Immobilien: Alles auf Ende

Immer zum Jahresende ergreift einen Teil der Bevölkerung eine merkwürdige Krankheit - das so genannte „Dezemberfieber". Nicht wenige, die sich elf Monate lang nur wenig um ihre Finanzen gekümmert haben, wollen jetzt schnell noch Steuern sparen oder sich die auslaufende Eigenheimzulage sichern. Doch Finanzexperten warnen vor hastigen Entscheidungen. „Wenn ein Bauherr der Auffassung ist, er könne nur finanzieren, weil es die Eigenheimzulage gibt, ist das Vorhaben von vornherein zum Scheitern verurteilt“, meint etwa Markus Lietz, Bauexperte bei der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Auch Dieter Blümmel, Sprecher von Haus und Grund Berlin, rät dringend von Panikkäufen ab. Und Finanzberater Michael Berg aus Düsseldorf sagt: „Wer im Dezember eine Immobilie kauft, um Steuern zu sparen, bezahlt fast immer zu viel.“

In Rechtsfragen kann der 31. Dezember für Vermieter und Mieter ein wichtiger Stichtag sein: Bis zum Jahresende müssen in vielen Fällen Verträge gekündigt oder Forderungen eingeklagt werden, damit sie nicht verjähren. Für Handwerkerrechnungen zum Beispiel, aber auch für Mietzinsrückstände gilt eine Drei-Jahres-Frist, wobei die Forderung immer zum Jahresende verjährt. Rückstände aus dem gesamten Jahr 2002 müssen also bis zum 31. Dezember geltend gemacht werden. „Dafür ist eine Klage notwendig“, sagt Blümmel. „Es reicht nicht, eine Mahnung zu schreiben.“ Aber auch Mieter, die etwa im Jahr 2002 zu viel Maklerprovision gezahlt haben, müssen bis Silvester aktiv werden.

Bis zum Jahreswechsel müssen außerdem alle vorhandenen Gas-, Strom- oder Wasserzähler im Haus abgelesen werden. Nach der neuesten Rechtsprechung des Landgerichts Berlin gilt für verbrauchsabhängige Betriebskosten nämlich das so genannte „Abgrenzungsprinzip“. Danach dürfen nur die tatsächlich verbrauchten Einheiten im jeweiligen Jahr abgerechnet werden. Bislang war maßgeblich, wann der Vermieter die Rechnung an das jeweilige Unternehmen bezahlt hat („Abflussprinzip“). Ob diese Regelung auch weiter rechtmäßig ist, wird in Kürze der Bundesgerichtshof entscheiden.

Bis zu diesem Termin hat der Vermieter außerdem die Betriebskosten abzurechnen, sofern als Zeitraum das Kalenderjahr vereinbart wurde. „Dabei handelt es sich um eine Ausschlussfrist“, erläutert Blümmel: Legt der Vermieter die Abrechnung zu spät vor, kann er vom Mieter keine Nachzahlung mehr verlangen. Umgekehrt gilt diese Frist jedoch nicht; ein Guthaben muss dem Mieter also auch im neuen Jahr noch ausgezahlt werden. Darauf weist Hartmann Vetter, Geschäftsführer des Berliner Mietervereins, hin. An die Abrechnung erinnern sollte man den Vermieter also nur, falls eine Rückzahlung zu erwarten sei, so Vetter.

Für Kauf- oder Bauwillige wird mit Beginn des neuen Jahres eine Reihe von Änderungen in Kraft treten: Bedeutsam ist vor allem der geplante Wegfall der Eigenheimzulage für Neufälle. Eigentümer, die erst einen Teil der achtjährigen Förderung erhalten haben, bekommen die Zulage auch weiterhin. Auch wer bis zum 31. Dezember einen Bauantrag stellt oder mit den Arbeiten beginnt, kann sich die Zulage sichern. Wird eine bestehende Immobilie erworben, muss der Kaufvertrag bis zum Jahresende abgeschlossen sein. Der Einzug kann dann noch 2006 oder 2007 erfolgen. Blümmel rechnet allerdings nicht damit, dass Bauherren künftig mehr Geld ausgeben müssen: „Der Bereich der Ein- und Zwei-Familien-Häuser wird preislich auf den Wegfall der Zulage reagieren.“ Im Klartext: Viele Häuser sind derzeit nur deshalb teurer, weil es die Zulage gibt.

Voraussichtlich zum Jahr 2007 sollen außerdem die Wohnungsbauprämie sowie die degressive Gebäudeabschreibung wegfallen. Bislang konnte in bestimmten Fällen im Jahr der Fertigstellung oder des Erwerbs einer Immobilie sowie in den vier bis sieben Jahren danach ein höherer Prozentsatz abgeschrieben werden als in den Folgejahren. Bei der linearen Abschreibung bleibt der Satz dagegen gleich. Wer seine Immobilie verkaufen will, muss voraussichtlich ab 2008 zudem damit rechnen, dass der private Veräußerungsgewinn steuerpflichtig wird. Noch ist der Gewinn nach Ablauf einer zehnjährigen „Spekulationsfrist“ steuerfrei.

Ob es sinnvoll ist, noch in diesem Jahr in seine Immobilie zu investieren, um die Steuerlast zu senken, hängt von der finanziellen Situation des Vermieters ab. „Wenn der Spitzensteuersatz steigt, kann es vernünftiger sein, Ausgaben ins kommende Jahr zu schieben“, sagt Blümmel. Wer dagegen schon jetzt absehen kann, dass er 2006 weniger verdienen wird, sollte noch in diesem Jahr für möglichst hohe Aufwendungen sorgen. Absetzen können Vermieter übrigens nicht nur die Abschreibung für die Erwerbskosten des Gebäudes, Modernisierungs- und Ausbaukosten, sondern auch Reisekosten zur Immobilie oder ein Arbeitszimmer, das zur Verwaltung benötigt wird.

Wird eine Wohnung im Sanierungsgebiet gekauft oder ein Gebäude saniert, das unter Denkmalschutz steht, können darüber hinaus in den ersten zehn oder zwölf Jahren bis zu 70 Prozent der Kosten steuerlich geltend gemacht werden. Dies gilt nicht nur für Vermieter, sondern auch für Bauherrn, die ihre Wohnung selbst beziehen wollen. Schlechte Karten haben dagegen Mieter. „Im Gegensatz zum Vermieter haben Mieter keine Möglichkeit, Kosten für ihre Wohnung abzusetzen“, sagt Vetter. Einzige Ausnahme: Wer aus beruflichen Gründen über einen zweiten Wohnsitz verfügt, erhält einen Steuernachlass.

Jutta Burmeister