Anleger-Frage: Wohnimmobilien genau prüfen

Nach dem Crash vieler Immobilienfonds im vergangenen Jahr kommen immer mehr Anbieter mit neuen Produkten auf den Markt, die vor allem in Wohnimmobilien investieren. Was ist von dieser Anlageform zu halten? Ist hier das Risiko für Privatanleger kleiner als bei Gewerbeimmobilien?

Bis vor kurzem noch galten Wohnimmobilien in Deutschland wegen der vergleichsweise niedrigen Rendite und des strengen Mieterschutzes als unattraktiv. Die Finanzmarktkrise mit dem Einbruch der Aktienkurse und die Schwierigkeiten bei auf Gewerbeimmobilien ausgerichteten Fonds haben das Interesse an Wohnimmobilien aufleben lassen, zumal viele Anleger sich damit eine Absicherung ihres Kapitals gegen eine befürchtete Inflation erhoffen.

Die Anbieter geschlossener Fonds haben darauf reagiert und bieten wieder verstärkt reine Wohnimmobilienfonds an. Der Anleger sollte – ähnlich wie beim Kauf einer einzelnen Immobilie – zunächst auf die Lage des Fondsobjekts achten. Wichtig ist, dass es in einem wachstumsstarken Ballungsraum liegt. Nur so ist mit einem langfristigen Wertzuwachs zu rechnen.

Ein wichtiges Entscheidungskriterium ist auch die Ausrichtung des Fonds: Stehen die Fondsobjekte fest oder müssen diese erst noch gesucht und gekauft werden (Blind Pool)? Wie hoch ist die Fremdfinanzierung des Fonds? Besteht der Fonds nur aus klassischen Wohnungen oder beinhaltet er auch Studenten- oder Seniorenwohnungen? Werden Bestandsobjekte erworben (mit höheren Mietrenditen, aber auch höheren Unterhaltskosten) oder teurere Neubauten, aber dafür in den ersten Jahren niedrigeren Unterhaltskosten?

Die Beantwortung dieser Fragen hat Auswirkungen auf die Rendite und das Risiko des Fonds. Auch hier gilt: Je höher die erwartete Rendite, desto höher das Risiko. Hinsichtlich der Rendite sollte man keine allzu hohen Erwartungen haben. Ein Fonds mit soliden Wohnungen in guten Lagen, einer günstigen und effizienten Verwaltung sowie einer Fremdfinanzierung von maximal 50 Prozent dürfte wohl kaum mehr als jährlich vier bis sechs Prozent Rendite auf das Eigenkapital erwirtschaften. Die Rendite ermittelt sich dabei aus der laufenden Mietrendite und der realisierten Wertsteigerung bei Verkauf des Fondsobjekts.

Der verglichen mit Gewerbeobjekten niedrigeren Rendite steht jedoch das deutlich niedrigere Leerstands- und Mietrückgangsrisiko gegenüber. Wer darüber hinaus die direkte Anlage in eine vermietete Eigentumswohnung oder gar in ein Mehrfamilienhaus scheut, für den könnte ein Wohnimmobilienfonds durchaus interessant sein.

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an Klaus Schneider