Immobilien: an Katrin Dittert Rechtsanwältin aus Berlin

In einer Wohnanlage mit 25 Eigentümern gehört mir nur eine Garage. Trotzdem verlangt die WEG von mir das volle Wohngeld, etwa für Wasser und Abwasser. Dabei hat die Garage gar keinen Wasseranschluss. Das sei in der Teilungserklärung so festgelegt, sagt der Verwalter, und die anderen Eigentümer seien nicht bereit, daran etwas zu ändern.

Nach Paragraf 16 Wohnungseigentumsgesetz ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Eigentümern verpflichtet, für das gemeinschaftliche Eigentum auch die anfallenden Kosten zu übernehmen. Im Grundbuch ist der Eigentumsanteil eingetragen, mit dieser Höhe ist man im Verhältnis auch an den Kosten beteiligt. In der Teilungserklärung kann eine sogenannte Öffnungsklausel enthalten sein, nach welcher über Änderungen der Gemeinschaftsordnung durch (qualifizierten) Mehrheitsbeschluss entschieden werden kann.

Dann könnte auch der Verteilungsschlüssel geändert werden.Ist eine solche Klausel nicht vorhanden und sind einzelne Eigentümer auch zu einer Vereinbarung nicht bereit, kann der Kostenverteilungsschlüssel nur durch eine gerichtliche Entscheidung abgeändert werden. Ob ein Anspruch auf Abänderung z. B. wegen grober Unbilligkeit besteht, muss das Gericht für jeden Einzelfall gesondert würdigen. Dieser Anspruch kann auch nicht durch eine Einrede im Verfahren auf Ungültigerklärung der Jahresabrechnung geltend gemacht werden, da es sich um getrennte Verfahren handelt. Ob ein Änderungsanspruch besteht, ist also abzuwägen. Es kommt nicht nur allein auf das Maß der Kostenmehrbelastung des benachteiligten Wohnungseigentümers an, vielmehr fließen weitere Umstände in die Erwägungen mit ein, so z. B. auch der ursprüngliche Wille des aufteilenden Eigentümers. Sofern die Garage nicht dem Sondereigentum einer Wohnung zugeordnet, also separates Eigentum ist und keine Zu- und Abwasserleitungen hat, dürfte es tatsächlich grob unbillig sein, den jeweiligen Eigentümer mit verbrauchsunabhängigen Kosten für Wasser und Abwasser zu belasten.

Hier dürfte bei Erstellung der Teilungserklärung übersehen worden sein, dass einzelne Eigentümer gar nicht die Möglichkeit eines Verbrauches haben und trotzdem Kosten tragen sollen.

Für den Fall, dass Flächen leer stehen oder nicht nutzbar sind, hat das Bayerische Oberste Landgericht bereits entschieden, dem Eigentümer nach Treu und Glauben einen Anspruch auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zu geben. Dieses ergab sich allerdings erst nachträglich, bei der Garage hingegen war die Kostenverteilung bereits bei Erwerb bekannt. Foto: Wolff

an Katrin Dittert