Anlageimmobilien: Kapitalsicherung kommt heute oft vor Rendite

In Zeiten politischer und wirtschaftlicher Unsicherheiten wollen Investoren ihr Geld in kombinierten Wohn- und Geschäftshäusern sichern. „Der Kauf von Zinshäusern bedeutet für Investoren nach wie vor eine sichere Geldanlage“, sagt Rackham Schröder, Geschäftsführer in Berlin beim Immobilienvermittler Engel & Völkers. Das Hamburger Unternehmen hat im Januar seinen neuen Marktbericht für Wohn- und Geschäftshäuser in Deutschland 2017 herausgebracht, in dem die Preisentwicklungen an 57 Standorten der Kategorien A, B, C und D analysiert wurden. Nach Unternehmensangaben sind zwei Drittel des gesamten Marktes im Bericht abgebildet.

Als Wohn- und Geschäftshäuser definiert Engel & Völkers Immobilien mit mindestens vier vermieteten Wohnungen, die im Besitz einer Privatperson, einer Erbengemeinschaft oder eines Unternehmens sind. Neben dem reinen Mehrfamilienhaus fallen unter den Begriff auch Mischobjekte, die gewerbliche Flächen enthalten, wie zum Beispiel kleinere Ladenflächen oder eine Arztpraxis.

Während die hohe Dynamik am Zinshäusermarkt gleich bleibt, vergrößert sich der Fokus der Investoren: Sie investieren zunehmend auch in Immobilien in kleineren und mittleren Großstädten. Zu diesen sogenannten „Hidden Champions“ gehören beispielsweise Friedrichshafen, Jena oder Kassel, deren stabile wirtschaftliche Verhältnisse sowie attraktiven Lebensbedingungen anziehend wirkten.

Die Angebotspreise von Zinshäusern sind gestiegen

Die Nachfrage nach Wohn- und Geschäftshäusern hat laut dem Bericht um insgesamt 14 Prozent zugenommen. Den Schätzungen zufolge erhöhte sich das Umsatzvolumen im Teilmarkt Wohn- und Geschäftshäuser von 24 Milliarden Euro im Jahr 2015 auf 25,6 Milliarden Euro im Jahr 2016 (plus 7 Prozent).

Die Angebotspreise von Zinshäusern sind insgesamt betrachtet in allen Kategorien gestiegen: In A-Lagen, den wichtigen deutschen Zentren, zahlten Investoren 3096 Euro pro Quadratmeter (plus 12,7 Prozent), im Vergleich dazu waren es in D-Städten mit ihrer primär regionalen Funktion 1535 Euro (plus 12,5 Prozent).

Kann es sinnvoll sein, ein Mehrfamilienhaus mit dem Faktor 32 – also für das 32-fache einer Jahresmiete – zu kaufen? Holger Klapproth, Leiter Kommunikation Gewerbeimmobilien bei Engel & Völkers, bejaht das. „Vorausgesetzt, es steht nicht die Rendite im Vordergrund, sondern die Kapitalsicherung.“ Für den Neubau gebe es da keine Preisobergrenze, bei Bestandsimmobilien solle der Faktor jedoch genau ins Auge gefasst werden: „Da kann man Probleme bei der Ausstattung bekommen“, sagt Klapproth.

Jenseits der Metropolen stiegen die Mieten am stärksten

Immerhin: Die Angebotsmieten sind in allen Lagen gestiegen und insgesamt um 4,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr: 11,84 Euro pro Quadratmeter wurden in A-Lagen verlangt, acht Euro in B-Lagen, 8,43 Euro an C-Standorten und 7,40 Euro in der Kategorie D. Die höchste Mietpreisentwicklung ermittelte Engel & Völkers in den kleineren Städten: Die stärksten Mietpreissteigerungen verlagern sich offenbar aus den Metropolen in die mittleren und einfachen Lagen. Den stärksten Sprung machte im Jahresvergleich 2015/2016 Offenbach auf 10,21 Euro pro Quadratmeter, Berlin landet bereits auf Platz vier. Hier stieg die Angebotsmiete auf 10,10 Euro und damit um 9,1 Prozent.

Ob sich die seit Juni 2015 nach und nach in verschiedenen Bundesländern eingeführte Mietpreisbremse in der Entwicklung widerspiegele, könne noch nicht sicher gesagt werden, sagt Maike Brammer, Leiterin der Research-Abteilung bei Engel & Völkers. „Andere Institute haben allerdings keine nennenswerten Entwicklungen feststellen können“, so Brammer.

In Berlin gab es in Neukölln und Lichtenberg die höchsten Preissteigerungen

Über die Region Ost mit Städten wie Berlin, Leipzig, Potsdam und Dresden heißt es in dem Bericht, sie nehme „Fahrt auf“. „Obwohl Berlin aufgrund derzeit schwieriger Rahmenbedingungen wie der Mietpreisbremse und Milieuschutzgebieten nicht gerade investorenfreundlich ist“, sagt Schröder, der Geschäftsführer in Berlin, „hat sich der Markt hier gut entwickelt.“

Mit einem Anstieg von durchschnittlich neun Prozent (10,10 Euro pro Quadratmeter) verzeichnet die Stadt die stärkste Entwicklung der Angebotsmieten in der Region Ost. Die höchsten Preissteigerungen bei den Mieten wurden für Neukölln und Lichtenberg ermittelt. „Vermieter schöpfen die Potentiale für Mieterhöhungen noch gar nicht aus“, glaubt Klapproth. Bei Ein-, Mehrfamilienhäusern und Wohnungen wurden höhere Steigerungen als bei den Mieten ermittelt: Eine „Verkaufspreisbremse“ gibt es eben bisher nicht.

Der Angebotspreis für ein Zinshaus lag in Berlin 2016 bei 2451 Euro pro Quadratmeter. Den Mietpreisen sagt Schröder ein leichtes, stabiles Wachstum voraus, während die Kaufpreise moderat wachsen würden. Begehrte Lagen gebe es mittlerweile „überall“ und nicht mehr hauptsächlich innerhalb des S-Bahnringes. „Investoren kaufen vermehrt in allgemein infrastrukturell günstigen Standorten“, sagt Schröder.

Wie sich die Anlageklasse „Wohn- und Geschäftshäuser“ angesichts aktueller Entwicklungen wie der Präsidentschaft von Donald Trump, den Wahlen in Europa oder den Folgen des Brexits bundesweit entwickeln werde, sei nicht abzuschätzen, sagt Research-Leiterin Brammer. „Im Januar zumindest ist die Nachfrage in dem Segment nicht abgerissen.“ Und solange es keine ähnlich sicheren Investitionsmöglichkeiten gibt, dürfte die Dynamik auf dem Wohn- und Geschäftshäusermarkt bleiben. Rückgänge verzeichnete Engel & Völkers – aus statistischen Gründen – jedenfalls nur in Städten wie Würzburg: Dort gibt es in Bestlagen kaum noch Angebote im hohen Preissegment.