Immobilien: an Katrin Dittert Rechtsanwältin

Wir besitzen ein Mehrfamilienhaus mit vier Mietparteien. Einer der Wohnungsnutzer ist alkoholkrank und starker Raucher. Deshalb sorgen sich die Mieter um ihre Sicherheit. Sie fürchten, das Haus könnte Feuer fangen durch eine nicht ausgedrückte Kippe. Der Mieter hat unmittelbar nach einer dreimonatigen Therapie wieder mit dem Trinken angefangen. Welche Möglichkeiten habe ich als Vermieter, die häusliche Ordnung wiederherzustellen?

Grundsätzlich kann jeder Mieter in seinen eigenen vier Wänden tun und lassen, was er will. Wäre dem nicht so, dann stünden der Denunziation Tür und Tor offen. Maßnahmen dürfen deshalb nur dann ergriffen werden, wenn eine tatsächliche Gefährdung oder eine übermäßige Belästigung der Mitbewohner oder der Mieter besteht. Auch eine drohende Beschädigung des Hauses kann rechtliche Schritte rechtfertigen. Ist dies der Fall, dann sollte der Mieter zunächst abgemahnt werden. Sofern dieser sein störendes Verhalten fortsetzt, muss innerhalb von zwei Wochen nach Kenntnis dieser Vorgänge eine Kündigung ausgesprochen werden. Zum störenden Verhalten gehört unter anderem auch: sehr laute Musik, die Beleidigung anderer Mieter oder des Verwalters, das Verlassen der Wohnung im Winter, ohne das Fenster zu schließen, die wiederholte Verursachung von Wasserschäden, das übermäßige Vollstellen des gemeinsamen Hausflures. Ob die Kündigung Bestand hat, entscheiden die Gerichte. Unserer Kanzlei lag ein Fall vor, wo ein alkoholisierter Mieter innerhalb von zwei Monaten gleich zweimal einen Wohnungsbrand ausgelöst hatte. Dabei war grobe Nachlässigkeit im Spiel. Das heißt, der Mieter hatte eine Zigarette nicht ordentlich ausgedrückt. Dadurch entstand eine Gefahr für die Bewohner des Hauses und auch für die Immobilie selbst. Das Gericht verurteilte den Mieter zur Räumung der Wohnung. Ein ähnliches Urteil ist vom Landgericht Duisburg ergangen. Dort hatte der Mieter sein Essen wiederholt anbrennen lassen. Auch das rechtfertigte die fristlose Kündigung, urteilten die Richter. In dem hier vorliegenden Fall kann der Vermieter oder der Verwalter aber auch vorbeugend tätig werden und den sozialpsychiatrischen Dienst anrufen. Diese Einrichtung ist verpflichtet, zu überprüfen, ob der Mieter tatsächlich suchtgefährdet ist und eine Gefahr für Dritte bestehen könnte. Wenn die Experten zu diesem Ergebnis kommen, dann kann es auch zu einer Zwangseinweisung des Mieters in die Nervenklinik kommen. Foto: Mike Wolff

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