Immobilien: Belebung auf dem Büromarkt

Fast 40 Prozent mehr Flächen wurden in Berliner Bürohäusern im ersten Quartal dieses Jahres vermietet als im Vorjahreszeitraum. Dieser kleine Rekord wurde allerdings vor allem durch die große Zahl von Vermietungen an die Öffentliche Hand erzielt. Die Behörden und Versicherungen wie die AOK haben in erster Linie Immobilien abseits der zentralen Lagen der Innenstädte gewählt. Dort, in den so genannten City-Randbereichen, verzeichneten die Makler ein Drittel aller Vermietungen.

Nach Angaben der Vermittler aus dem Hause Aengevelt wurden rund 370000 Quadratmeter vermietet; im Vorjahreszeitraum waren es nur 265000 Quadratmeter gewesen. Eine Entlastung bedeutet dies allerdings nicht für den Berliner Markt insgesamt. Denn trotz der vielen neuen Mietverträge ist das Angebot an leer stehender gewerblichen Immobilien weiter gestiegen: 1,76 Millionen Quadratmeter stehen den Maklern zufolge „kurzfristig für Anmietungen zur Verfügung“. Im vergleichbaren Vorjahreszeitraum lag die Zahl noch um 40000 Quadrameter niedriger. Die Belebung am Vermietungsmarkt führt daher noch nicht zu einer Entspannung der Krise auf dem Markt für Gewerbeimmobilien insgesamt.

Das liegt natürlich an der Leerstandsquote, die erneut über die magische Marke von zehn Prozent gestiegen ist. Das große Angebot führt nämlich auch dazu, dass die erzielbaren Erträge weiter sinken. Der „Höchstmietpreis“ liegt nach Angaben des Maklerhauses Atis-Real bei rund 20 Euro je Quadratmeter und Monat, zuzüglich Nebenkosten. So viel zahlen die Nutzer allerdings nur für beste Standorte in der City Ost.

Und diese Höchstmietpreise spielen bei dem größten Teil der Vertragsabschlüsse keine Rolle: Diese wurden beispielsweise durch neu gebildete Arbeitsagenturen oder andere öffentliche Dienstleister abgeschlossen. Dabei bezahlen die Dienstherren für die neuen Büros der Beamten und Angestellten nach Angaben der Makler größtenteils weniger als zehn Euro pro Quadratmeter. Das liegt an der guten Solvenz des Nutzers, der einen Ausfall der Mietzahlungen so gut wie ausgeschlossen erscheinen lässt.

Ein weiterer Grund liegt darin, dass aufgrund der angespannten Lage am Markt der Verhandlungsspielraum bei den Preisen groß ist. „Berlin ist und bleibt ein Mietermarkt“, heißt es in dem Bericht des Maklerhauses Atis-Real. Anders ausgedrückt: Mieter, die nicht auf eine bestimmte Immobilie an einem ganz bestimmten Standort festgelegt sind, können mit etwas Verhandlungsgeschick große Zugeständnisse auf Seiten des Vermieters erwarten. Einige Monate keine Miete zahlen, den Umzug auf Kosten des künftigen Vermieters durchführen und die Einrichtung der Büros vom Hauseigentümer bezahlen lassen – das sind in vielen Fällen Zugeständnisse des Vermieters bei Unterzeichnung eines langjährigen Vertrags.

Auch nach Angaben der Makler aus dem Hause Jones Lang LaSalle hat es „ein höheres Umsatzvolumen in der Hauptstadt nur im Jahr 2000 mit 388000 Quadratmetern“ gegeben. Aufgrund dieser Belebung der Nachfrage geht man in dem angelsächsichen Maklerhaus auch davon aus, dass der Leerstand in der Hauptstadt den Höhepunkt erreicht hat oder kurz davor steht.

Für diese Annahme würde auch die Beobachtung von Frank Orten von dem Beratungs- und Resarch-Unternehmen City-Report sprechen, wonach sich „der Vermietungsmarkt gut, und der Investmentmarkt sogar herausragend entwickelt“. Die Zahl der Anfragen von internationalen Investoren nach Bürohäusern in Berlin habe sich dramatisch erhöht. Überraschend: Die Käufer seien nicht nur an vermieteten Bürohäusern interessiert, sondern würden in einigen Fällen auch leer stehende Häuser übernehmen. „Was am Markt für Wohnimmobilien bereits seit einiger Zeit zu beobachten ist, setzt sich nun auf dem Markt für Gewerbeimmobilien fort“, sagt Orten.

Die Begründung für die wachsende Nachfrage sei die Annahme vieler Investoren, dass infolge der Krise der vergangenen zehn Jahre und der damit einhergehenden Abwertung der Immobilien nunmehr ein zyklischer Tiefpunkt erreicht sei. Investitionen zum gegenwärtigen Zeitpunkt hätten daher große Chancen von einem bevorstehenden Wachstum zu profitieren. Hintergrund: In der Vergangenheit hatten sich die Märkte in Zyklen von wechselnden Auf- und Abschwüngen entwickelt.

Anzeichen für einen Anstieg der Preise auf dem Berliner Markt erkennen die großen Maklerhäuser allerdings noch nicht. Allenfalls die Berater von Aengevelt melden optimistisch: „Stabiliserung der Mietpreise in Sicht“. Allerdings waren ähnliche Aussagen bereits in früheren Marktberichten des Hauses zu lesen.

Ausgeschlossen erscheint dies zumindest in der nahen Zukunft: Den Berichten zufolge entstehen gegenwärtig rund 250000 Quadratmeter neue Bürofläche in Berlin – und ein Teil davon wird das Angebot weiter erhöhen.