Renovierungspflicht: Mehr Miete statt Malern

Vermieter wollen bei Wegfall der Renovierungspflicht einen Aufschlag von 71 Cent pro Quadratmeter und Monat durchsetzen. Sein Urteil will der Mietsenat des BGH am 16. Juli sprechen. Nach den Worten des Vorsitzenden Richters Wolfgang Ball betrifft die Entscheidung eine der zurzeit „am heftigsten umstrittenen Fragen“.

Das Landgericht Düsseldorf und das Oberlandesgericht Karlsruhe haben bereits einen – allerdings geringeren – Aufschlag zuerkannt. Jetzt entscheidet der BGH im Sommer in letzter Instanz. In dem Musterverfahren geht es um eine Wohnung, die 1999 in Düsseldorf vermietet wurde. Der Formularmietvertrag enthielt starre Fristen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen. Diese starren Fristen wurden jedoch vom BGH 2004 für unwirksam erklärt, worauf die Klausel ungültig wurde. Damit gilt das Gesetz, das dem Vermieter die Instandhaltung der Wohnung auferlegt. Nach Einschätzung des Mieterbundes haben mindestens die Hälfte der Formularmietverträge ungültige Schönheitsreparaturklauseln. Auch nach Einschätzung des Sprechers der Eigentümerorganisation „Haus und Grund“, Andreas Stücke, hat die neuere Rechtsprechung „das Gefüge durcheinander gebracht“. Es müsse jetzt ein Ausgleich für die von Vermieterseite zu tragenden Renovierungspflichten geschaffen werden, sagte Stücke dem Tagesspiegel. Der Düsseldorfer Vermieter wollte eine Ergänzungsvereinbarung zur Durchführung der Renovierung nach flexiblen Fristen treffen, was der Mieter aber ablehnte. Eine nachträgliche Änderung des Vertrags kann nur einmütig erfolgen. Daraufhin verlangte der Vermieter eine Mieterhöhung von zusätzlich 71 Cent pro Quadratmeter. Das Landgericht Düsseldorf sprach dem Vermieter einen Aufschlag von 20 Cent pro Quadratmeter im Monat zu. Beide Seiten legten Revision ein.

Der Vorsitzende Richter des Mietsenats äußerte Zweifel, ob das Gesetz über Mieterhöhungen anwendbar sei. Denn das diene der Durchsetzung marktüblicher Mieten. Wenn darauf nun ein Aufschlag erhoben werden könne, würden fiktive Mieten erhoben, die auf dem Markt nicht durchsetzbar seien.

Jetzt wird geprüft, ob durch Wegfall der Renovierungspflicht eine ergänzende Vertragsauslegung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage infrage kommt. Die Bundesrichter haben auch hier Zweifel.