Immobilien: Augen auf beim Häuserkauf

Der Wert von Immobilien als Kapitalanlage wird im wesentlichen von zwei Faktoren beeinflusst: Von der vereinbarten und langfristig erzielbaren Miete einerseits und der Größe der vermietbaren Fläche andererseits. Deshalb sollte der Erwerber darauf bestehen, dass im Kaufvertrag sowohl die Mieterträge als auch die vermietbaren Flächen angegeben werden.

Bei Wohnimmobilien wird die Nutzfläche nach DIN 283 oder nach Paragraf 42 ff. der Zweiten Berechnungsverordnung ermittelt, wobei sich die zwei Methoden nur in der Berechnung der Balkonflächen unterscheiden. Dagegen gibt es bei gewerblich genutzten Immobilien unterschiedliche Berechnungsmethoden, und je nachdem, welcher Maßstab angewandt wird, ergibt sich eine größere oder kleinere Nutzfläche mit entsprechend unterschiedlich hohen Mieterträgen.

Daher sollte ein Immobilienerwerber nach dem Flächenmaßstab fragen, wenn der Verkäufer einen Quadratmeter-Kaufpreis angibt. Besondere Vorsicht ist geboten, wenn es sich um eine Bruttogrundfläche handelt. Diese enthält auch nicht vermietbare Flure und ist nur dann aufschlussreich, wenn eine Immobilie in ganzen Etagen oder sogar komplett von großen Nutzern gemietet wird. Für die üblichen, kleinteiligen Vermietungen hat die Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) „gif-Richtlinien“ entwickelt. Diese rechnen einen Teil der nicht vermietbaren, allgemeinen Verkehrsflächen anteilig in die Mietfläche ein. Alternativ kann man die Nettogrundfläche nach der DIN 277 (NGF) heranziehen, wobei ebenfalls anteilige Verkehrs- und Funktionsflächen in das Flächenmaß eingerechnet sind.

Die Fläche ist deshalb so wichtig, weil deren Umfang über die Einnahmen durch die Immobilie entscheidet. Da meist vermietete Immobilien den Eigentümer wechseln, sollte sich ein Käufer vor Beurkundung des Vertrags auch alle bestehenden Mietverträge in Kopie aushändigen lassen. Daran kann er ermitteln, wie viel Mietzins einzelne Nutzer zahlen und ob diese langfristig erzielbar sind. Außerdem wichtig: Die Laufzeit der Verträge, der Spielraum für Mieterhöhungen, die Pünktlichkeit der Mietzahlungen und etwaige Rückstände. Von Vorteil ist es ferner, wenn es nicht einen Mieter, sondern mehrere gibt, weil dadurch der Schaden beim Ausfall eines Nutzers geringer ist. Der Erwerber sollte sich vom Verkäufer auch bestätigen lassen, dass die Mietverhältnisse ungekündigt sind und dass kein Mieter Kündigungsabsichten geäußert hat.

Auch die Schriftform der Verträge muss eingehalten sein: Verträge müssen nebst Anlagen und Ergänzungsvereinbarungen ordnungsgemäß verbunden sein, da der Mieter sich anderenfalls mit diesem Vorwand vorzeitig vom Vertrag lösen kann. Die Schriftform ist nach einer neueren BGH-Entscheidung auch verletzt, wenn eine Erbengemeinschaft als Vermieter angegeben ist, deren Mitglieder nicht namentlich genannt sind.

Erwerber gehen außerdem oft davon aus, dass sie zwar künftig ihr Eigentum instandzusetzen haben, dass der Nutzer aber die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen selbst durchführt. Dabei obliegt die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach dem Gesetz dem Vermieter. Dieser kann den Mieter zu diesen Arbeiten nur dadurch verpflichten, dass er dies ausdrücklich im Mietvertrag so regelt.

Mehr noch: Was im Wohnraummietrecht schon immer unzulässig war – dem Mieter formularmäßig sowohl die laufenden Schönheitsreparaturen als auch die Endrenovierung aufzuerlegen – ist nun auch im Gewerberaummietrecht nicht mehr möglich. Nach neuerer Rechtsprechung ist dies dann unzulässig, wenn der Vermieter nicht bei Bezug renoviert hat. Dagegen ist es weiterhin möglich, den Mieter zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen zu verpflichten. Enthält der Vertrag aber eine unzulässige Klausel in Hinblick auf die Schönheitsreparaturen, dann gilt automatisch die gesetzliche Regelung: Der Vermieter muss sogar laufende Renovierungen durchführen. Das kann teuer werden, weil Gewerbemietverträge meist viele Jahre laufen.

Der Autor ist Partner bei Schultz&Seldeneck

Michael Schultz