Immobilien: Bauen um jeden Preis

Seit ein paar Wochen erst ist Immobilienmakler Sven Stricker Berliner Niederlassungsleiter des umsatzstärksten deutschen Maklerhauses Atis-Real Müller. Doch der sonst in seinem Berufsstand verbreiteten Neigung zu notorischem Optimismus hat er längst abgeschworen: „Bau nie wieder ein Bürohaus in Berlin“ - mehr lasse sich über die Lage am Berliner Markt für Büroimmobilien im Augenblick kaum feststellen, klagt der Makler.

Immer mehr Bürohäuser in Berlin stehen leer. Neue Mieter aus anderen Regionen ziehen nur selten her. Nur 110000 Quadratmeter wurden im ersten Halbjahr vermietet, 40 Prozent weniger als im Vorjahr. Rechnet man alle angebotenen Flächen in Bürohäusern zusammen, dann ergibt sich ein Leerstand von insgesamt 1,5 Millionen Quadratmetern. Das drückt auf die Preise: Ein Minus von acht Prozent melden die Makler. Der Immobilienmarkt habe einfach den Rückwärtsgang eingelegt. Zuletzt sei die Lage im Jahr 1998 ähnlich schlecht gewesen wie heute. Und es komme noch schlimmer: Stricker und seine Mannschaft rechnen damit, dass Ende des Jahres mit knapp 1,9 Millionen Quadratmetern so viele Büros in der Stadt leer stehen, wie seit dem Krieg nicht mehr.

Fehleinschätzungen allenthalben

Wenn es überhaupt Nachfrage gibt, dann kommt sie meist von Firmen, die bereits in Berlin sind und umziehen. „Das ist der Trend in Berlin zurzeit“, sagt Atis-Real-Müller-Vermietungsspezialist Stefan Olsson. Billiger müsse das neue Büro auf jeden Fall sein. Deshalb erfreuten sich die lange verwaisten Bürohäuser in der südlichen Friedrichstadt inzwischen einer gewissen Beliebtheit: rund um Friedrichstraße und Kochstraße bis hin zum Spittelmarkt fahren im Augenblick wieder öfter Möbelwagen vor, neue Mieter beziehen die Büros. Hier seien die Mieten günstig, zwischen zehn und 13 Euro je Quadratmeter Nettokalt monatlich kostet der Büroraum – und das, obwohl die Häuser verkehrsgünstig und nahe am Gendarmenmarkt, einer der besten Lagen in der Stadt.

Die Mietpreise werden in diesem und wahrscheinlich im kommenden Jahr weiter fallen, prognostizieren die meisten großen Makler in der Stadt. Der Berliner Markt stecke einfach tiefer in der Krise als der anderer deutscher Metropolen. In keiner anderen deutschen Großstadt brach der Umsatz so stark ein wie in Berlin. Trotz Rezession und Bankenkrise konnten beispielsweise in Frankfurt Immobilieneigentümer in dem ersten Halbjahr 2003 mehr als doppelt so viele Flächen in Gewerbeimmobilien vermieten (250000 Quadratmeter) wie in Berlin. Auch in München stehen Grundeigentümer besser da als in der Hauptstadt: über 210000 Quadratmeter konnten sie in Bürohäusern vermieten.

Ein zusätzliches Problem trübt die Freude über jeden neuen Mieter von Büroflächen in Berlin: Statt wie früher für zehn Jahre, wollen die Nutzer heute am liebsten nur noch für drei oder fünf Jahre unterschreiben. Was gut für Mieter ist, ist schlecht für die Eigentümer: Kurz laufende Verträge machen Investitionen riskant. Zumal die Besitzer leerer Bürobauten im Augenblick keine Kosten und Mühen scheuen, neue Mieter zum Wechsel aus bestehenden Verträgen zu überreden.

Die Lage verschärft sich, weil ein Ende des Baubooms noch lange nicht in Sicht ist: Bürohäuser mit einer Gesamtfläche von 616000 Quadratmetern entstehen zurzeit und werden das Angebot zu vermietender Bürohäuser in den kommenden Jahren auf neue Rekordmarken treiben. Denn die meisten Pläne für Neubauten wurden vor zwei bis drei Jahren entwickelt, als die deutsche Wirtschaft noch ordentlich wuchs und die Bauträger in der Stadt sich Hoffnung machten, dass noch viele Unternehmen nach Berlin ziehen. Die Berliner Sonderkonjunktur katapultierte die Stadt aus der einige Jahre zuvor noch herrschenden Baisse: Mit großen Plänen und reichlich Börsenkapital privater Anleger stürmten die neuen Firmen aus Internetwirtschaft und Werbebranche die Büropaläste des neuen Berlin. Verbände und Beratungsunternehmen kündigten Umzugspläne an. Der Leerstand sank rasch, die Preise zogen an.

Das machte den Bauträgern Mut. Sie planten eine Vielzahl neuer Gebäude. Da bis zur Fertigstellung einige Jahre vergehen, kommen diese ausgerechnet jetzt auf den Markt. Die meisten Kräne drehen sich in der City und in den Bezirken Kreuzberg/Friedrichshain. Hier war im vergangenen Jahr der Zuzug des Medienriesen Universal gefeiert worden. Die Investoren hatten gehofft, dass Berlin eine neue Hochburg der Musikindustrie würde, dass weitere Flächen sich leicht vermieten lassen. Doch zumindest bei der Aktiengesellschaft IVG, die das „Eierkühlhaus“ zur Universal-Zentrale umbaute, ist diese Hoffnung verflogen: Die „Neuen Spreespeicher“, die am Kreuzberger Ufer vis-à-vis des Friedrichshainer Projektes entstehen sollten, gehen bis auf weiteres nicht in Bau. Zunächst will der Konzern Mieter finden für das 30000 Quadratmeter große Projekt.

Zuversicht bei den Fonds

Die Firmen benötigen weniger Bürofläche. Sobald die Mietverträge es zulassen, ziehen Unternehmen um, verkleinern sich oder verhandeln ihre Verträge neu. Wenn sie ausziehen, hinterlassen sie oft leere Häuser. „Es gibt im Augenblick fast keine Zuzüge von Unternehmen aus anderen Städten“, sagt Niederlassungsleiter Stricker. Der größte Mietvertrag im ersten Halbjahr wurde ausgerechnet von einer Berliner Verwaltung unterzeichnet: Das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen. Dabei brauche man dringend „Impulse aus der Wirtschaft“, um die Krise am Immobilienmarkt zu überwinden.

Ihre Zuversicht für die weitere Entwicklung Berlins haben die großen Kapitalgesellschaften dennoch nicht ganz verloren. Sie investierten im ersten Halbjahr 579 Millionen Euro in Berliner Bürohäuser. Im Vergleich zum Vorjahr war dies ein Plus von 36 Prozent. Allen voran investierten die Offenen Immobilienfonds: Sie übernahmen siebzig Prozent aller verkauften Immobilien im ersten Halbjahr. zum Beispiel die frühere Volksbank-Zentrale am Potsdamer Platz. Auch das so genannte Stettiner Carré. Das ist rund 61000 Quadratmeter groß, und die Bahn AG wird dort einziehen. Der Kaufpreis beträgt rund 160 Millionen Euro, der offene Fonds Grundbesitz-invest wird die Immobilie übernehmen. Ein weiterer Fonds, die Seb-invest, erwarb für 170 Millionen Euro ein Hotel der Maritim-Kette. Der Umsatz bei den zwei letztgenannten Grundstücksgeschäften machte mehr als die Hälfte der insgesamt in der Hauptstadt erfolgten gewerblichen Immobilien-Investitionen aus.

Bei Anlagegesellschaften profitiert Berlin davon, dass viele Anleger ihr Geld wieder in Immobilien investieren wollen. Enttäuscht von der Börse, deprimiert von den Renditen der Lebensversicherungen, sehen sie in Immobilienfonds wieder eine Alternative.

Die Investoren ergreifen zurzeit jede Gelegenheit zum Kauf, denn „viele schwimmen im Geld“, sagt Stricker. „Das Investitionsvolumen könnte noch deutlich höher sein, wenn es mehr gute Produkte geben würde“, sagt er. Gute Produkte aber sind rar in der Hauptstadt. Denn gute Produkte sind im Auswahlkatalog der offenen Immobilienfonds vor allem - langfristig und sicher vermietete Immobilien.