Immobilien: an Uwe Wanderer Rechtsanwalt

Darf der Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus eine Kindertagesstätte oder ein anderes Gewerbe ausüben?

Das hängt von der Teilungserklärung ab. Ist das betroffene Sondereigentum darin als Wohnung bezeichnet, ist der Nutzungszweck grundsätzlich darauf beschränkt. Rechtlich betrachtet ist diese Vereinbarung dann für alle Eigentümer von Wohnungen in diesem Haus verbindlich. Deshalb ist jede andere Nutzung grundsätzlich unzulässig. Ausnahmen sind nur dann möglich, wenn ein Gewerbe nicht mehr stört als die Wohnraumnutzung. Was als störend angesehen wird, ist Auslegungssache, so dass es immer auf den jeweiligen Einzelfall ankommt und Urteile in anderen Angelegenheiten nicht ohne weiteres übertragbar sind. Häufig werden jedoch so genannte stille Gewerbe noch als zulässig angesehen. Hierzu zählen etwa kleinere Anwaltskanzleien, Steuerberaterpraxen oder auch ein Hausverwalterbüro. Dagegen ist ein Kindergarten, der regelmäßig mit erheblicher Geräuschentwicklung einhergeht, ähnlich wie eine Gaststätte, meist unzulässig. Ausnahme: Die übrigen Miteigentümer stimmen dieser Nutzung zu. Dies kann durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung erfolgen. Es empfiehlt sich jedoch, die Zustimmung aller Miteigentümer einzuholen, weil sonst nicht zustimmende Eigentümer diesen Beschluss wieder anfechten könnten. Anders ist die Lage, wenn die Gemeinschaft beschließt, gewerbliche Nutzungen in den Wohnungen generell zuzulassen. Hierzu wäre eine Vereinbarung erforderlich, also die Zustimmung aller Miteigentümer. Darüber hinaus ist zudem eine Änderung der Teilungserklärung sinnvoll, um spätere Käufer einer Wohnung daran zu binden. Wer in einer Eigentumswohnung seinen Beruf ausüben will, sollte zuvor die Teilungserklärung auf diese Nutzung prüfen. Andernfalls kann dies böse Folgen haben. In einem aktuellen Fall, in dem ein Sportarzt das Kellergeschoss in seine Praxis integriert hat und dort viel Geld in medizinische Einrichtungen investiert hatte, klagten Miteigentümer erfolgreich auf Unterlassung. Der Arzt darf diese Flächen nun nicht mehr zu diesem Zweck nutzen.

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