Baukredite: Für alle, die vielleicht mal zu Geld kommen

Hauskauf und Baukredit sind unter Dach und Fach, da fällt zwei Jahre später eine unerwartete Erbschaft an. Wer glaubt, dass er in diesem Fall den Kredit kündigen und sein Darlehen einfach tilgen kann, erlebt häufig eine böse Überraschung: Die Banken verlangen eine so genannte „Vorfälligkeitentschädigung“ – eine Strafgebühr, die je nach Zinsentwicklung und Restlaufzeit bis zu zehn Prozent der Kreditsumme ausmachen kann.

Doch es gibt Abhilfe: Einige Banken haben seit kurzem Bau-Darlehen in ihrer Produktpalette, die jederzeit kündbar sind. Bares Geld sind diese Kredite zum Beispiel wert, wenn ein beruflich oder persönlich bedingter Umzug mit Verkauf der Immobilie denkbar ist oder wenn die Bauzinsen nach Vertragsabschluss sinken und damit eine Umschuldung auf ein günstigeres Gesamtdarlehen möglich ist. Auch bei Scheidung oder Tod des Hauptverdieners kann es sich bezahlt machen, wenn ein Immobilien-Darlehen ohne größere Kosten kündbar ist. Sehr gut geeignet ist eine Ausstiegsklausel auch für Kunden, die während der Vertragslaufzeit eine größere Geldsumme erwarten, aber nicht wissen, zu welchem Zeitpunkt.

Allerdings: Je nach Anbieter muss der Kreditkunde entweder einen etwas höheren Zinssatz zahlen oder bei Vertragsabschluss eine Sonderzahlung leisten. Günstigster Anbieter ist nach einer Untersuchung der Stiftung Warentest die Gladbacher Bank, die die neue variable Baufinanzierung bundesweit unter dem Namen Baufihyp vertreibt. Stefan Lennartz, der Chef der Baufinanzierung erklärt, der Kunde habe die Wahl zwischen zwei Produkten: Einen Zinsaufschlag von 0,2 Prozentpunkten etwa kostet ein Kredit bei einer Beleihung von höchstens 60 Prozent, also mit sehr hohem Eigenkapital. Bei höheren Ausläufen werden 0,15 Prozentpunkte und zusätzlich eine Einmalzahlung von einem Prozent des Darlehensbetrages fällig. Ab dem dritten Vertragsjahr, so Lennartz, sei dann unentgeltlich die Kündigung oder auch die Umschichtung in ein zinsgünstigeres Darlehen möglich.

Auch die Hannoversche Leben, die Münchener Hyp und die DG Hyp haben ähnliche Produkte im Angebot. Die „Flexhypothek“ der Hannoversche Leben etwa kostet 0,3 Prozentpunkte extra, wenn der Baukredit quartalsweise kündbar sein soll. Die Münchener Hyp räumt nach zwei Jahren ein Kündigungsrecht ein, zudem ist die Ausstiegsoption auf Kredite bis zu 80 Prozent Beleihungsauslauf und insgesamt 400 000 Euro beschränkt.

Statt einer Vollkasko-Kündigungsoption bieten manche Banken auch eine – meist günstigere – abgespeckte Ausstiegsklausel an. Bei der Interhyp etwa kann sich der Kunde gegen die einmalige Zahlung von 500 Euro bei Vertragsabschluss das Recht erkaufen, das Darlehen bei einem beruflich bedingten Umzug zu verkaufen – aber nur dann. Bei einer Scheidung oder sinkenden Zinsen etwa gilt dies nicht. Außerdem darf der Kreditnehmer kein Selbstständiger oder Freiberufler sein. Wer nicht den ganzen Kredit, sondern nur Teilsummen vorzeitig ablösen will, kann auch auf Banken zurückgreifen, die hohe Sondertilgungs-Optionen anbieten. Bis zu fünf Prozent Sondertilgung pro Jahr ohne Aufpreis sind schon Standard, zehn Prozent sind bei vielen Banken und Kreditvermittlern mit kleinem Aufpreis möglich. Und: Viele Banken und Vermittler wie die ING Diba etwa erlauben dem Kunden den mehrmaligen kostenlosen Wechsel des Tilgungssatzes. „Die Tilgung kann bis auf zehn Prozent gesteigert werden“, so etwa ING-Diba-Sprecher André Kauselmann.

Insgesamt gilt aber: Der höhere Zins muss sich unter dem Strich lohnen. Denn: 0,2 Prozentpunkte mehr Zins bedeuten bei einer Hypothek von 100 000 Euro über zehn Jahre Mehrkosten von 2000 Euro. Sinnvoll sei ein Baudarlehen mit Kündigungsschutz nur, wissen Verbraucherschützer, wenn die Wahrscheinlichkeit für Verkauf der Immobilie oder Rückzahlung des Kredits während der Zinsbindung relativ hoch ist. Übrigens: Darlehen sehr langer Laufzeit darf man nach zehn Jahren grundsätzlich mit sechs Monaten Frist ohne Strafgebühr kündigen. So steht es im Bürgerlichen Gesetzbuch.

Veronika Csizi