Immobilien: Auf Tritt und Schritt

In unserem Altbau streite ich mich mit einem Miteigentümer, dessen Mieter auf eigene Faust Laminat verlegt haben und so zusätzlichen Trittschall erzeugen. Welche Spielregeln gelten eigentlich, wenn der alte Teppich gegen Parkett/Laminat oder Fliesen ausgetauscht wird?

Derzeit locken wieder zahlreiche Bau- und Holzmärkte mit Schnäppchenpreisen, insbesondere für Laminat. So mancher Wohnungseigentümer liebäugelt damit, sich endgültig von dem alten Teppich zu trennen und schönere Bodenbeläge einzubauen. Wer hier einfach drauflos baut, kann sein blaues Wunder erleben. Etwa dann, wenn sich der Wohnungseigentümer unter ihm gestört fühlt. Wer weiß schon etwas über Trittschallschutzklassen oder über Trittschallschutz? Was gibt es hier zu beachten? Die Probleme wird man nicht einmal dann los, wenn die Wohnung nach dem Umbau verkauft wird.

Das Berliner Kammergericht hat vor wenigen Wochen eine weitreichende Entscheidung (AZ 24 W 202/06) verkündet. Danach gilt Folgendes: Die Miteigentümer können durch die „Umbaumaßnahme“ keine Verbesserung eines eigentlich ungenügenden Schallschutzes verlangen. Es könne grundsätzlich nur der Schallschutz verlangt werden, der zum Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums bestand. Für den Wohnungseigentümer bedeutet dies, zunächst einmal herauszufinden, wann das Wohnungseigentum „begründet“ wurde. Darunter muss nicht das Baujahr des Hauses zu verstehen sein.

Es gibt zwei Möglichkeiten, Wohnungseigentum zu begründen. Wenn mehrere Personen bereits Miteigentümer eines Grundstücks sind, durch Vertrag mit Auflassung und Eintragung im Grundbuch. Wenn der Grundstückseigentümer sein Eigentum aufteilen will, durch Teilungserklärung und Eintragung im Grundbuch. Angaben hierzu kann der Wohnungseigentümer seinem Grundbuch entnehmen. Dort ist im Bestandsverzeichnis angegeben, wann das Wohnungseigentum begründet wurde – und dann läst sich anhand nachstehender Tabelle klären, welche Schallschutzklasse zu beachten ist:

DIN 4109, 1962 = 63 dB

DIN 4109, 1989 = 53 dB

VDI 4100, 1994 = 49 dB

Ist der Bodenbelag erst einmal falsch verlegt und die Wohnung verkauft, so ist man das Problem nicht los. Das Kammergericht urteilte, dass derjenige für die Rückgängigmachung der Baumaßnahme verantwortlich ist, der zum Zeitpunkt der Baumaßnahme Eigentümer war. Der Verkäufer muss also die erforderlichen Rückbaumaßnahmen beim Erwerber der Wohnung durchsetzen. Der Erwerber der Wohnung ist somit verpflichtet, die Beseitigung des falsch verlegten neuen Bodenbelags zu dulden. Notfalls muss der Verkäufer dies gerichtlich beim Erwerber durchsetzen.

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