbank warnt nun auch das Berliner Forschungsinstitut Empirica erneut vor einer „Blase“ auf Berlins Immobilienmarkt. Die Hauptstadt zähle zu den zwölf deutschen Metropolen, in denen die Ampel auf Rot umschaltet. „Zu den Preisen, die üblicherweise in Mitte, Prenzlauer Berg, Kreuzkölln oder anderen zentralen Quartieren verlangt werden, würde ich nicht mehr kaufen“, sagt Reiner Braun von Empirica. Und der Forscher warnt vor einem „potenziellen Einbruch der Preise um 10 bis 20 Prozent in naher Zukunft“.

Markt auf Steroiden

Bange machen will Braun nicht, seine Warnung hängt mit der Feststellung zusammen, dass die Kaufpreise viel schneller stiegen als die Einkommen und auch schneller als die Angebotsmieten, über deren Höhe Wohnungssuchende schon lange klagen. Die Folge: Kaufmännisch rechnet sich der Immobilienerwerb oft nicht mehr. Der Markt ist gleichsam auf Steroiden, mit Kapitalspritzen aus billigen Zinsen aufgepumpt und gestürmt von Kapitalanlegern, die sich mangels Alternativen das Immobilieninvestment in der Hauptstadt schönrechnen.

Getrieben sind viele dieser Geschäfte – ähnlich wie an der Börse – von „Fantasien“ über einen ewig steigenden Markt. Spekuliert wird dabei nach Kräften auf den Austausch alter Mieter gegen neue, zahlungskräftigere, damit die neuen Mieten dann endlich reichen, um die teuren Kaufpreise zu finanzieren.

Beispiel gefällig? 1900 Wohnungen in Schöneberg, Wilmersdorf und Neukölln erwarb die Firma ADO jüngst für 200 Millionen Euro. Begründung: „Die Ist-Mieten“ lägen zwischen 6,20 und 6,90 Euro je Quadratmeter, bei Neuvermietung seien 7,30 bis 9,60 Euro drin – „Steigerungspotenzial“ bis 38 Prozent.

In Berlin gibt es eher einfache Jobs

Beflügelt werden solche Fantasien von einer insgesamt robusten Konjunktur. Dass sich Berlin gut entwickelt, „kann man nicht bestreiten“, sagt  Karl Brenke vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung. Aber viele der neuen Jobs werden von Zuziehenden besetzt, deshalb sinke die Arbeitslosigkeit nur geringfügig. Und im ersten Halbjahr dieses Jahres stieg die Zahl der Wohngeld-Empfänger wieder. Außerdem wachse die „Produktivität“ in Berlin langsamer als im deutschen Durchschnitt. Soll heißen: Die Top-Posten werden hier nicht vergeben, eher einfache Jobs – etwa in Gastronomie, Gastwirtschaft und Tourismus.

Und weil der Kuchen verteilt ist – Finanzwirtschaft in Frankfurt am Main, Industrie im Süden, Konzerne überall außer in Berlin –, bleiben nur Start-ups und Kreativwirtschaft als Chance. Dafür sind in Berlin die Köder ausgelegt: das Party-Image zieht bei den Jungen, gute Hochschulen als Schnellbrüter für Gründer – und die billigen Mieten. Billige Mieten? „Im Vergleich zu München und Hamburg“, sagt Brenke. Aber gemessen an den Einkommen eben nicht. Auch hierbei liegt Berlin im bundesweiten Vergleich zurück und holt den Abstand zu Metropolen wie Hamburg oder München nicht auf.

„Wäre die Finanzkrise nicht, wären die Preise wieder unter Druck“, sagt Braun von Empirica. Die Grenzen des Wachstums – in Berlin sind es die Einkommen – seien erreicht. Das hätten die Bauträger auch erkannt: Sie errichteten nun kleinere Wohnungen, „nicht weil es keinen Bedarf nach großen Wohnungen gibt“, sagt Braun – „sondern weil sich die Berliner große Wohnungen nicht leisten können.“