Immobilien: Auf lauten Sohlen

WAS STEHT INS HAUS?

Seit Mitte der 80er Jahre bin ich Mieter einer Altbauwohnung. Ich habe recherchiert, dass das Wohnhaus während des Zweiten Weltkrieges stark beschädigt und im Jahre 1952 wieder aufgebaut worden ist. Über meiner Wohnung ist eine Dachgeschosswohnung, in der vor einigen Jahren Bauarbeiten durchgeführt wurden, wodurch statt bisher einer nun zwei Wohnungen entstanden sind. Der Estrich wurde abgeschliffen und an einer Stelle sogar entfernt und erneuert. Seitdem höre ich den Trittschall über mir sehr deutlich und fühle mich beeinträchtigt. Kann ich die Miete mindern?

WAS STEHT IM GESETZ?

Um die Miete mindern zu dürfen, muss Ihre Wohnung in schallschutztechnischer Hinsicht einen Mangel aufweisen. Ob ein Mangel vorliegt, hängt davon ab, ob die Schallisolierung dem geltenden Stand der Technik entspricht. Entscheidend dabei ist wiederum, welcher Stand der Technik denn nun gilt: der des ursprünglichen Baujahres, der aus dem Jahr des Wiederaufbaus 1952 oder der heutige? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jüngst bestätigt, dass in einem Fall wie dem Ihren der Tritt- und Luftschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entsprechen muss (Urteil vom 5. Juni 2013, VIII ZR 287/12). Sofern in Ihrem Mietvertrag also nichts anderes vereinbart ist, liegt in einer Wohnung eines älteren Gebäudes in einem solchen Fall kein Mangel vor. Die Dachgeschosswohnung über Ihrer Wohnung existierte bereits, als Sie einzogen. Der Estrich wurde bei der Renovierung lediglich abgeschliffen und nur teilweise erneuert. Eine solche Maßnahme ist von der Intensität her nicht mit einem Dachgeschossneubau oder mit einer gravierenden Veränderung des Gebäudes insgesamt vergleichbar. Als Mieter können Sie daher nicht erwarten, dass Baumaßnahmen so ausgeführt werden, dass jeweils der aktuell geltende Stand der Technik eingehalten wird. Anders wäre die Sache dagegen zu beurteilen, wenn erstmalig das Dachgeschoss ausgebaut worden wäre. In diesem Fall nämlich hätten die aktuellen DIN-Normen eingehalten werden müssen.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Ich finde die Unterscheidung danach, ob ein vollständiger erstmaliger Ausbau eines Dachgeschosses oder lediglich eine Renovierung stattfindet, richtig. Ein Mieter weiß, dass es über ihm bereits eine Wohnung gibt, so dass grundsätzlich auch mit Trittschallgeräuschen gerechnet werden muss. Da es auch keinen Anspruch darauf gibt, dass der „Obermieter“ bei einer Renovierung zum Beispiel Teppich- statt Parkettboden verwendet, muss der „Untermieter“ entsprechende Beeinträchtigungen hinnehmen. Wenn hingegen erstmals ein Dachgeschoss ausgebaut wird, müssen auch die aktuellen Vorschriften an den Trittschallschutz eingehalten werden, wie dies bei jedem Neubau üblich ist. Sie können Ihre Miete daher nicht mindern, da durch die Einhaltung der Vorschriften bei der Errichtung des Gebäudes in Ihrer Wohnung kein Mangel vorhanden ist.