Immobilien: an Dieter Blümmel Sprecher von Haus und Grund Berlin

Wir sind Eigentümer einer Ferienwohnung in einer Wohnanlage, bei der die Heizkosten zu 30 Prozent verbrauchsunabhängig und zu 70 Prozent verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Die Eigentümer, die sich im Winter nicht oder nur selten in ihrer Wohnung aufhalten, schalten die Heizung soweit herunter, dass nur Frostschutz gewährleistet ist. Das führt in den angrenzenden Wohnungen zu erheblich höheren Heizkosten. Können wir eine Mindesttemperatur in den angrenzenden Wohnungen verlangen oder zumindest die Änderung des Heizkostenverteilerschlüssels?

Eine gesetzliche Grundlage für die Einhaltung einer bestimmten Mindesttemperatur gibt es nicht. Zwar sind Wohnungseigentümer verpflichtet, mit ihrem Sondereigentum Wohnung so umzugehen, dass keine Schäden am Gemeinschaftseigentum entstehen. Dafür reicht beim Heizen die Frostschutzstellung in der Regel aus.

Zu den Heizkosten: Wohnungseigentümer können die Änderung des Verteilungsschlüssels nur verlangen, wenn der bisher vereinbarte Schlüssel zu „grob unbilligen und mit Treu und Glauben nicht zu vereinbarenden Ergebnissen führt“, hat der Bundesgerichtshof im letzten Jahr entschieden. Dabei soll „ein strenger Maßstab“ angelegt werden. Im Klartext: Der Bundesgerichtshof sieht einen solchen Anspruch als absoluten Ausnahmefall.

Im vorliegenden Fall dürfte es keine Chance auf Änderung des Verteilungsschlüssels geben – auch, weil die Auswirkungen der Kostenverteilung bereits bei Erwerb der Eigentumswohnung absehbar waren. Der Erwerber einer Wohnung in einer Ferienanlage muss damit rechnen, dass die Wohnungen nicht dauerbelegt sind. Das gilt auch für die Heizperiode, wenn die Wohnung nicht gerade in einem Skigebiet liegt.

Auch eine Änderung des Heizkostenverteilerschlüssels nur für die betroffenen Wohnungen wäre nicht zulässig. Denn aus § 7 Abs.1 der Heizkostenverordnung ergibt sich, dass die Heizkosten nach einem einheitlichen Verteilungsmaßstab für das gesamte Gebäude umgelegt werden müssen.

Fazit: Ein Anspruch auf Änderung des Verteilungsschlüssels ist in Fällen wie dem geschilderten in der Regel nicht gegeben, sondern die absolute Ausnahme.

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