Wirtschaft: Es gibt Grenzen

Die Familie wächst, und das kleine Haus platzt aus allen Nähten. Oder man möchte einfach mehr Rückzugsmöglichkeiten. Wer mehr Wohnraum braucht, muss entweder umziehen oder das Eigenheim vergrößern. Es gibt dabei viele Möglichkeiten, ein paar Quadratmeter neuen Wohnraum zu gewinnen – durch einen Anbau von Zimmern oder den Ausbau ungenutzter Fläche.

„Hierzulande erwerben die meisten nur einmal im Leben Wohneigentum“, sagt Ilse Helbrecht, Professorin für Kultur- und Sozialgeografie an der Humboldt-Universität zu Berlin.

Wie und was bei einem Ausbau möglich ist, hängt natürlich von dem Gebäude ab – ein Flachbungalow kann etwa aufgestockt werden. Wer ein großes Grundstück hat, kann anbauen. Aber nicht alles ist erlaubt: Das öffentliche Baurecht schränkt das grundsätzlich Machbare oft ein. Ein Bebauungsplan schreibt etwa vor, wie viele Geschosse ein Gebäude am Ort haben darf. Gilt die eingeschossige Bauweise, darf die Wohnfläche im Obergeschoss nur maximal zwei Drittel der Erdgeschossfläche betragen.

Ebenso können Baugrenzen die Anbaumöglichkeiten limitieren. So scheitert der geplante Ausbau einer Garage oftmals am mangelnden Grenzabstand. Während Garagen und Gartenhäuschen direkt auf der Grenze im sogenannten Bauwich errichtet werden dürfen, müssen sonstige Gebäude einen Mindestabstand von zumeist drei Metern haben. Auch beim Ausbau von Kellern und Dachböden gibt es Einschränkungen: Sie müssen ausreichend belichtet sein und eine Mindesthöhe haben, um darin wohnen zu können. „Diese und viele andere Anforderungen sind in den Bauordnungen der Länder festgehalten“, sagt die auf Altbauerneuerung spezialisierte Architektin Helga Zander aus Hannover.

Die Bauverordnungen sind zudem von Land zu Land unterschiedlich. Für Aufenthaltsräume unterm Dach, die oftmals Schrägen haben, liegt beispielsweise in Hessen, Bayern und Niedersachsen die Mindestdeckenhöhe bei 2,20 Metern und zwar für mindestens die Hälfte der betroffenen Grundfläche. In Berlin, Brandenburg und Sachsen beträgt das Maß 2,30 Meter.

Auch der Platzbedarf der Treppe, ihre Laufbreite und die Durchgangshöhe sind in den Bauordnungen teils unterschiedlich geregelt. „Dies ist nicht nur zur Benutzung, sondern auch zum Transport von Möbeln wichtig“, sagt Helga Zander.

Daher gelte grundsätzlich: Wer ein Haus ausbauen will oder Anbauten plant, muss in die Bauvorschriften schauen, sagt Peter Hansen, Teamleiter Bauaufsicht bei der Region Hannover. „Zunächst ist zu klären, ob eine Baugenehmigung erforderlich ist, ob eine einfache Mitteilung auf der Basis eines Architektenentwurfes ausreicht oder ob man einfach so loslegen kann.“ Gerade wenn der Umbau Aufenthaltsräume betrifft, sei Letzteres selten möglich. „Auch wenn keine Genehmigung erforderlich ist, lauern im Baurecht viele Fallstricke“, gibt Hansen zu bedenken. Zum Beispiel seien für jedes Geschoss, in dem sich auch nur ein Aufenthaltsraum befindet, zwei unabhängige Rettungswege notwendig. Die steile Leitertreppe oder ein Dachflächenfenster sind dafür nur unter Umständen geeignet. Hansen rät daher in jedem Fall, solche größeren Umbauten mit einem Architekten zu besprechen oder beim zuständigen Bauaufsichtsamt detailliert baurechtliche Fragen zu klären. „Sonst können sogenannte baurechtswidrige Zustände noch nach vielen Jahren böse Schwierigkeiten bereiten und viel Geld kosten.“

Von manchem, was sinnvoll klingt – etwa dem Ausbau eines Kellers zum Wohnraum –, raten die Experten aber auch ganz ab. „Kompliziert wird es immer beim Versuch, Räume für den ständigen Aufenthalt zu schaffen“, sagt Bauingenieur Reiner Pohl von der Initiative Pro Keller in Schwerin. Er rät, beim Kellerausbau nur Nutz- oder Hobbyräume zu schaffen. Dann komme man mit den folgenden Grundvoraussetzungen oft gut mit den Behörden zurecht: Der Fluchtweg dürfe nicht durch ein vergittertes Kellerfenster versperrt sein, die Räume brauchen eine intakte Abdichtung von außen und die Möglichkeiten zur Belüftung und zum Beheizen.

Beim Ausbau sollte man nicht nur an die Wohnraumerweiterung denken, sondern auch gleich den Standard des Hauses verbessern, rät die Architektin Helga Zander. So könne oftmals veraltete Technik wie Heizkessel und Warmwasserspeicher im Keller ausgetauscht werden. Oder Kollektoren auf dem Dach für die Warmwassererzeugung und Heizung werden installiert. „Auch die Elektroinstallation sollte kritisch auf heutige Sicherheitsanforderungen überprüft werden. Oft lassen sich zum Beispiel Fehlerstromschutzschalter ohne großen Aufwand nachrüsten.“ Wolfgang Becker (dpa)

Wolfgang Becker (dpa