Immobilien: Ausgliedern - aber nicht zu viel

Banken tun sich schwer mit der Vergabe ihres Immobilienmanagements an DritteVON CORNELIA HEERNicht nur die Fusionen im Bankengewerbe beschleunigt die bevorstehende Europäische Währungsunion, sondern auch Umstrukturierungen innerhalb der Unternehmen.Sie dienen dazu, die Effizienz der Kreditinstitute zu steigern, damit sie dem wachsenden Wettbewerb im einheitlichen Binnenmarkt stand halten.Mit diesem Ziel werden auch die einzelnen Geschäftsbereiche auf ihre Leistungsfähigkeit hin abgeklopft, jene außerhalb des Kerngeschäfts im besonderen Maße.Dazu zählt auch der Immobilienbereich.Verschiedene Strategien rücken dabei ins Blickfeld. So hat zum Beispiel die eidgenössische Credit Suisse-Gruppe die Bewirtschaftung ihrer gesamten bankgenutzten Liegenschaften in der Schweiz zum 1.Januar 1998 einem Gebäudemanagement-Spezialisten übertragen.Der Auftragnehmer ist die Merkur Immobilien Bewirtschaftungs AG.Dem kurz Mibag genannten Unternehmen obliegen seither alle Dienstleistungen rund um die Bankenimmobilien.Sie reichen vom technischen und infrastruktuellen Gebäudemanagement bis hin zur Vertragsbewirtschaftung.Die Vergabe an die Mibag erstaunt wenig, ist das Unternehmen doch der Marktführer für den Bereich des umfassenden Facility Managements in der Alpenrepublik. Elegant löste die Credit Suisse auch ein stets mit Outsourcing-Prozessen verbundenes, brisantes Problem: den Wegfall von Arbeitsplätzen im eigenen Unternehmen.Auf Wunsch der CS-Gruppe übernahm die Mibag die Arbeitsverträge von 400 ehemaligen CS-Mitarbeitern.Ihnen bietet der Auftragnehmer zwei Jahre lang vollen Kündigungsschutz sowie eine Lohngarantie bei vergleichbaren Anstellungsbedingungen.Kleine Einschränkungen macht der beim Gebäudemanagement-Spezialisten für die Umsetzung des CS-Projektes Verantwortliche allerdings schon heute: Der Vertrag mit dem Bankhaus erlaube es, einfache Tätigkeiten wie etwa Gebäudereinigung oder Sicherheitsdienst an Spezialanbieter weiterzugeben, heißt es.Im Klartext: Nach Ablauf der zweijährigen Übergangszeit könnte das weniger qualifizierten Mitarbeitern den Arbeitsplatz kosten. Von der Ausgliederung verspricht sich die CS eine Kostensenkung um 10 bis 20 Prozent.Ueli Knoblauch vom Facility Management-Bereich der CS erklärt dies in erster Linie damit, daß für die Merkur Immobilien Bewirtschaftungs AG das Gebäudemanagement das ertragbringende Kerngeschäft ist: Dadurch ergäben sich Einsparungen, natürliche Konsequenz der Ausnutzung von Synergien sowie von mehr Kostentransparenz.Außerdem heimse die Mibag aufgrund ihrer Größe Preisvorteile beim Einkauf von Leistungen oder Gebäudeaustattungen ein: Die FM-Gesellschaft betreut derzeit in der Schweiz 280 Objekte mit einer Gesamtgröße von 1,5 Mill.Quadratmetern - Büros, Industrie- und Gewerbeflächen. Hierzulande tun sich die Großbanken dagegen noch schwer, die Bewirtschaftung ihrer Immobilien einem externen Dienstleister zu überlassen.Technische und infrastrukturelle Arbeiten beim Management von Gebäuden werden zwar schon weitgehend an externe Partner vergeben oder an unabhängige Tochtergesellschaften.Die Hoheit über ihre Gebäude wollen die Geldhäuser aber zumeist in eigener Hand behalten. So verwaltet die Deutsche Bank auch nach der jüngsten Umstrukturierung ihres Geschäftsbereichs Immobilien sämtliche bankgenutzte Liegenschaften zu weiten Teilen selbst.Verantwortlich für die DB-Objekte ist die Deutsche Grundbesitz Management GmbH, im Herbst vergangenen Jahres aus der Fusion der Debeko GmbH mit der Deutsche Immobilien Anlagegesellschaft mbH (DIA) hervorgegangen.Lediglich für die Verwaltung von Einkaufszentren werden externe Dienstleister hinzugezogen: bei Zentren im Ausland häufiger, in Deutschland vereinzelt. Ähnlich verhalten wie die Deutsche Bank steht die Commerzbank dem Thema "Immobilien-Outsourcing" gegenüber: Sie verwaltet und bewirtschaftet ihre Bankgebäude bisher ebenfalls in eigener Regie.Über eine komplette Fremdvergabe des Bereichs denke man bei der drittgrößten deutschen Großbank derzeit auch nicht nach, sagt der Commerzbank-Sprecher Jörg Gratz: "Die Steuerungsfunktion der Immobilien sollte immer bei der Bank bleiben".Andererseits strebe sein Haus aus Kostengründen an, "so lean wie möglich" zu werden.Deshalb seien im operativen Bereich inzwischen fast alle Tätigkeiten fremdvergeben.Eine Ausnahme gelte lediglich für die sensiblen zentralen Unternehmensbereiche mit hohen Sicherheitsanforderungen.Dazu zählen das Rechenzentrum und die Vorstandsetagen.Dienstleistungen wie Reinigung oder Sicherheit würden hier von bankeigenem Personal übernommen. Im Unterschied zum Branchenprimus überführte die Commerzbank auch nicht die Immobilienbewirtschaftung in eine unabhängige Tochtergesellschaft.Diese wird aus der AG heraus geleistet.Vor nicht allzu langer Zeit wurde noch ganz anders gedacht.In der ersten Jahreshälfte 1997 gründete die Commerzbank die Cobra Projekt- und Objektmanagement GmbH.Diese unabhängige Bank-Tochter sollte zunächst für das Projekt- und Objektmanagement am Standort Frankfurt a.M.zuständig sein, später dann auch bundesweit für den Commerzbank-Konzern tätig werden.Sogar Fremdunternehmen wollte die Cobra auf dem wachsenden Markt für Dienstleistungen rund um die Immobilie akquirieren.Doch inzwischen verabschiedeten sich die Banker wieder von diesem Konzept.Die der Cobra ursprünglich zugedachten Funktionen werden wieder von einer Abteilung innerhalb der Commerzbank wahrgenommen.Auch wird diese die FM-Leistungen vorläufig nur innerhalb des Konzerns anbieten; eine Öffnung der Gesellschaft für den Markt soll es bis auf Weiteres nicht geben. Ihre ganze Kraft wird die Commerzbank in diesem Bereich ohnedies bald für eigene Ziele einsetzen müssen.Nur wenige Monate nach dem Bezug ihrer neuen Zentrale in der Frankfurter Innenstadt plant das Geldhaus schon den nächsten Wolkenkratzer in der Bankenstadt.Denn trotz des Neubaus sind die Frankfurter Mitarbeiter des Konzerns immer noch auf 25 Außenstellen verteilt.Nach der Fertigstellung des neuen Gebäudes in drei bis vier Jahr werden dann endlich alle Dependancen aufgelöst.

CORNELIA HEER