Wirtschaft: Feldverweis wegen eines Engpasses

WAS STEHT INS HAUS?

Wir sind Eigentümer einer Wohnung und damit Mitglied in einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Da wir derzeit einen finanziellen Engpass haben, konnten wir die letzten beiden Monate kein Wohngeld zahlen. Letzte Woche fand eine Eigentümerversammlung statt, bei der zu Beginn von allen Eigentümern der Beschluss gefasst wurde, dass wir nicht an der Versammlung teilnehmen dürfen. Der Verwalter verwies darauf, dass dies rechtens sei, weil es in der Teilungserklärung so geregelt ist. Auch von der Abstimmung wurden wir vollständig ausgeschlossen. Ist das tatsächlich zulässig? WAS STEHT IM GESETZ?

Die Regelung in einer Teilungserklärung, wonach die Versammlung der Wohnungseigentümer einen Eigentümer, der mit Zahlungen von Beiträgen länger als einen Monat in Verzug ist, von der Teilnahme an der Eigentümerversammlung und auch der Abstimmung ausschließen kann, ist nichtig. Dies hat der BGH (Bundesgerichtshof) jüngst in seiner Entscheidung vom 10.12.2010 (V ZR 60/10) so bestätigt. Daher ist der von Ihrer Eigentümerversammlung gefasste Beschluss, Sie auszuschließen, rechtsfehlerhaft. Grundsätzlich gesteht das Wohnungseigentumsrecht zwar den Eigentümern gemäß § 10 Abs. 2 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) weitgehenden Gestaltungsspielraum zu, wie sie ihr Verhältnis untereinander regeln wollen. Diese Gestaltungsfreiheit endet allerdings dort, wo die Gemeinschaftsstellung der Wohnungseigentümer schlichtweg ausgehöhlt wird. Das Mitgliedschaftsrecht in einer Gemeinschaft wird grundsätzlich dadurch geprägt, dass beispielsweise bei Meinungsverschiedenheiten die Mehrheit der Eigentümer durch den Austausch gegenseitiger Argumente dazu bewegt werden kann, einer bestimmten Meinung zu folgen. Ein Mitglied muss also reden, argumentieren und abstimmen dürfen. Das mitgliedschaftsrechtliche Element im Wohnungseigentumsrecht verbietet einen allgemeinen Ausschluss eines Eigentümers vom Stimmrecht. Solcherlei Regelungen in Teilungserklärungen sind daher gemäß § 134 Bürgerliches Gesetzbuch nichtig.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Ein allgemeiner Ausschluss eines Wohnungseigentümers von Versammlungen ist grundsätzlich unzulässig. Dadurch wird nämlich dem Mitglied, also dem einzelnen Eigentümer, sein Stimmrecht genommen. Ihm wird sein elementares Recht abgeschnitten. Der ausgeschlossene Eigentümer kann nun nämlich keinen Einfluss mehr auf die Willensbildung der Gemeinschaft nehmen, er kann sich durch eine Rede nicht mehr äußern, er kann keine Argumente vorbringen. Dies alles ist unzulässig, und daher können die gefassten Beschlüsse für ungültig erklärt werden. Anders wäre die Sachlage nur zu beurteilen, wenn im Rahmen einer Versammlung ein Eigentümer in erheblichem Maße stört. Dann kann ihm tatsächlich angedroht werden, bei weiteren Störungen von der Versammlung ausgeschlossen zu werden. Stört er weiter, wäre ein Ausschluss wirksam.