Immobilien: an Ernst-Michael Ehrenkönig Rechtsanwalt und Notar

In meiner 5-Zimmer-Altbauwohnung sollten die Doppelkasten-Fenster und die Balkontüren ausgetauscht werden. Meine Zustimmung habe ich davon abhängig gemacht, dass zum Schutz der Wohnungseinrichtung Staubschutzwände aufgestellt werden. 1. In welcher Höhe kann ich für die Zeit der dreiwöchigen Bauarbeiten die Miete mindern? 2. Welchen Stundensatz kann ich für meine Reinigungsarbeiten ansetzen und wie kann ich diesen einfordern, wenn die Bauarbeiter nur den groben Schmutz entfernen?

1. Wurde keine Vereinbarung über die Höhe der Mietminderung getroffen, so muss die Minderung entsprechend der Tauglichkeitsminderung bestimmt werden, notfalls durch Schätzung. Sie können die Miete für die Zeit der Bauarbeiten mindern. Seit der Entscheidung des BGH vom 06.04.2005 (AZ VII ZR 225/03) ist nunmehr auch klargestellt, dass sich der prozentuale Minderungsbetrag auf die Brutto-Warm-Miete (Miete zzgl. Betriebs- u. Heizkosten) bezieht und nicht mehr auf die Netto-Kalt-Miete. Die Festlegung auf einen Prozentsatz ist mit Ihren Angaben nur schwer möglich. Die Tauglichkeitsminderung der Wohnung hängt unter anderem davon ab, ob die Firma abschnittsweise (von Zimmer zu Zimmer) arbeitet oder gleichzeitig in allen tätig ist. Ein weiteres Kriterium dürfte in der Jahreszeit liegen. Im Winter wären Sie natürlich stärker beeinträchtigt. Die Höhe dürfte auch davon abhängen, ob die Firma „Notfenster“ einbaut und wie die (fehlenden) Fenster nachts gesichert werden. Wenn Sie hier angeben, dass die Arbeiten drei Wochen dauern, könnte dies auf eine abschnittsweise Arbeitsweise hindeuten. Nach Ihren Angaben sieht es auch so aus, dass Sie sich während der Bauarbeiten in der Wohnung aufhalten werden, da die Wohnung noch gerade so benutzbar ist. Je nach Grad der Beeinträchtigung würde ich Ihnen raten, einen Satz von 50 Prozent bis 100 Prozent der Brutto-Warm-Miete für den Zeitraum der Bauarbeiten zu Grunde legen. Den ermittelten Betrag können Sie von der Miete abziehen.

2. Der Mieter kann Ersatz seiner Aufwendungen verlangen, wenn der den Mangel selbst beseitigt. Der Schadensersatzanspruch umfasst alle erforderlichen Aufwendungen, die geeignet und notwendig sind, um die Mietsache wieder in den vertragsgemäßen Zustand zu versetzen. In Ihrem Fall schuldet der Vermieter sicher auch eine Feinreinigung der Wohnung nach den Bauarbeiten. Hier können Sie für die Reinigungsleistung die Stunden berechnen, die erforderlich werden, um die Wohnung wieder zu säubern. Ein Berliner Amtsgericht hat in einem gerade entschiedenen Fall für selbst ausgeführt Fliesenarbeiten einen Stundensatz von 10 Euro angesetzt. Bei Reinigungsarbeiten würde ich einen Betrag von 8 Euro bis 10 Euro die Stunde für gerechtfertigt halten. Zahlt der Vermieter diese Kosten nicht, können Sie auch diesen Betrag von der Miete abziehen. Foto: Rückeis

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