Immobilien: Allen Risiken zum Trotz – Anleger kaufen Fonds

Das noble Hotel Adlon am Brandenburger Tor, Sozialbauwohnungen in Berliner Problemvierteln und die denkmalgeschützte Dresdner Tabakmoschee haben etwas gemeinsam: Sie waren es Tausende von Anlegern wert, ihr Geld in Immobilienfonds zu investieren. Und ein Ende des Booms ist nicht abzusehen. Im vergangenen Jahr verzeichneten die Analysten erneut Rekorde: Rund acht Milliarden Euro vertrauten private Anleger Fondsmanagern an, berichten Analysten der Scope Media. Eine folgenreiche Entscheidung, denn der Ausstieg aus einer solchen Beteiligung ist meistens erst beim Verkauf der Immobilien nach Jahrzehnten möglich – und wenn schöne Berechnungen plötzlich Makulatur werden, weil ein Mieter auszieht, schmilzt auch die Rendite.

Mit dem neuen Boom am Markt für Geschlossene Immobilienfonds hatten die Experten nicht gerechnet. Nachdem die hohen steuerlichen Förderungen abgeschafft worden waren, musste sich die Branche umstellen und den Anlegern stattdessen hohe Renditen bieten – und das ist mit Immobilienprojekten schwierig. Auch die zahlreichen Pleiten von Fonds in den neuen Ländern werfen dunkle Schatten auf die Branche. Zuletzt zog sich auch noch die Bankgesellschaft Berlin, lange Zeit Marktführer, aus dem Geschäft zurück. Doch während die früheren Marktgrößen vor allem mit der Sanierung Not leidender Projekte befasst sind, haben neue Branchengrößen die Lücke gefüllt.

Zu den wichtigsten Fondsinitiatoren im vergangenen Jahr zählten deutsche Konzerne, die Deutsche Telekom, Debis sowie Banken. Eine vernünftige Rendite und eine solide Kalkulation bietet Fondsfachmann Stefan Loipfinger zufolge der geschlossene Fonds der Debis, Nummer 73. Firmen aus der Daimler-Chrysler-Gruppe nutzten die Immobilien selbst, und 15 Jahre lang seien die Einnahmen sicher. Ebenfalls „ganz vernünftig“ sei der Deutschland-Fonds 2 von „Sachsenfonds“. Dieses Gebäude miete der Computerkonzern IBM. Ein Nachteil des Angebots seien jedoch Fremdwährungsrisiken.

Der größte Newcomer im Fondsgeschäft ist die Telekom. Der frühere Monopolist hat über eine Tochterfirma bei Privatanlegern Eigenkapital von rund 300 Millionen Euro eingesammelt, um mit diesem Geld Geschäftshäuser zu errichten. Dort werden Firmen aus dem Telekom-Konzern einziehen. Die Mietverträge laufen 15 bis 18 Jahre und deren Wert ist vom Konzern patroniert.

„Die Telekom realisiert dadurch ihre stillen Reserven“, sagt Rechtsanwalt und Steuerberater Uwe Kämpf von der Gesellschaft Geisenheyner&Partner. Das Unternehmen ist auf Betreuung und Sanierung von Fonds spezialisiert und führt die Geschäfte bei 150 Beteiligungsgesellschaften. Kämpf ist nicht erstaunt über den Erfolg der Telekom-Fonds, da deren Renditen mit über sechs Prozent hoch seien, und die Einnahmen durch den solventen Mieter sicher. Dies habe jedoch auch den Nachteil, dass die Immobilien so gebaut würden, wie die Telekom-Firmen es wünschten, und bei deren Auszug nach Ablauf des Mietvertrages möglicherweise teure Umbauten erforderlich seien. Außerdem werde sich dann erst erweisen, ob die Lage der Immobilien gut genug ist, um andere Nutzer für deren Standort zu gewinnen.

Die Gefahren bleiben

Umzüge sind bei Telekom-Firmen keine Seltenheit. Mitte dieses Jahres wird der Konzern eine Fondsimmobilie des Berliner Initiators KapHag in Kreuzberg aufgeben. Die Telekom hatte das Objekt 1994 gemietet. Trotz der derzeitigen Krise am Berliner Immobilienmarkt gelang es den Fondsmanagern der KapHag die Bundesversicherungsanstalt für Angestellte als neuen zahlungskräftigen Mieter zu gewinnen. Dieser Coup verhinderte Schlimmeres, dennoch müssen die Anleger Einbußen im Vergleich zu den Prognosen hinnehmen, die ihnen vor zehn Jahren gemacht worden waren: Sie bekommen nur gut ein Prozent Ausschüttung statt vier. „Auch wir konnten leider Gottes den Markt nicht drehen“, heißt es bei der KapHag.

Risiken wie diese sind unausweichlich bei jedem Fonds, weil die Nachfrage am Immobilienmarkt schwankt und damit auch die Höhe der Mieten. Ein langjähriger Vertrag mit dem ersten Mieter sichert zwar die Einnahmen in dieser Zeit, wenn jedoch nach Ablauf des Vertrags ein Überangebot am Markt herrscht, dann kann der Mieter Preissenkungen durchsetzen oder sogar ausziehen. Die Anleger bekommen dann kleinere oder gar keine Ausschüttungen, und müssen in Einzelfällen sogar frisches Geld in den Fonds einzahlen (siehe Kasten).

Im Fall der Dresdner Tabakmoschee, die heute als Bürohaus genutzt wird, hat sich die Lage sogar derart zugespitzt, dass die Berliner Volksbank das Baudenkmal versteigern lassen will. Doch das wollen sich die Anleger nicht gefallen lassen und haben ihrerseits einen Zivilprozess gegen die Bank angestrengt mit dem Ziel, dass Kredite in Höhe von 34 Millionen Euro für nichtig erklärt werden. Begründung: Die Volksbank habe den Fondsverkauf unterstützt, obwohl ihr damals bekannt gewesen sei, dass der Fondsinitiator finanzielle Zusagen nicht einhalten konnte. Die Bank gewann den Prozess. In der zweiten Instanz befasst sich nun das Berliner Kammergericht mit dem Fall.

In Schwierigkeiten gerieten nicht nur Gesellschaften, die zur Finanzierung von Gewerbeimmobilien dienten. Auch die meisten öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbauten in Berlin sind Fonds, und diese sind in wirtschaftlicher Not, weil der Senat keine Anschlussförderungen gewährt: Die Häuser wurden teuer errichtet, und mit den Mieten können die Fonds nur einen Teil der Kosten decken. Der Rest wurde mit Förderungen bezahlt, die der Senat nun streichen wird.

Die Folge: Die Fonds müssen durch eine Umschuldung saniert werden, wobei die Anleger frisches Kapital in die Gesellschaft einbringen und die Banken auf einen Teil der Verbindlichkeiten verzichten. Hierfür sind die Zeiten gut, denn die Zinsen sind niedrig, und eine Umschuldung kann viele Kosten sparen. „Nach einer ordentlichen Sanierung“, sagt Spezialist Kämpf, „wird der Fonds auch nicht wieder einknicken, falls die Zinsen nach Ablauf der Kreditverträge wieder gestiegen sein werden. “

Doch nicht alle Fonds verkaufen sich blendend. Die Firma Fundus, die in Berlin den Bau des Hotel Adlon am Pariser Platz mit dem Geld von Anlegern finanzierte, sucht immer noch nach Anlegern. Die Firma sammelt nach Aussagen von Sprecher Johannes Beermann derzeit rund 50 Millionen Euro für Erweiterungsbauten am Adlon ein. Auch für die Hotelanlage in Heiligendamm an der Ostsee braucht man noch Geld: 60 Millionen Euro. Die Rendite ist bescheiden, so dass Fondsanalysten wie Stefan Loipfinger hier von „Liebhaberfonds“ sprechen, zumal Anleger geködert werden mit Preisnachlässen bei Übernachtungen in „ihren“ Hotels.

Viele Experten glauben unterdessen, dass der Markt für Hotelneubauten an seine Grenzen stößt. Dennoch ist ein Ende des Fonds-Booms nicht abzusehen. Nach Auffassung von Heinz Gerlach haben sich Investoren bereits auf dem Wohnungsmarkt eingedeckt, „und es wird nicht lange dauern bis die ersten Wohnungsfonds kommen“, prognostiziert der Analyst. Der Grund: Der Markt für Gewerbeimmobilien sei weitgehend gesättigt und der Bauboom im Hotelbereich habe ebenfalls den Zenit überschritten. Wohnungspakete seien dagegen lange günstig gehandelt worden und böten aufgrund der größeren Zahl an Mietern auch geringere Risiken als Gewerbeimmobilien, wo oft nur ein großer Nutzer die Mieten bezahlt.