Reform der Grundsteuer : Und was wird aus der Mieterumlage?

Bei der Grundsteuerreform geht es nicht nur um Bewertungen und Flächen. Ein Kernstreitpunkt wird die Umlage auf Mieter werden. Ein Überblick

Grundsteuer wird überall fällig.
Grundsteuer wird überall fällig.Foto: Oliver Berg/dpa

Die Grundsteuerreform ist in Arbeit. Genauer gesagt: Sie ist in der Arbeitsgruppe. Seit einigen Tagen mühen sich die zuständigen Spitzenbeamten von Bund und Ländern, eine nicht ganz einfache Knobelei zu lösen: Wie bringt man die Vorstellungen der einzelnen Landesregierungen und der Koalitionsfraktionen im Bundestag zusammen in einem Modell, das nicht zu weit weg ist von dem Vorschlag, den Bundesfinanzminister Olaf Scholz im November vorgelegt hat. Zieldatum ist der 1. Februar, dann wollen die Finanzminister sich über die ersten Ergebnisse beugen. Einfach ist die Aufgabe nicht. Die neue Grundsteuer soll die Verwaltung nicht überfordern, was bei einer Neubewertung von mehr als 30 Millionen Grundstücken und Gebäuden eine Herausforderung ist. Sie soll irgendwie eine Wertkomponente haben, so wollen es die meisten Länder, die Kommunalverbände, die Sozialdemokraten und Opposition links der Mitte. Aber auch Fläche muss eine Rolle spielen bei der Festsetzung der Steuer, weil die Unionsfraktion sich das wünscht, zusammen mit Bayern, den Immobilienverbänden und der FDP.

Dass die Sache im Bundestag über die Koalitionsfraktionen hinausschwappen könnte, liegt an einer verfassungsrechtlichen Unklarheit: Darf der Bund überhaupt eine Neuregelung vornehmen oder wäre das allein Sache der Länder, weil nach einer Grundgesetzänderung vor 25 Jahren der Bund nur dann regulieren darf, wenn eine nationale Lösung unbedingt erforderlich ist? Bei einer Kommunalsteuer, die wegen der Hebesatzautonomie der Gemeinden ohnehin regional sehr unterschiedlich ausfällt, ist die Antwort nicht ganz einfach. Es hängt letztlich davon ab, ob der Kompromiss als Neukonzeption zu werten wäre (dann darf der Bund eher nicht ran) oder als Modifizierung der alten Grundsteuer, was dem Bund nicht verwehrt ist.

Muss das Grundgesetz geändert werden?

Und das hat wieder mit Werten und Flächen zu tun. Bisher ist die Grundsteuer wertbasiert, mit jedem Mehr an Flächenbasierung wächst möglicherweise das verfassungsrechtliche Risiko. In der Unionsfraktion teilt man diese Ansicht zwar nicht, und auch das Bundesfinanzministerium hat sich von einem Rechtsprofessor in dieser Auffassung bestätigen lassen. Der Grundsteuer-Experte der Grünen im Bundestag, Stefan Schmidt, sieht es anders. „Es ist zu befürchten, dass in den Gesprächen der Finanzminister von Bund und Ländern ein Modell herauskommt, das zu sehr auf die Flächenkomponente setzt“, sagte Schmidt dem Tagesspiegel. „Dann müsste nach Einschätzung der Grünen das Grundgesetz geändert werden. Damit aber wird ein ohnehin schon sehr enger Zeitplan noch enger.“ Mit dem Modell von Scholz käme man aber wohl an einer Verfassungsänderung vorbei, so die Einschätzung des Grünen.

Das Scholz-Modell hat fünf Komponenten: die Nettokaltmieten, der Bodenrichtwert und das Alter der Gebäude als Wertkomponenten, dazu die Grund- und die Nutzfläche. Zu kompliziert, lautet die Einschätzung der Koalitionspartner CDU und CSU, der das Flächenmodell auch deshalb favorisiert, weil es als einfacher gilt. Schmidt von den Grünen sagt: Ziel muss es sein, zu einem wertbasierten Modell zu kommen, das einfach umzusetzen ist. Wenn man das Scholz-Modell entrümpelt und einige Maßgaben herausnimmt, ist das zu schaffen."

Vorschlag aus Kiel

Um einen Kompromiss zu erleichtern (und vielleicht auch die drohende Verfassungsänderung), hat sich die grüne Finanzministerin von Schleswig-Holstein, Monika Heinold, eingeschaltet. „Wir nehmen das Beste aus beiden Welten“, sagte sie dem Tagesspiegel über ihr Mischmodell, das „einfach und leicht administrierbar“ sei. „Gerechter als das Flächenmodell, weniger bürokratisch als der Scholz-Vorschlag“ – daher habe man das Modell gern in die Arbeitsgruppe übermittelt. „Auf Bitten des Bundes“, wie Heinold betont. Sie schlägt vor, mit fiktiven Mietwerten zu operieren und beim Bodenrichtwert einen Mittelwert in den Gemeinden heranzuziehen statt einer Einzelbewertung jedes Grundstücks. In Städten, wo es große Abweichungen zwischen Stadtteilen gibt – was in Berlin massiv der Fall ist – soll noch in Zonen unterteilt werden können. Eigentümer und Verwaltungen hätten dadurch laut Heinold weniger Aufwand.

Mischmodell als Ergebnis

Ein Mischmodell mit Wert- und Flächenkomponenten wird also das Ergebnis der Verhandlungen sein. Doch damit ist die Grundsteuerreform noch nicht ganz vom Tisch. Der einfache Grund: Sie darf auf die Nebenkosten von Mietern umgelegt werden. Das war bisher kein großer Aufreger. Aber bei einem Grundsteuermodell mit Wertkomponente kann die Belastung in Wohngegenenden mit hohen Wertzuwächsen vor allem in den vergangenen Jahren schon spürbar werden – gerade dort also, wo auch die Mietsteigerungen häufig hoch ausfielen. Aus Sicht der Grünen ist die Umlage ein Unding. „Auch wenn die möglichen Steigerungen nach einer Grundsteuerreform nicht exorbitant hoch sein werden, stellt sich grundsätzlich die Frage, ob Wertsteigerungen, die allein den Eigentümern zugutekommen, ohne Rücksicht auf die Leistungsfähigkeit die steuerliche Belastung von Mietern erhöhen können“, sagt Stefan Schmidt. „Die Grünen haben einen Antrag vorgelegt, in dem wir die komplette Abschaffung der Umlage anstreben, indem sie aus der Betriebskostenverordnung gestrichen wird.“ Bei bestehenden Verträgen könnte laut Schmidt eine Übergangsfrist von bis zu zehn Jahren gelten. Bei Neuverträgen könnte die Grundsteuer aber nicht mehr umgelegt werden.

Wie weit geht die SPD?

 Die Linken im Bundestag fordern die Abschaffung der Umlagefähigkeit schon länger. Die SPD hat sich auch positioniert, aber noch nicht festgelegt. Scholz sagte schon vor Wochen, er sei dafür offen, an die Umlagefähigkeit heranzugehen. Entsprechende Äußerungen gibt es von Justizministerin Katharina Barley, die für das Mietrecht zuständig ist. Wie es in ihrem Ministerium heißt, gibt es allerdings noch keine schriftlich fixierten Vorbereitungen. In der SPD-Fraktion verweist man auf Artikel 14 der Verfassung: Eigentum verpflichtet. Deutliche Wertzuwächse könnten nicht auf Mieter umgelegt werden. In der Union will man das nicht mitmachen. Der Vorschlag, die Umlagefähigkeit der Grundsteuer auf die Miete zu verbieten, sei „nicht zu Ende gedacht“, moniert der CDU-Mietenpolitiker Jan-Marco Luczak. „Er lässt die Miete für alle steigen, weil Vermieter bei Neuvermietungen zum Ausgleich die Kaltmieten erhöhen werden. Das führt zu einem Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete und schadet am Ende allen Mietern.“ Der Grüne Schmidt hält dem entgegen: „Dass Vermieter die Grundsteuer einfach auf die Miete aufschlagen, lässt sich mit einer vernünftigen Mietpreisbremse in den Griff bekommen."

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