Immobilien: an Karin Dittert Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht

Auf unserem Grundstück wurden Anfang der 70er Jahre ein Mehrfamilienhaus für acht Parteien und ein Bungalow errichtet. Bei allen Objekten handelt es sich um Wohnungseigentum. Der Eigentümer des Bungalows muss sich nicht an der Instandhaltungsrücklage des Vorderhauses beteiligen. Das Vorderhaus ist unterkellert und hat sieben PKW-Einstellplätze. Einer davon gehört zum Bungalow. Die Kellerräume und die Tiefgaragenplätze sind nur von außen durch ein Garagentor zugänglich. Dieses soll nun erneuert werden. Müssen die zwei Eigentümer, die keinen PKW-Einstellplatz haben, dennoch einen Teil der Sanierungskosten übernehmen?

Sollte in dem konkreten Fall keine besondere Instandhaltungskostenverantwortlichkeit vereinbart worden sein, dann müssen die Eigentümer der zwei Wohneinheiten im Vorderhaus ebenso wie der Eigentümer des Bungalows anteilig für die Instandhaltung der Garage bezahlen, obwohl sie diese nicht nutzen.

Denn dem Gesetz nach tragen alle Eigentümer die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums gemäß Paragraf 16 Absatz 2 Wohnungseigentumsgesetz. Deshalb müssen sich alle Eigentümer auch an den erforderlichen Reparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen an der Garage im Rahmen ihrer Kostenverantwortlichkeit beteiligen. Allerdings besteht die Möglichkeit, diese Instandhaltungskostenverantwortlichkeit in der Teilungserklärung anders zu regeln. Bei Anlagen mit mehreren Häusern oder Reihenhäusern erfolgt dies häufig. Dazu muss jedoch eindeutig festgelegt werden, welche Teile des Gemeinschaftseigentums einzelnen Wohnungseigentümern zugeordnet werden, so dass sie die Kosten für die Instandhaltungen allein tragen. Sind diese Regelungen unklar oder missverständlich formuliert, dann gilt das Gesetz. Enthält die Teilungserklärung keine Sonderregelung, dann bedarf die nachträgliche Änderung einer Vereinbarung, der alle Eigentümer zustimmen müssen.

Zu prüfen wäre allenfalls, warum der Eigentümer des Bungalows sich nicht an der Instandhaltungsrücklage des Vorderhauses beteiligen muss. Ist dies in der Teilungserklärung oder aufgrund eines gesonderten Beschlusses geregelt? Sofern die Teilungserklärung dazu keine oder eine nur unklare Regelung enthält, würde ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft, der den Eigentümer des Bungalows von der Instandhaltungsrücklage des Vorderhauses befreit, gegen die ordnungsgemäße Verwaltung verstoßen. Ein solcher Beschluss wäre dann anfechtbar. Falls jedoch die Anfechtungsfrist von vier Wochen abgelaufen ist, dann ist dieser Beschluss bestandskräftig geworden. Dazu müsste ein Beschluss der Eigentümer zur Änderung der Kostenverteilung getroffen werden. Foto: Mike Wolff

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an Karin Dittert