Das Geschäft mit knappem Parkraum: Rangieren für ein Luxusgut

Vor Weihnachten geht oft gar nichts mehr. In den Innenstädten rangeln Autofahrer um die letzten Parkplätze, Runde um Runde drehen sie um den Block oder stehen in Schlangen vor Parkhäusern, die besetzt sind. Wer schließlich entnervt fündig geworden ist, muss tief in die Tasche greifen: In der Garage der Mall of Berlin zum Beispiel oder im Parkhaus des Bikini Hauses kosten zwei Stunden fünf Euro. Viel Geld angesichts der Zeit, die man für die Suche verschwendet hat.

Rund 1,9 Milliarden Stunden sind Autofahrer hierzulande jedes Jahr damit beschäftigt einen Parkplatz zu finden, hat das Verkehrs-Analyse-Institut Inrix unlängst ausgerechnet. Pro Fahrer macht das im Schnitt 41 Stunden, in Berlin sind es laut Inrix 62.

Das belastet die Umwelt, die Stadtbewohner und die Autofahrer – und es freut die Eigentümer des knappen Parkraums. Bei den großen Parkhausbetreibern hierzulande, Apcoa, Q-Park oder Contipark, klingeln gerade an den Adventswochenenden die Kassen. Zahlen werden zwar nicht veröffentlicht, aber es gibt gute Gründe, von guten Geschäften auszugehen. „Der Markt wächst“, sagt Gerhard Trost-Heutmekers, Geschäftsführer des Bundesverbands Parken, in dem 200 kommunale und private Unternehmen organisiert sind, die mehr als 3000 Parkhäuser betreiben. Der Markt insgesamt dürfte um mindestens 1000 Häuser größer sein. „Es werden neue Parkhäuser gebaut“, sagt der Verbandschef. Bauherren sind Einkaufszentren, Kliniken, Unis oder Unternehmen, die Parkraum für ihre Mitarbeiter schaffen.

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Im Vergleich zu Büro-, Einzelhandels- oder Wohnimmobilien sind Parkhäuser oder Tiefgaragen zu vergleichsweise moderaten Bau- und Unterhaltskosten zu haben – bei stabilen Erträgen. „Die Preise gehen nach oben“, sagt Trost-Heutmekers. Eine Auswertung des Immobilienunternehmens Colliers kam bereits vor drei Jahren zu dem Ergebnis, dass ein Mix aus Kurzzeit- und Dauerparkern Betreibern in Großstädten wie München, Frankfurt oder Hamburg besonders dann hohe Erträge bringt, wenn auch die umliegenden Büromieten generell hoch sind. Für einen Dauerstellplatz in einem Münchener Parkhaus mussten schon 2014 (neuere Zahlen gibt es nicht) im Schnitt mehr als 200 Euro im Monat gezahlt werden – Tendenz steigend. Bei einem Quadratmeterpreis von mehr als 20 Euro konnte der Betreiber somit eine Miete wie für ein Luxusappartement kassieren.

Berlin kam zu diesem Zeitpunkt auf 62 Euro. Hier sind zwar Büroflächen deutlich teurer geworden, aber das Flächenangebot ist zugleich großzügiger als in anderen Städten. Fast die Hälfte der Haushalte parkt im öffentlichen Straßenraum. Auch in der Hauptstadt weist der Preistrend aber nach oben, obwohl die Pro-Kopf- Ausstattung mit Autos geringer ist als in anderen Städten. Wie günstig Berlin noch ist, zeigt der Vergleich mit Wien (350 Euro) oder Amsterdam (knapp 400 Euro). In London kostet ein Pkw-Stellplatz fast 800 Euro im Monat.

7,5 Stellplätze für 46 Millionen Pkw

Der Parkplatz-Branche spielt in die Hände, dass die knapp 46 Millionen Pkw in Deutschland im Schnitt nur eine Stunde am Tag bewegt werden. Und der Platz wird immer knapper, trotz der laut European Parking Association gut 7,5 Millionen Stellplätze hierzulande, davon rund 2,5 Millionen „off-street“, also bewirtschaftet. Weniger Platz für immer mehr Menschen und Autos in den Städten führen dazu, dass immer mehr Kommunen sich bemühen, die Innenstädte attraktiver zu machen. Öffentlicher Straßenraum wird „autofrei“, Parkplätze verschwinden, intelligent gebaute Parkhäuser gewinnen an Bedeutung.

Dass es sich hier um ein knappes und entsprechend begehrtes Gut handelt, haben auch professionelle Finanzinvestoren verstanden. Sie kaufen sich nicht nur bei den Parkhausbetreibern ein, wie zuletzt bei Apcoa, dem europäischen Marktführer mit mehr als 8400 Standorten und 1,4 Millionen Stellplätzen in zwölf Ländern. Inzwischen gibt es auch eine Reihe von spezialisierten Investmentfonds für finanzkräftige Anleger. Das Risiko, so heißt es, sei angesichts des einfachen Geschäftsmodells begrenzt: „Parkhäuser bieten ein besonders interessantes Rendite-Risiko-Profil“, meint etwa das Immobilienunternehmen Bouwfonds, das zur niederländischen Rabobank gehört. Bouwfonds managt in sechs Fonds Parkhäuser in Europa mit einem Volumen von mehr als 800 Millionen Euro (2016). „Wir würden in Deutschland gerne mehr machen“, heißt es im Fondsmanagement. Viele Parkhäuser seien aber im Besitz von Familien oder Mittelständlern. Und die wollen mit Blick auf die guten Geschäftsaussichten nicht verkaufen.