Immobilien: Auch Psychologie spielt mit Warum Wohneigentum günstiger ist als eine Mietwohnung

Gerade junge Paare stehen oft vor der schwierigen Entscheidung, ob sie zur Miete oder in den eigenen vier Wänden wohnen wollen. Für eine Eigentumswohnung müsste eine Familie mit Kind monatlich rund 1150 Euro plus Nebenkosten ausgeben. Eine vergleichbare Mietwohnung käme nur 925 Euro Miete zuzüglich Nebenkosten. Auf den ersten Blick ist das ein deutlicher Unterschied, doch welche der beiden Möglichkeiten ist die bessere Wahl?

Wer eine Immobilie erwirbt, kann davon ausgehen, dass deren Wert steigt. Diese Erwartung tritt jedoch auf lange Sicht ein und nur, wenn der Käufer das Objekt nicht in einer Boomphase mit überhitzten Preisen erwirbt. Unterstellt man, dass die Immobilie für 220000 Euro erworben wurde und der Wert jährlich um ein Prozent steigt, dann ist die Wohnung nach 25 Jahren 280000 Euro wert. Bei ein Wertsteigerung von zwei Prozent jährlich sind es sogar 353000 Euro.

Wie steht im Vergleich dazu die Familie da, die sich nicht für einen Kauf entschieden hat? Sie mietet eine Wohnung für 925 Euro monatlich, muss jedoch auch mit steigenden Mieten rechnen. Bei einem moderaten Anstieg von nur einem Prozent jährlich, steigt die Miete auf 1175 Euro innerhalb von 25 Jahren. Rechnet man alle monatlichen Überweisungen an den Vermieter zusammen, zahlt die Familie 313500 Euro. Steigt die Miete jedoch um zwei Prozent jährlich, dann beträgt die Mietbelastung nach 25 Jahren bereits 1500 Euro monatlich und die Familie hat 355000 Euro an den Vermieter bezahlt.

Wie aber sieht die Rechnung aus, wenn beide Musterfamilien die selbe Summe monatlich aufbringen. Dann kann der Mieter das beim Erwerb der Immobilie erforderliche Eigenkapital in Höhe von 50000 Euro auf die hohe Kante legen zuzüglich 225 Euro pro Monat, weil er weniger fürs Wohnen ausgibt. Dadurch wächst sein Vermögen innerhalb von 25 Jahren auf 202000 Euro an (jährliche Mieterhöhung: zwei Prozent) oder 256500 Euro (jährliche Mieterhöhung: ein Prozent). Das sind mindestens 30000 Euro weniger, als die Immobilie des Eigentümers im Laufe der Jahre an Wert zulegte.

Dies ist allerdings eine theoretische Rechnung. Tatsächlich gibt es noch einen anderen Effekt: Nach Studien des Forschungsinstitutes empirica bauen Käufer von Immobilien mehr Vermögen auf als Mieter. Das gilt unabhängig von der Höhe des Einkommens. Die Ursache dafür ist nach Auffassung der Wissenschaftler vor allem „Psychologie“: Wer verschuldet ist, lebt sparsamer, um mehr Geld zur Rückzahlung der Kredite abzweigen zu können. So gelingt es Immobilienkäufern meistens, vor Renteneintritt alle Schulden zurückzuzahlen.

Der Autor ist Finanzierungsberater und leitet die Gesellschaft fmh.

Max Herbst