Immobilien: "Banken gingen oft ins Risiko"

Bavaria-Chef Ott über Kreditvergabe und KrisenzeitenFRAGEN VON RALF SCHÖNBALLBewertung und Beurteilung von Immobilien sowie Marktanalysen sind die Hauptgeschäftsfelder der Bavaria Immobilienconsult und Baurevision GmbH, einem Tochterunternehmen der Bankgesellschaft Berlin.Daneben werden die Bereiche Baucontroling, sowie Umwelt- und Altlastenmanagement abgedeckt.Jüngst wurde dort Richard Ott zum Geschäftsführer bestellt.Den gelernten Architekten und ehemaligen Leiter der Immobilienbewertung der Hypo-Bank für Leipzig und Dresden befragte Ralf Schönball. TAGESSPIEGEL: Am Immobilienboom Anfang der Neunziger waren die Geldhäuser nicht unbeteiligt.Hätten Spezialisten wie Sie bei nüchterner Betrachtung die Euphorie ihrer Arbeitgeber nicht dämpfen müssen? OTT: Als ich vor gut fünf Jahren auf einem Kongreß in Berlin leise Bedenken an den im Plenum als langfristig erzielbaren Spitzenmieten von 70 DM pro Quadratmeter für Büros anmeldete, wurde dies überhaupt nicht gerne gehört.Auch der Vergleich mit dem damaligen Mietniveau in Städten wie Frankfurt oder München wurde für die künftige Hauptstadt nicht akzeptiert.Damals war ich in Sachsen und Thüringen tätig, und wir rechneten in Dresden mit Mieten von 25 DM bis 28 DM pro Quadratmeter für 1A-Bürolagen.Auch hier hat sich natürlich am Markt ein niedrigeres Mietniveau eingestellt, dennoch waren unsere Prognosen aus heutiger Sicht so verkehrt nicht. TAGESSPIEGEL: Dann haben ihre Arbeitgeber aber kaum auf Sie gehört, denn die Banken gingen doch bei vielen Projekten mit weit höheren Beträgen ins Risiko... OTT: Zunächst waren vor allem viele Investoren oft sehr euphorisch und erwarben auf Grundlage der damals zu hoch eingeschätzten Mietpreise die Grundstücke zu extrem hohen Preisen.Richtig ist aber auch, daß Banken oft mit ins Risiko gingen.Insbesondere dann, wenn sie im Rahmen eines Joint ventures nicht nur an den Zinsen, sondern auch am Unternehmergewinn partizipieren wollten.Die Absicherung der Geldhäuser für den über die Immobilie nicht gedeckten Betrag wurde jedoch in der Regel zusätzlich über den Vermögensrückhalt des Investors abgesichert.Es gab jedoch sicher auch Fälle, bei denen dem Investor mehr Vertrauen entgegengebracht wurde, als dem Sachverständigen.Das soll jedoch nicht bedeuten, daß auch wir in einem Markt, der sich ja erst neu herausbilden mußte, mal daneben lagen. TAGESSPIEGEL: Nun hat auch die Bavaria eine sogenannte Akquiseabteilung, deren Erfolg daran gemessen wird, wie viele Immobilien sie kauft.Können Sie denn dem Druck von Kollegen widerstehen, die mit Leidenschaft ein Projekt erwerben wollen, das durch die Brille des Controlers alles andere als rosig erscheint? OTT: Hier ist man als Sachverständiger sicher ab und zu in der Situation, einen Spagat zu vollziehen.Auf der einen Seite ist es nicht unsere Aufgabe durch übervorsichtige Annahmen und Abschläge den Wert einer Immobilie kaputtzurechnen.Auf der anderen Seite ist es unsere Pflicht, die Kollegen durch unsere Kompetenz von den Risiken einer Immobilie zu überzeugen.Zu unserer Aufgabe gehört aber nicht nur die Feststellung eines Wertes, sondern immer auch ein Stück Beratung.So macht es Sinn, auch zusammen mit dem Investor zu überprüfen, ob für einen Standort die vorgesehenen Wohnungsgrößen sinnvoll sind, oder ob ein anderer Wohnungsmix nicht ein geringeres Risiko und eine höhere Rendite erwarten läßt.Das gilt verstärkt auch für den Bereich von Gewerbeimmobilien. TAGESSPIEGEL: Nun ist Ihr Unternehmen Teil der Bankgesellschaft, die wiederum das Land Berlin als wichtigsten Gesellschafter hat.Dieser Gesellschafter aber dürfte seine Interessen, nämlich den Städtebau zu fördern, auch mittels Ihrer Gesellschaft durchsetzen wollen.Beschwört das nicht einen Interessenkonflikt, schließlich will das Kapital nicht immer das, was die Bürger einer Stadt wollen... OTT: Zum Durchsetzen von Interessen sind wir sicher nicht die richtigen Ansprechpartner.Wer lange genug in dem Geschäft ist weiß, daß er sich einen sehr schlechten Dienst erweist, wenn er sein Gutachten nach der Interessenlage des Auftraggebers richtet.Selbstverständlich bewegen sich Aussagen zum Wert einer Immobilie immer in einer gewissen Bandbreite.Aber spätestens dann, wenn ein Projekt nicht den entsprechenden Erfolg zeigt, wird man mit der eigenen Aussage wieder konfrontiert.Und dann fragt keiner nach den Rahmenbedingungen bei der Erstellung des Gutachtens.Im übrigen wurde hier bisher immer großer Wert auf eine kritische und objektive Aussage in unseren Gutachten gelegt. TAGESSPIEGEL: Lagen denn schon kritische Projekte auf Ihrem Tisch? OTT: Sagen wir, interessante Projekte, wie ehemalig teilgenutzte Industriegrundstücke mit 20 bis 30 000 Quadratmeter Nutzfläche, wobei die Gebäude unter Denkmalschutz stehen und möglicherweise durch Altlasten belastet sind.Hier ist es dann doch sehr schwer, den richtigen Wert festzustellen, denn Nutzer oder Käufer dafür nur schwer zu finden. TAGESSPIEGEL: Dabei stellt sich auch das Problem der Altbausanierung.Dafür gibt es zwar noch satte steuerliche Förderungen, die Risiken sind aber auch groß.Wie sollten sich Entwickler absichern? OTT: Als Faustformel gilt: Wer in seiner Kalkulation nicht mindestens 20 Prozent Kostenreserve für die Sanierung einplant, ist schlecht beraten.Hier rate ich davon ab, ein Altbauprojekt anzupacken.Selbst für Investoren, die seit Jahren in diesem Bereich tätig sind, ergeben sich oft noch Überraschungen.Auch bei sorgfältiger Untersuchung der Bausubstanz vor dem Kauf einer Immobilie bleibt ein Restrisiko, welches erst im Laufe der Sanierungsmaßnahmen zutage treten kann.Als ein Beispiel seien die Deckenbalken genannt, insbesondere die Balkenköpfe, das heißt die Enden der Holzbalken, die auf dem Mauerwerk aufliegen und über Jahre hinweg der Feuchtigkeit ausgesetzt sind.Es kann nicht jedes Brett und jeder Balken im Vorfeld einzeln geprüft werden. TAGESSPIEGEL: Altbauten sammelte auch Jürgen Schneider mit Leidenschaft.Inzwischen jubeln die Feuilletons, daß ohne sein unorthodoxe Geschäftsgebahren manches Stück Bauhistorie heute durch schnöde Neubauten ersetzt wäre.Zu recht? OTT: Im nachhinein mögen einige Stadtväter mit dem Ergebnis der Schneiderschen Umtriebe zufrieden sein, so es denn ihr Stadtbild ziert.Die dabei auf der Strecke geblieben sind, können sich davon jedoch keine Scheibe abschneiden.

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