Baufinanzierung: Fernweh, das teuer werden kann

Die Zeiten der ganz billigen Baufinanzierungen scheinen fürs erste vorbei zu sein. Zwar sind auch die aktuellen Konditionen mit Effektivzinssätzen um die fünf Prozent im Langzeitvergleich immer noch überdurchschnittlich günstig, doch gemessen an den letzten Jahren, in denen teils die drei vor dem Komma stand, werden die aktuellen Zinsen von vielen Bauherren und Immobilienkäufern als schmerzhaft empfunden.

Eine preiswerte Alternative, die einige Banken und Vermittler anbieten, sind die so genannten Fremdwährungsdarlehen. Die Logik dahinter: Der Kredit wird in einer ausländischen Währung aufgenommen, in deren Finanzraum das Zinsniveau niedriger ist als in Deutschland. So, so erklären es die Vermittler, könne der Kunde von den niedrigen Zinsen zum Beispiel in Japan profitieren.

Allerdings verbergen sich hinter dem vermeintlichen Schnäppchen erhebliche und kaum zu kalkulierende Risiken. Beim Fremdwährungsdarlehen wird der benötigte Finanzierungsbetrag als Kredit in einer bestimmten Fremdwährung beschafft und nach Umrechnung in Euro ausgezahlt. Die üblichen Währungen für diese Transaktionen sind aktuell vor allem der japanische Yen und der Schweizer Franken. Der zum Zeitpunkt der Unterschrift aktuelle Wechselkurs bestimmt dabei die Höhe des Währungsdarlehens. Die laufenden Zins- und Tilgungsraten werden später aber jeweils mit dem Tageskurs in Euro umgerechnet und dem Kundenkonto belastet. Wechselkursschwankungen wirken sich damit direkt auf den Kunden aus. Diese können über die Laufzeit immens sein – und niemand kann im Vorhinein sicher sagen, wie sich der Kurs einer Währung in den nächsten Jahren entwickeln wird.

So ermöglicht das sehr niedrige japanische Zinsniveau von rund einem Prozent für Drei-Monats-Gelder Hypothekenkonditionen, die effektiv nur knapp über zwei Prozent pro Jahr liegen. Schweizer-Franken-Darlehen kosten wegen der höheren dortigen Zinsen rund vier Prozent, aber immer noch deutlich weniger als deutsche Euro-Kredite.

Das ist verlockend. Allerdings machte die Zeitschrift Finanztest schon Ende 2000 eine Rechnung dazu auf, was Kunden blühen konnte, die zum falschen Zeitpunkt ihre Immobilie in Yen finanziert hatten: Weil zwischen Oktober 1998 und November 2000 der Kurs der japanischen Währung gegenüber dem Euro um satte 79 Prozent zulegte, waren binnen gut zwei Jahren aus 500 000 Euro Schuld 890 000 geworden – und das, obwohl der Zinssatz in Yen gerade mal 1,5 Prozent betragen hatte. Auch Banken wie die Ing Diba warnen deshalb private Bauherren vor den Darlehen in fremder Währung, Finanztest nennt das Modell eine „riskante Währungsspekulation auf Pump“, die zwar natürlich auch die Möglichkeit enthalte Gewinn zu machen. Aber, so die Zeitschrift: „Mit einer soliden und halbwegs kalkulierbaren Finanzierung hat das nichts zu tun.“

Zumal das Risiko einer Zinserhöhung die Darlehen noch weniger berechenbar macht: Um eine langfristige Vertragsbindung zu vermeiden, werden Fremdwährungsdarlehen oft mit variabler Verzinsung verkauft. Dreht sich dann die allgemeine Zinsspirale nach oben, steigt gleichzeitig für den Schuldner die Monatsrate. Exakt dieser Mechanismus ist es, der in den USA die Hypothekenkrise zu wesentlichen Teilen ausgelöst hat.

Und noch spekulativer wird die Finanzierung in fremder Währung, wenn sie, wie vor allem von Vermittlern gern vorgeschlagen, mit provisionsträchtigen Versicherungs- oder Fondsprodukten gekoppelt wird. Das Kalkül dahinter lautet: Statt den billigen Kredit zu tilgen, lasse sich mit einer lukrativen Anlage der Tilgungsbeiträge mehr verdienen und somit die Schuld schneller ablösen. Doch steigen dann die Finanzierungskosten durch Kurs- und Zinserhöhungen über die Anlagerendite, zahlt der Kunde zusätzlich kräftig drauf. (Tsp)