Baualter: Wenn sich der Neubau im Altbau verbirgt

WAS STEHT INS HAUS?

Ich bin Mieter in einem Haus, das optisch aussieht wie ein Berliner Altbau, ein sogenannter Gründerzeitaltbau. Meine Wohnungstür allerdings passt nicht zu dieser Optik, sie dürfte aus den 50er Jahren stammen. Damals wurden wohl wegen des Wohnungsbedarfs aus ehemals größeren Wohnungen kleinere Wohnungen hergerichtet. Außerdem habe ich gehört, dass die Wohnungen seinerzeit aufgrund von Kriegsschäden nicht mehr bewohnbar gewesen sein sollen. Nun habe ich eine Mieterhöhung erhalten, wo meine Wohnung im Mietspiegelfeld als Altbau eingeordnet wurde. Zu Recht? WAS STEHT IM GESETZ?

Sie haben sicherlich eine Mieterhöhungserklärung nach § 558 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) erhalten. Unter den dort genannten Voraussetzungen kann die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Zur Begründung der entsprechenden Mieterhöhung wird zumeist auf den Mietspiegel Bezug genommen. Kürzlich ist der Berliner Mietspiegel 2009 veröffentlicht worden. Dort werden die Wohnungen nach der Bezugsfertigkeit eingeordnet, es wird zwischen verschiedenen Baualtersklassen unterschieden. Durch diese Einordnung (Altbau/Neubau) ergeben sich somit unterschiedliche Werte im Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Insofern ist es entscheidend, wann Ihre Wohnung bezugsfertig geworden ist. Bei durch Kriegseinwirkung zerstörten Häusern muss unterschieden werden, ob tatsächlich eine vollständige Zerstörung der betreffenden Wohnung vorlag oder ob lediglich durch Instandsetzungsmaßnahmen Teile der Wohnung wiederhergestellt wurden. Wären ganze Stockwerke abgerissen und wieder neu aufgebaut worden, würde es sich bei Ihrer Wohnung um einen Neubau handeln. Waren jedoch lediglich durch einen sogenannten Bombendurchschlag Teile des Hauses nicht mehr nutzbar, konnte jedoch durch Instandsetzungsmaßnahmen unter Beibehaltung der Außenwände die Wohnung wiederhergestellt werden, handelt es sich zumindest dann um einen Altbau, wenn auch optisch der Zustand eines Altbaus besteht.

UND WIE STEHEN SIE DAZU?

Gerade Altbauten und Nachkriegsneubauten weisen im Vergleich doch erhebliche Unterschiede nicht nur in der Bausubstanz, sondern auch in der Optik auf. Bei Altbauten bestehen großzügige und hohe Räume und Treppenhäuser, in den 50er und 60er Jahren wurden hingegen viel niedrigere Geschosshöhen gebaut. Ist also optisch noch ein Altbau vorhanden und sind in Ihrer Wohnung lediglich Instandsetzungsarbeiten vorgenommen worden, dürfte es sich wohl weiterhin um eine Altbauwohnung handeln, auch wenn die Wohnungstür neueren Datums ist. Allein eine Grundrissveränderung (aus größeren Wohnungen werden mehrere kleine) mag zwar aus baurechtlicher Sicht eine spätere Bezugsfertigkeit bedingen, im Hinblick auf eine Mieterhöhung bleibt jedoch die Bausubstanz ein Altbau, so dass Ihre Wohnung auch entsprechend einzustufen ist.