ANLEGER Frage: Immobilienaktien neu bewerten

Nach einem Boom im vergangenen Jahr und zahlreichen Börsengängen befinden sich die Kurse von Immobilienaktien seit einigen Monaten im Sinkflug. Woran liegt das und was sollten Anleger tun, die in Immobilienaktien investieren wollen?

Die beiden schlechtesten M-Dax-Werte im Jahr 2007 sind die im vergangenen Jahr an die Börse gegangenen Immobilienwerte Gagfah und Patrizia, deren Kurs sich 2007 fast halbiert hat. Auch die meisten anderen Immobilienunternehmen haben sich wenig erfreulich entwickelt.

Dies hat mehrere Ursachen. Zum einen waren einige Börsengänge des Immobiliensektors äußerst ambitioniert bewertet. So kam die Gagfah mit einem Kurs an die Börse, der 50 Prozent über dem schuldenbereinigten Wert ihres Immobilienportfolios lag und nur bei Erwartung stark steigender Gewinne gerechtfertigt werden konnte. Zum anderen sorgen einige nicht erwartete Entwicklungen für gedämpfte Aussichten bei den Immobilienwerten. So führen die kräftig gestiegenen Zinsen dazu, dass die Unternehmen sich nicht mehr so günstig refinanzieren können und die Gewinnmargen deshalb sinken. Daneben lassen sich die Immobilienportfolios nicht so leicht und lukrativ weiterveräußern, wie das häufig geplant war. Zusammen führt das dazu, dass die erwarteten Gewinne und Wachstumsraten unwahrscheinlicher werden und deshalb auch die Kurse unter Druck geraten.

Anleger, die ein indirektes Engagement im Immobiliensektor planen – beispielsweise über den Kauf von Aktien einer Immobilienaktiengesellschaft – sollten Folgendes beachten: Seit Anfang 2007 gibt es in Deutschland zwei Typen von Immobilienaktiengesellschaften. Einerseits die klassische AG, die Immobilien kauft, hält und verwertet. Und andererseits die sogenannten Reits (Real Estate Investment Trust). Diese sind bei Beachtung gewisser Anlage- und Finanzierungsgrundsätze steuerbefreit, wenn sie 90 Prozent ihrer jährlichen Erträge ausschütten. Des weiteren ist bei Immobilienaktiengesellschaften der Substanzwert – im Börsendeutsch auch „net asset value“ (NAV) genannt – verglichen mit dem Börsenwert von großer Bedeutung. Liegt der Börsenwert der Gesellschaft unter oder nur knapp über dem NAV, dann sollten dem Anleger größere Kursrückgänge erspart bleiben.

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an Klaus Schneider