Immobilien: an Reiner Wild Berliner Mieterverein

Ich lebe in einer Mietwohnung in einem Haus, das 1913 gebaut wurde. Seit einer Auswertung des aktuellen Mietspiegels steht mein Vermieter auf dem Standpunkt, dass für das Alter des Hauses nicht 1913 sondern die letzte größere Sanierung im Jahr 1991 heranzuziehen ist. Ihm stehe deshalb mehr Miete zu. Ist das richtig?

Nein. Ein Altbau bleibt ein Altbau, auch wenn er auf den allerneusten Stand der Technik gebracht wird. Handelt es sich um frei finanzierten Wohnungsbau, dann ist zur Begründung von Mieterhöhungen die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel heranzuziehen. Darin werden alle Häuser nach ihrem Baualter einsortiert und entsprechende Mietspannen genannt. Weitere Indikatoren sind die Größe, die Lage der Wohnung und deren Ausstattungsstandards. In der Regel ist bei einem besseren Standard die ortsübliche Miete höher. Darüber hinaus gibt es weitere Merkmale, die den Wohnwert erhöhen oder mindern können. Dazu zählen beispielsweise eine komplette Einbauküche mit Ober- und Unterschränken sowie ein großer Balkon oder eine Terrasse. Solche Merkmale können eine Wohnung teurer machen. Dagegen führt ein schlechter Schnitt des Objekts, zum Beispiel wenn es mehr als ein gefangenes Zimmer gibt oder das Haus an einer viel befahrenen Straße oder an einer Schienenstrecke liegt, zu einer niedrigeren ortsüblichen Vergleichsmiete. Wird eine Immobilie saniert, dann sind zwei Aspekte zu beachten. Einerseits kann ein Vermieter die Kosten für die Sanierung umlegen, sofern diese den Wohnwert erhöhen. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn einfache Fenster durch neue Isolierglasfenster ersetzt werden. Dann können elf Prozent der Baukosten jährlich auf die Miete umgelegt werden. Darüber hinaus kann der Eigentümer bei der nächstmöglichen Mieterhöhung den verbesserten Austattungsstandard geltend machen.

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