Immobilien: An Dr. Ernst-Michael Ehrenkönig Rechtsanwalt und Notar in Berlin

Ich möchte privat eine Erdgeschosswohnung anmieten, die auch als Gewerberaum gemietet werden könnte. Der Vermieter würde mir einen Wohnraummietvertrag geben, wenn er sicher sein könnte, dass ich erst nach vier Jahren kündigen kann. Wie müsste der entsprechende Passus aussehen, damit er von keiner Seite anfechtbar ist? Könnte hier ein Zeitmietvertrag helfen?

In den Zeiten der boomenden Gewerbebauten sind in Berlin etliche Gewerberäume entstanden, die heute immer noch leer stehen. Dagegen gibt es im Wohnungsbau immerhin eine Steigerung der Nachfrage. Vermieter von Gewerberäumen suchen nun nach Möglichkeiten, die mieterfreundlichen Wohnraummietgesetze durch die relativ freien Regelungen für Gewerberaum zu umgehen. Zunächst ist zu klären, ob bei der Vermietung von Gewerberäumen als Wohnräume Gewerbe- oder Wohnraummietrecht gilt. Sind Räume als Geschäfts- und Wohnräume nutzbar, so kommt es für die Bestimmung darauf an, welche übereinstimmenden Vorstellungen Sie und der Vermieter über die Art der Nutzung haben. Da beide Seiten die Nutzung als Wohnraum wünschen, gilt Wohnraummietrecht.

Ein Zeitmietvertrag (§ 575 BGB) würde in Ihrem Fall nicht helfen, da er nur in engen Ausnahmefällen vereinbart werden kann – etwa, weil der Vermieter die Räume später selbst nutzen will oder beabsichtigt, später umzubauen. Bei einem sogenannten Staffelmietvertag (§ 557 a BGB) kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Dies setzt jedoch voraus, dass eine Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Vermieter geschlossen wird, wonach sich die Miete für von vornherein bestimmte Zeiträume verändert und die erhöhte Miete als Geldbetrag ausgewiesen wird.

Der BGH hat jedoch in zwei Entscheidungen Rechtsklarheit geschaffen. Er hat entschieden, dass der Mieter auf sein gesetzliches, dreimonatiges Kündigungsrecht in einem Wohnraummietvertrag verzichten kann. Bei einem Formularmietvertrag kann der Kündigungsverzicht allerdings nur für einen Zeitraum von vier Jahren vereinbart werden. Bei einem Individualvertrag – also einem Vertrag, den Vermieter und Mieter selbst ausgehandelt haben – hat der BGH sogar einen Kündigungsverzicht von fünf Jahren als wirksam angesehen. Sie können also hier über einen Kündigungsverzicht eine Regelung finden, die Sie vier Jahre an den Vertrag bindet. Foto: Rückeis

An Dr. Ernst-Michael Ehrenkönig