Wirtschaft: Ansturm auf die letzten Schnäppchen

Ein Blick auf die Immobilienseiten der Tageszeitungen kann derzeit durchaus lohnend sein - und sei es nur der Unterhaltung wegen.Mit vermeintlichen und tatsächlichen Schnäppchen sind die Seiten prall gefüllt, die Makler überbieten sich förmlich mit Anlageobjekten "für kluge Rechner", "einmaligen Sicherheiten" und der "letztmaligen Chance", die Modernisierungskosten "zu 100 Prozent" abzuschreiben.Mancher bietet da schon die Vorteile im Doppelpack: "Wollen Sie auch in den nächsten zehn Jahren keine Steuern zahlen? Investieren Sie in die stabilste Währung der Welt - innerstädtischen Grundbesitz!" Angebote, die offenbar auch auf großes Interesse stoßen.Wer bei den Maklern anklopft, bekommt unisono zu hören: "Die Telefone stehen nicht mehr still."

Peter Haberling, Direktor bei der Berlin Hyp, sieht es ähnlich: "Der Markt kocht, vor allem bei Sanierungsobjekten".Gerangel wie beim Sommerschlußverkauf.Kein Wunder.Denn Ende des Jahres läuft die Sonderförderung für Wohnungsinvestionen in Ostdeutschland - und Berlin - endgültig aus.Demnach können Modernisierungsaufwendungen, die noch 1998 begonnen werden, über einen Zeitraum von zehn Jahren zu 100 Prozent abgeschrieben werden: 40 Prozent innerhalb der ersten fünf Jahre - wer will, kann alles auch im ersten Jahr absetzen -, die übrigen 60 Prozent dann in gleichen Teilen über die Restlaufzeit verteilt.Bei Neubauten können in diesem Jahr noch 25 Prozent der Baukosten sofort abgeschrieben werden.

Wer von diesem "Jahrhundertgeschenk" des scheidenden Finanzministers profitieren will, muß sich beeilen, eine Neuauflage wird es nicht geben.Die Nachfolgeregelung fällt deutlich bescheidener aus: Von 1999 gibt es für Modernisierungsarbeiten eine Zulage von 15 Prozent der Kosten, maximal allerdings 180 DM pro Quadratmeter.Bei Neubauten werden höchstens 400 DM pro Quadratmeter als Zuschuß gewährt, und die Förderung ist zudem auf bestimmte Gebiete beschränkt (siehe Kasten: Alte und neue Förderung im Vergleich)."Das ist mager", sagt Günter Haber, Geschäftsführer des Bundesverbandes Freier Wohnungsunternehmen (BFW).Bei Altbauwohnungen im Osten der Republik müsse mit einem Sanierungsaufwand von 1800 bis 2600 DM je Quadratmeter gerechnet werden, der Zuschuß falle da kaum ins Gewicht.Weiterer Nachteil für Investoren in Berlin: Der Westteil der Stadt ist - anders als bisher - nicht in die neue Förderung einbezogen.

Wer freilich nur auf die Steuervorteile und Zuschüsse schielt, muß gewarnt werden.Denn noch ist nicht ausgemacht, daß es dabei bleibt.Vielmehr ist damit zu rechnen, daß die voraussichtliche Koalition von Sozialdemokraten und Bündnis 90/Die Grünen einige Vorteile für Investoren kippt.

Doch es gibt noch andere gute Gründe für ein Zugreifen."Die Zeiten waren für den Immobilienerwerb noch nie so günstig wie jetzt und werden es auch nicht mehr sein", wirbt Erich Hildenbrandt, Vizepräsident des Verbandes Deutscher Makler.Nicht nur der Steuerersparnis wegen.Wer jetzt investiere, profitiere von den niedrigsten Zinsen der Nachkriegszeit, und die Preise seien im Osten heute "durchaus interessant".Aus den Folgen des Nachwendebooms, dem dramatischen Preisverfall, den Leerständen und bröckelnden Mieten, haben nicht nur die Bauträger die Konsequenzen gezogen.Mit überzogenen Angeboten ist heute kein Geschäft mehr zu machen."Die Käufer sind extrem preisbewußt", sagt Alexander Lampert vom Maklerunternehmen Engel & Völkers, Spezialist für hochwertige Immobilien.Das Interesse sei zwar groß, die Kunden aber blieben generell zurückhaltend und wählerisch.Dennoch kann sich das Suchen lohnen: Eine Wohnung mittlerer Qualität, die in Berlin schon zum Quadratmeterpreis von 3500 DM angeboten wird, wirft bei einer Kaltmiete von 12 DM je Quadratmeter immerhin eine Mietrendite von über vier Prozent ab - den Steuerbonus gibt es als Bonbon dazu.

Geduld und gutes Augenmaß sollte man aber in jedem Fall mitbringen.Für jene, die sich erst jetzt auf die Suche nach einem sanierungsbedürftigen Altbau machen, um ihn in Eigenregie zu sanieren, könnte es schon zu spät sein.Gute Objekte sind knapp, und noch schwieriger wird es sein, bis zum Jahresende die nötigen Verträge mit den Handwerkern abzuschließen und mit den Sanierungsarbeiten zu beginnen.Denn nur dann winkt noch der Steuerbonus.Eindringlich warnen Verbandssprecher wie Hildenbrandt aber davor, sich in der Eile von Angeboten mit extrem hohen Mietrenditen von zehn Prozent oder mehr blenden zu lassen - die Wahrscheinlichkeit, dabei auf ein Faß ohne Boden zu stoßen, sei doch sehr groß.

Als Ausweg bietet sich das Komplettangebot an: der Erwerb eines renovierungsbedürftigen Altbaus, für den der Makler schon den Sanierungsvertrag in der Schublade hat, oder die Beteiligung an einem Modernisierungsfonds.Der Vertrag mit einem erfahrenen Bauträger kann im Zweifel sogar von Vorteil sein.Altbausanierungen haben bekanntlich ihre Tücken.

Wem das Wagnis einer Sanierung zu groß erscheint, sollte eher nach Neubauangeboten Ausschau halten.Preise von 5000 DM ließen manche Investoren zwar zunächst zurückschrecken, räumt Makler Lampert ein.Dafür aber hätten sie von Anfang an Sicherheit und müßten sich in der Regel auch nicht mit einer Mietbindung herumschlagen.Die niedrigere Anfangsrendite kann langfristig durchaus lohnen, wenn dem ein entsprechendes Wert- und Mietsteigerungspotential gegenübersteht.Lamperts Angebot liegt da allerdings schon im Bereich "gute bis sehr gute Lagen".Zwar verweist Peter Haberling von der Berlin Hyp darauf, daß Berlin im Vergleich zu anderen Ballungszentren sowohl bei den Preisen als auch bei den Mieten "noch Nachholbedarf" habe.Doch sollte man die Erwartungen nicht allzu hoch schrauben."Mieten von 18 bis 24 DM sind Knappheitspreise", und die werde es in Berlin, von Spitzenlagen abgesehen, vorerst nicht geben, sagt Haberling.

Fazit: Es ist nicht alles Gold, was auf den ersten Blick glänzt.Wer jetzt kein realistisches Angebot findet, darin sind sich die Experten einig, sollte abwarten.Im kommenden Jahr würden die Preise wegen der geringeren Nachfrage nochmals ein wenig abrutschen.Und auch für Steuersparer gebe es dann noch Schlupflöcher, rechnet BFW-Geschäftsführer Günter Haber vor.Bei Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen oder in Sanierungsgebieten liegen, können Modernisierungsinvestitionen über zehn Jahre mit jeweils zehn Prozent abgeschrieben werden.Wohl aus diesem Grund hätten die Kommunen im Osten denn auch vorsorglich weiträumig Sanierungsgebiete definiert.Freilich, auch hier gilt: Auf eine lange Laufzeit solcher Steuervorteile sollten sich die Investoren wohl besser nicht verlassen.Wer seinen Kauf allein darauf gründet, könnte schon demnächst ein böses Erwachen erleben.

MARGARITA CHIARI