Verhandlung in Karlsruhe : Grundsteuer offenbar verfassungswidrig

Das Bundesverfassungsgericht lässt erkennen, dass die Berechnung der Steuer gegen den Gleichheitsgrundsatz verstößt. Gibt es jetzt Geld vom Staat zurück? Fragen und Antworten.

Das Haus vom? Die Grundsteuer ist in Deutschland unterschiedlich hoch.
Das Haus vom? Die Grundsteuer ist in Deutschland unterschiedlich hoch.Foto: Jan Engel/stock.adobe.com

Rund 13 Milliarden Euro stehen auf dem Spiel. So hoch ist die Summe, die die Kommunen jährlich an Grundsteuer einnehmen. Berlin ist mit knapp 800 Millionen Euro dabei. Seit Dienstag verhandelt das Bundesverfassungsgericht, ob die Berechnung der Steuer noch verfassungskonform ist. Gerade in Berlin sind Grund- und Gebäudewerte drastisch gestiegen. Ein Urteil könnte langfristig zu neuen Belastungen für Bürger führen – oder auch kurzfristig zu riskanten Verlusten für den Fiskus.

Um was geht es vor Gericht?

Die Grundsteuer ist nach der Gewerbesteuer und dem Anteil an der Einkommensteuer die wichtigste Finanzierungsquelle für die Kommunen. Seit Jahrzehnten gibt es Kritik, weil ihre Berechnung auf veralteten Modellen beruht. Das derzeit noch angewandte Verfahren wird als willkürlich und Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz (Art. 3 GG) der Verfassung angesehen.

Welche Fälle werden verhandelt?

Das höchste Steuergericht, der Bundesfinanzhof in München (BFH), hat drei Vorlagen nach Karlsruhe geschickt, weil er die Kalkulation nicht mehr für vertretbar hält. Dabei hat der BFH das geltende Verfahren lange gerechtfertigt. Doch 2008 hat er den Kurs gewechselt, seitdem steigt der Druck. Daneben muss das Gericht noch über zwei Verfassungsbeschwerden von Bürgern entscheiden.

Wie wird die Steuer bislang berechnet?

Die Finanzämter erlassen für jedes der insgesamt 35 Millionen Grundstück im Bundesgebiet (760.000 in Berlin) einen sogenannten Steuermessbescheid, in dem ein festgelegter Einheitswert mit einer je nach Art des Grundstücks unterschiedlichen Promillezahl multipliziert wird. Diese sogenannte Steuermesszahl beträgt etwa für Einfamilienhäuser 0,0026 Prozent. In einer zweiten Stufe multiplizieren die Gemeinden diesen Betrag mit ihrem von ihnen selbst festgelegten Hebesatz. In Berlin sind dies derzeit 810 Prozent für Wohnraum und 150 Prozent für Betriebe.

Warum soll darin eine Ungleichbehandlung liegen?

Der Einheitswert stammt von 1964, im Osten Deutschlands sogar von 1935. Er gilt unterschiedslos. Egal also, ob ein Gebäude teuer modernisiert wurde und einen erheblich Wertzuwachs hat oder dem Verfall preisgegeben ist. Ausstattung, Bauweise und Konstruktion bleiben unberücksichtigt, ebenso die Marktentwicklung des Grundstückspreises. Die Festlegung der Hebesätze ist dagegen nicht Gegenstand des Verfahrens. Es geht nur um die erste Stufe. Allerdings wird auch ein Vollzugsdefizit beklagt, weil die Finanzämter laut Gesetz verpflichtet wären, den Wert der Immobilien zwischen den Hauptfeststellungen fortzuschreiben. Das ist unterblieben – ebenso wie die Feststellungen selbst.

Wer muss die Steuer zahlen?

Nahezu jeder Bürger. Eigentümer ohnehin. Aber auch Mieter, da die Vermieter ihre Steuerlast regelmäßig auf die Mieter umlegen.

Was bewegt die Kläger?

Von einer "schreienden Ungerechtigkeit" spricht Hans-Joachim Lehmann, der sich in Berlin erfolglos durch die Instanzen klagte und dann Verfassungsbeschwerde erhob. De facto handele es sich um eine "Wohnraumsteuer", die in einem praktisch geheimen und nicht mehr nachvollziehbaren Verfahren erhoben werde. In der Hauptstadt habe es "immense Wertveränderungen gegeben". Die Wiedervereinigung habe Randlagen in die Mitte katapultiert.

Wie sehen das Bund und Länder?

Staatssekretär Michael Meister (CDU) aus dem Bundesfinanzministerium hält die Differenzen aus dem Zusammenspiel von Einheitswerten und Hebesätzen im Ergebnis für hinnehmbar. Staatssekretärin Margaretha Sudhof (SPD) aus der Berliner Finanzverwaltung geht davon aus, dass neue Gesetze erst nach einem Zeitraum von sieben Jahren angewendet werden könnten. Unabhängig davon würden die Datenbestände derzeit aktualisiert und verknüpft.

Warum brauchen die Finanzämter so lange?

Automatisierung und Digitalisierung kommen in den Behörden nur langsam voran. Sudhof trug vor, ab 2020 könne ein Programm "pilotiert und dann ausgerollt" werden. Derzeit sei ein Verbindungsdatei im Aufbau, die Daten aus Grundsteuerstellen, Kataster- und Grundbuchämtern zusammenführen soll. Eine Grundstücksdatenbank soll "enorme Transparenzfortschritte" bringen.

Wie werden die Richter entscheiden?

Nach dem Verlauf der Verhandlung kann es wenig Zweifel geben: Die Grundsteuer muss neu berechnet werden. Entscheidend wird sein, welche Schonfristen Gesetzgeber und Exekutive zugebilligt werden. Regierungsvertreter dringen darauf, mindestens sechs, besser zehn Jahre anzulegen. Das werden die Richter kaum mitmachen. Schließlich könne es ihre Aufgabe sein, einen verfassungswidrigen Zustand beseitigen zu müssen, sagte der Senatsvorsitzende Ferdinand Kirchhof. Da könne man nicht einfach jahrelang warten. Eine zu kurze Frist würde wiederum bedeuten, dass den Kommunen ein Einnahmeausfall droht.

Wie könnten Neuregelungen aussehen?

Das ist Sache des Gesetzgebers. Kirchhof deutete aber an, dass sich die Steuer an der Leistungsfähigkeit und damit prinzipiell am Immobilienwert orientieren sollte. Der Mieterbund argumentiert für eine Festsetzung am Bodenwert. Fest steht: Je konkreter und kleinteiliger die Vorgaben werden, desto länger werden Legislative und Exekutive benötigen, sie umzusetzen.

Wird es teurer?

In vielen Fällen ist dies wahrscheinlich. Eine gerechtere Steuer hieße, Wertsteigerungen exakter als bisher nachzuvollziehen. Bedeutsam wäre das vor allem in Metropolen, wo bestimmte einfache Lagen in den vergangenen zehn bis 20 Jahren zu Spitzenlagen geworden sind. Das könnte die Grundsteuer verzehnfachen. Ob die Politik hier per Gesetz gegensteuert oder die Kommunen mittels ihrer Hebesätze, ist offen. Klar ist aber, dass die Grundsteuer neben den Mietpreisen nicht zu einem zweiten Faktor werden soll, der Durchschnitts- und Geringverdiener aus den Innenstädten vertreibt.

Berlin ist immer noch eine geteilte Stadt, jedenfalls bei der Grundsteuer, warum?

Weil in der früheren "Hauptstadt der DDR", also in den im Osten der Stadt gelegenen Bezirken, die Steuer auf Grundlage von Mieten und Grundstückspreisen aus dem Jahre 1935 ermittelt werden, wohingegen der Fiskus bei der Besteuerung von Immobilien im früheren "West-Berlin" die (höheren) Mietpreise von 1964 ansetzt. Diese zwei unterschiedlichen Bemessungsgrundlagen führen dazu, dass eine baugleiche Wohnung (70 Quadratmeter groß) mit gleicher Ausstattung in vergleichbar guter Lage im Ostteil der Stadt mit nur 234,82 Euro Grundsteuer belastet wird – im Westen dagegen eineinhalb mal stärker: mit 387,80 Euro.

Wohnungseigentümer berichten, sogar die Grundsteuer in ein- und demselben Haus falle unterschiedlich aus. Stimmt das?

Ja, der Redaktion liegt ein besonders kurioses Beispiel aus dem Stadtteil Wilmersdorf vor. In einem Altbau an der Regensburger Straße fordert der Fiskus für eine rund 138 Quadratmeter große Wohnung 19 Cent Grundsteuer je Quadratmeter im Monat. Das ist fast doppelt so viel Steuer wie für eine kleinere Wohnung (68,5 Quadratmeter) im selben Haus (zehn Cent je Quadratmeter). Der Eigentümer selbst kann sich das nicht erklären.

Immobilienexperten vermuten, dass hier nicht der Mietertrag (von 1964) zur Wertermittlung diente, sondern der "Sachwert" der Immobilie aus demselben Jahr herangezogen wurde. Hierbei setzt der Fiskus Kriterien zugrunde wie die Ausführung von Fassade und Dach, die Behandlung von Wänden und Decken sowie die Beschaffenheit von Fußböden und Treppen. Die niedriger besteuerte Wohnung liegt im Seitenflügel des gründerzeitlichen Hauses, also im früheren "Dienstmädchen-Flügel", mit meist niedrigeren Decken und weniger repräsentativer Bauausführung.

Haben diese völlig veralteten und damit viel zu niedrigeren Mieten von 1935 oder 1964 nicht auch ganz niedrige Grundsteuern zur Folge?

Nein, ganz im Gegenteil, denn sie bilden nur den "Einheitswert" und jedes Bundesland kann diesen durch sogenannte "Hebesätze" nach freiem Ermessen weiter anheben. Berlin tut sich dabei durch einen Rekordwert hervor im bundesweiten Vergleich der Großstädte: mit 810 Prozent, verlangt es fast doppelt so viel wie im deutschen Durchschnitt (455 Prozent). Hamburgs Hebesatz beträgt 540 Prozent und der aus Düsseldorf beträgt gar nur 440 Prozent.

Die hohe Berliner Grundsteuer ist auch eine besondere Belastung für Mieter und Wohnungsnutzer: Mit einem Mittelwert von 29 Cent je Quadratmeter und Monat verlangt der Senat von den Berlinern sogar mehr für die schlichte Tatsache der Nutzung des Territoriums als die Wasserbetriebe im Durchschnitt für die Versorgung der Wohnungen mit Wasser (20 Cent) bekommen.

Berlin hat selbst Vorschläge gemacht, wie diese ungerechte Besteuerung beendet werden könnte. Welche?

Der "Kostenwert" ist das Zauberwort und steht für die Bemessungsgrundlage einer reformierten Grundsteuer. Dieser setzt sich zusammen aus dem "Wert" für den Grund und Boden sowie den "Investitionskosten" für den Bau des Hauses. Achtung, bitte nicht verwechseln mit dem "Verkehrswert", der im alltäglichen Handel mit Immobilien gilt und der sich nach der Höhe der zum Verkaufszeitpunkt erzielten (oder erzielbaren) Miete richtet.

Ganz anders der neue Kostenwert, der als eine Art Mindestwert bezeichnet werden könnte. Denn für dessen Ermittlung zieht der Fiskus den Bodenrichtwert des regionalen Gutachterausschusses heran, um den Wert des Grundstückes zu ermitteln. Hinzu kommen dann noch die "Pauschalherstellungskosten" pro Quadratmeter, die sich nach dem Baujahr richten. Für Wohnungen ab dem Baujahr 2005 sind in dem Modell 900 Euro je Quadratmeter angesetzt. Sinn und Zweck dieser grob vereinfachten Wertermittlung ist es, einen Durchschnittswert zu erhalten, der für wirklich alle Wohnimmobilien in allen Regionen zutreffen würde.

Können sich Wohnungseigentümer oder Mieter bei einer Reform auf Steuersenkungen freuen?

Wer im Westen lebt, kann auf Steuersenkungen hoffen, wer im Osten Immobilien besitzt, muss mit Steuererhöhungen rechnen. Ganz sicher wird es aber keine Entlastungen für alle geben, denn die Finanzminister aller Bundesländer haben in ihrer regelmäßigen Konferenz beschlossen, dass eine Reform der Grundsteuer "aufkommensneutral" sein muss. Das heißt so viel wie: Auf keinen Fall dürfen nach der Reform weniger Einnahmen aus Grundsteuer als vorher in den Staatskassen ankommen. Die Experten der Senatsverwaltung für Finanzen in Berlin fassen zugespitzt zusammen: "Im Einzelfall wird es Gewinner und Verlierer geben", denn die Reform diene ja dazu, die "Wertverzerrungen auszugleichen", die infolge des "Aktualisierungsstaus" eingetreten sind.

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