Wirtschaft: Hauptstadt AG: Mit Tricks die Kassen gefüllt - Wie Berlin aus seinen landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften zwei Milliarden Euro herausgesaugt hat

Eine halbe Million Wohnungen, 2,3 Millionen Quadratmeter unbebaute Grundstücke und 13 Milliarden Euro Buchwerte - Zahlen, die Begehrlichkeiten wecken. Zumal dann, wenn die Kassen leer sind und nahezu jede Gelegenheit gut ist, Kasse zu machen. Kein Wunder, dass in der Berliner Politik immer wieder diskutiert wird, ob ein Teil der landeseigenen Wohnungsgesellschaften nicht versilbert und damit das horrende Defizit des Landes reduziert werden könnte.

Doch die imposanten Zahlen könnten trügen: Ob bei den Degewos, Bewoges, Hogewes, Gewobags und wie die Wohnungsbaugesellschaften dieser Stadt noch so heißen, derzeit viel zu holen ist, darüber streiten die Experten. Befürworter großer Verkaufsaktionen argumentieren mit hohen stillen Reserven, die in den 17 Gesellschaften schlummern sollen. Tief vergraben in den Bilanzen und selbst für Experten nur schwer zu orten. Vor allem unsanierte Wohnungsbestände sollen wegen der steuerlich Abschreibungsmöglichkeiten für private Investoren sehr interessant sein.

Skeptiker verweisen darauf, dass der Immobilienmarkt am Boden liegt - und die Preise auch. Jetzt, in der schwierigsten Konsolidierungsphase des Landes Berlin, Immobilien, und das in goßem Stil, zu verkaufen, hieße deshalb, Vermögen zu verschleudern. Das allein wäre allerdings ein schwaches Argument gegen Verkäufe. Denn so gesehen gibt es nämlich nie den richtigen Zeitpunkt Senatseigene Wohnungen zu verkaufen. Warum sollte sich das Land ausgerechnet in einer Boomphase von seinem edelsten Tafelsilber verabschieden, werden dann die Kritiker meckern.

Die Wirklichkeit ist jedoch ernüchternd: Einige der Wohnungsbaufirmen sind jetzt und in Zukunft praktisch unverkäuflich. Nicht etwa, weil der Vorstand sich dagegen sperrte oder sozialromantische Politiker mit wohnungspolitischen Argumenten dagegen wettern. Nein, die Gesellschaften sind schlicht und ergreifend nichts wert. Ihre Kapitalbasis ist mehr als dünn, der Wohnungsbestand marode, die Lage der Immobilien schlecht. Kaum eine der städtischen Gesellschaften hat überhaupt Besitz in "guten Wohnlagen", zwei Drittel ihrer Immobilien liegt in "einfachen Wohnlagen". Dafür interessiert sich kein privater Investor.

Schuld an dieser Misere ist auch das Land selbst, das in den vergangenen zehn Jahren zwei Milliarden Euro aus seinen Wohnungsbautöchtern gesaugt hat, um Haushaltslöcher zu stopfen. Allein 1,5 Milliarden Euro waren es seit 1996 - in dieser Zeit spitzte sich die Haushaltslage dramatisch zu.

Die Methoden sind zum Teil sehr fragwürdig. Zur Fianzierung der Landeseinnahmen sind natürlich vor allem gute Wohnungsstände veräußert worden, weil sich damit auch gute Preise erzielen ließen. Und: Die Gesellschaften haben tief in ihren Reserven gegraben, um versteckte Finanzpolster ans Tageslicht zu befördern. Ergebnis: Finanzkraft und Substanz sind geschwächt, oft ist nicht einmal genug Geld vorhanden, um umweltfreundliche neue Heizanlagen einzubauen. Da müssen Jahrzehnte alte Heizungen weiter durchhalten.

Für potenzielle Käufer wäre allein das Grund genug, Überrnahmepreis in den Keller zu reden. Selbst Wohngsbaugesellschaften wie Degewo oder Gewobag, die einst zum Berliner Tafelsilber zählten, stehen heute nicht mehr so gut da. Sie mussten auf Geheiß des Landes andere, wirtschaftlich weit schwächere Schwestern übernehmen.

Ergebnis: Von einst 20 Gesellschaften sind jetzt noch sieben Wohnungsbaugruppen übrig geblieben. Wirtschaftlich, sagt ein Insider, habe das oft keinen Sinn gemacht. "Eine zielgerichtete Strategie gab es nicht." Der rot-rote Senat plant gar die Rückkehr der Wohnungsbau-Kombinate. Es wird überlegt, eine neue Holding über alle Gesellschaften zu stülpen. "Völlig überflüssig," lautet das vernichtende Urteil der Branche.

Dahinter steckt System. Das Land Berlin braucht Geld und nutzt alle Tricks. Rund 450 Millionen Euro strichen die Finanzsenatoren allein dadurch ein, dass die Gesellschaften dem Land Grundstücke und Erbbaurechte abkaufen mussten - natürlich meistens zu überhöhten Preisen. Einige Grundstücke, heißt es in der Branche, seien sogar unverkäuflich gewesen.

Die staatlich forcierte Fusionswelle brachte sogar fast 700 Millionen Euro ein. Bei jedem Deal kassierte das Land mit. Denn die Dividenden aller Wohnungsbaufirmen (14 Millionen Euro im letzten Jahr) sind bei dem gigantischen Finanzhunger nur ein Tropfen auf den heißen Stein. Diese "Ablöse" und die Kaufpreise haben die Wohnungsbaugesellschaften durch Verkauf von Immobilien oder durch das Ausschütten von versteckten Reserven finanziert. Und manchmal hilft man sich auch gegenseitig aus, ein Beispiel: Die Wogehe schüttete 2001 rund 44 Millionen Euro an ihre Muttergesellschaft "Stadt und Land" aus, beim Finanzsenator kamen nur noch mickrige 3,3 Millionen Euro Dividende an. Ein perfektes In-sich-Geschäft, bei dem das Land dann in die Röhre schaut.

Dieter Fockenbrock