Immobilien: an Katrin Dittert, Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht

„Ich habe vor anderthalb Jahren einen Dachrohling gekauft, dann nach Baugenehmigung ausgebaut, inzwischen wohne ich dort, eine Bauabnahme der Bauaufsicht gibt es noch nicht. Nach einigen Problemen mit dem Bearbeiter beim Grundbuchamt wurde nun endlich die Auflassung eingetragen. Eine endgültige Eintragung ins Grundbuch lehnt der Sachbearbeiter ab, weil die Wohnung rechtlich noch gar nicht existent sei. Was meint er damit?“

Durch den Kauf des Dachrohlings haben Sie Sondereigentum an Räumen erworben, die nicht zu Wohnzwecken dienen. Hiervon zu unterscheiden ist das Sondereigentum an einer Wohnung. Hierfür werden beim Grundbuchamt sogenannte Wohnungsgrundbuchblätter angelegt. Sind die Räume nicht zum Wohnen bestimmt, legt das Grundbuchamt hingegen Teileigentumsgrundbuchblätter an. In ein solches dürften Sie eingetragen worden sein. Eine bauliche Veränderung vom Dachrohling in eine Wohnung ist immer dann zulässig, wenn in der Teilungserklärung, die die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander behandelt, geregelt ist, dass das Dach zu Wohnzwecken ausgebaut werden darf. Nach dem Ausbau des Daches müssen das Grundbuch und die Teilungserklärung geändert werden, da sich der Nutzungszweck geändert hat.

Durch den Ausbau wird nämlich das Dach von Teileigentum in Wohnungseigentum umgewandelt. Aus dem Teileigentumsgrundbuchblatt muss ein Wohnungsgrundbuchblatt werden, denn erst durch die Anlegung des Wohnungsgrundbuchblattes entsteht auch Wohnungseigentum. Dies meinte der Sachbearbeiter des Grundbuchamtes mit seiner Aussage, die Wohnung sei noch gar nicht existent. Bevor das Grundbuchamt das Wohnungsgrundbuchblatt anlegt und den Eigentümer einträgt, ist eine Änderung der Teilungserklärung – nämlich von Teileigentum in Wohnungseigentum – notwendig. Dieser Veränderung und Umwandlung müssen grundsätzlich sämtliche Eigentümer zustimmen, was ggf. auch gerichtlich durchgesetzt werden kann. Die Zustimmung ist dann nicht notwendig, wenn bereits im Kaufvertrag die Vollmacht enthalten ist, eine Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum vorzunehmen. Eine solche Vollmacht ist grundsätzlich unwiderruflich.

Mit Vorlage des Kaufvertrages und damit der Vollmacht kann auch der einzelne Eigentümer die Umwandlung und Änderung der Teilungserklärung beim Grundbuchamt vollziehen lassen. Sodann kann das Wohnungsgrundbuchblatt angelegt und der Käufer des Dachrohlings als Eigentümer eingetragen werden. Die Umwandlung in Wohnungseigentum selbst ist genehmigungsfrei. Einer Bauabnahme bedarf es jedoch in bauordnungsrechtlicher Hinsicht. Foto: Wolff

an Katrin Dittert