Bund ändert Gesetz: Mehr Schutz für Bauherren

Gute Nachricht für all die, die bauen wollen. Sie könnten schon bald von besseren Regeln zum Schutz von Bauherren und Verbrauchern profitieren. Das Kabinett hat eine verbraucherfreundliche Reform des Baurechts beschlossen. Dank der Koalitionsmehrheit dürfte das „Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung“ auch den Bundestag rasch passieren – muss dann aber noch durch den Bundesrat. Stimmt die Länderkammer zu, ist der Weg für das Reformpaket aus dem Bundesjustizministerium frei. Ein wichtiger Schritt, denn der Kauf einer Immobilie bringt Eigenheimbesitzer nicht selten an den Rand ihrer finanziellen (und nervlichen) Belastbarkeit. Was soll sich ändern?

Baubeschreibung für Bauherren

Eine „Baubeschreibung“ ist künftig Pflicht und für Bauherren eine ganz entscheidende Neuerung. Denn diese gibt präzise Auskunft über die Eigenschaften und die Ausstattung des Eigenheimes. Wer das für selbstverständlich hält, liegt falsch: Bauträger locken zwar gern mit schönen bunten Bildern, schreiben aber oft nur das Nötigste in die Verträge und beschreiben Bauteile und -stoffe nur vage. Kommt es später zum Streit wegen der schlechten Ausstattung, kann der Käufer vor Gericht oft nicht beweisen, dass ihm mehr versprochen wurde als geliefert. Künftig muss die Baufirma nun Art und Umfang der angebotenen Leistungen im Vertrag genau festhalten, die Größe und Zahl der Räume, die Baubeschreibung muss Ansichten des Hauses liefern, Grundrisse und Schnitte. Die Energie- und Schallschutzstandards müssen beschrieben werden und auch die Baukonstruktion aller Gewerke: Mauerwerk, Heizung und Sanitär. Auflisten muss die Baufirma auch den geplanten Innenausbau. Sie muss die haustechnischen Anlagen, die Sanitärobjekte, die Armaturen, die Elektroanlage sowie die Außenanlagen beschreiben.

Zahlen erst, wenn es fertig ist

Auch eine der häufigsten Fallen, in die Bauherren tappen, soll das Gesetz entschärfen: den unvermittelten Ausstieg der Baufirma aus dem Projekt. Unter schwarzen Schafen der Branche ist das ein beliebter Trick: Der Häuslebauer mit Dumpingpreisen geködert, erste Arbeiten führt die Firma aus, aber sobald sie einen großen Teil der Auftragssumme kassiert hat, verlässt sie die Baustelle oder verlangt viel zusätzliches Geld für angeblich notwendige aber nicht im Angebot enthaltene Leistungen. Den Ruin des Häuslebauers nehmen die Anbieter dabei billigend in Kauf. Das soll sich ändern. Künftig darf der Häuslebauer in Raten zahlen und immer nur so viel, wie die Handwerker auch realisiert haben. Gezahlt wird also „nach Baufortschritt“, wie es heißt. Was bei fairen Verträgen schon heute üblich ist, und zwar bis zur Fertigstellung des Hauses nur 90 Prozent des Gesamtpreises. Die übrigen zehn Prozent bleiben auf einem gesperrten Konto liegen, bis alle mutmaßlichen Mängel behoben sind.

Einsicht in Planungsunterlagen

Der Bauherr hat künftig einen Anspruch darauf, die „Berechnungs- und Planungsunterlagen“ der von ihm beauftragten Baufirmen einzusehen. Auch das war bisher nicht selbstverständlich, oft genug verweigerten die Unternehmen die Einsicht, berichtet der Verband privater Bauherren. Dabei braucht der Häuslebauer diese Unterlagen dringend, zum Beispiel wenn er staatliche Förderungen beantragen will, weil er ein besonders energiesparendes Eigenheim errichtet. Nur anhand der Planungsunterlagen kann er beweisen, dass Dämmung, mehrfach verglaste Fenster und Heizungsanlagen den Grenzwerten genügen. Der Bauherr braucht die Planungsunterlagen außerdem, wenn er die Bauarbeiten von einem Architekten oder einem Fachmann seiner Wahl begleiten und prüfen lassen will. Das ist oft sinnvoll, um Mängeln vorzubeugen, die bei einem fertig gestellten Haus unter Putz und Tapeten oder Dachpfannen verborgen und nachträglich schwer aufzuspüren sind. Sichergestellt wird so außerdem, dass der versprochene Wärmeschutz tatsächlich verbaut wird, was sonst im Fall einer Kontrolle der Förderbank zur Aberkennung von Subventionen führen kann. In dem Gesetz heißt es dazu, die Unterlagen müssten „rechtzeitig“ vorgelegt werden.

Entlastung der Architekten

Eine „Objektversicherung“ soll der bisher üblichen, schlechten Gewohnheit ein Ende machen, bei Bauschäden und Mängeln immer die Haftpflichtversicherung des Architekten in Anspruch zu nehmen. Denn dies hat die Kosten der Policen so teuer gemacht, dass junge Baumeister sich diese oft nicht mehr leisten können. Die neue „Objektversicherung“ sollen alle am Bau Beteiligten gemeinsam abschließen, in der Praxis wohl aber nur bei großen Bauvorhaben, so die Einschätzung der Bundesarchitektenkammer.

Kritik aus der Baubranche

„Völlig einseitig, ohne Rücksicht auf das Votum von Fachleuten, auf Verbraucherinteressen ausgerichtet“, nennt Rechtsanwalt Hans-Ulrich Niepmann vom Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW) das Gesetz. Die Kritik des BFW zielt vor allem auf zwei Punkte, die der Branche „massive Probleme bescheren“. So könne der Auftraggeber auch noch nach Abschluss eines Bauvertrags jederzeit Änderungen an den Leistungen verlangen. Dies führe zu fatalen Eingriffen in die Bauabläufe, die zu massiven Kostensteigerungen führen können, warnt der Verband. Auch das Recht, zehn Prozent des Kaufpreises einzubehalten, komme die Branche teuer zu stehen, weil diese das fehlende Geld finanzieren müsse. Schon heute dürfe der Bauherr fünf Prozent des Gesamtpreises abziehen. Die geplante Ausdehnung würde die Preise in die Höhe treiben. Trotzdem rechnet Niepmann nicht damit, dass der Entwurf noch wesentlich geändert wird; er trete wohl noch in diesem Jahr in Kraft. Lob gibt es dagegen vom Verband privater Bauherren. Dessen Chefin, Corinna Merzy, hält die Reform für einen „ganz entscheidenden Schritt für den Verbraucherschutz“. Auch der Deutsche Richterbund hält die Novelle „im Wesentlichen für angemessen und sachgerecht“