Berliner Büromarkt : Preisniveau von Frankfurt in Sicht

Berliner Sparkasse wertet das erste Halbjahr 2018 aus. City-Randlagen geraten verstärkt in den Fokus der Mieter.

Nach ökologischen Gesichtspunkten ausgezeichnet. Das Bürogebäude EDGE Grand Central Berlin.
Nach ökologischen Gesichtspunkten ausgezeichnet. Das Bürogebäude EDGE Grand Central Berlin.Grafik: EDGE Technologies

Büros sind auf dem Berliner Immobilienmarkt Mangelware. Neben die Wohnungsknappheit ist längst die Büroknappheit getreten. Das hatte eine Projektentwicklerstudie des Analysehauses Bulwiengesa bereits für 2017 herausgefunden. Aber: Weniger regulatorische Restriktionen, eine hohe Nachfrage dank robustem Wirtschaftswachstum und eine geringe Neubautätigkeit machen Büroentwicklungen attraktiv für Projektentwickler.

Weil sich aber auch Bürohäuser nicht von heute auf morgen bauen lassen, sind im ersten Halbjahr 2018 in Berlin rund 385 000 Quadratmeter an Büroflächen neu vermietet worden und damit neun Prozent weniger als im Vergleichszeitraum 2017. Eine Entlastung durch Neubauten ist nicht wirklich zu erwarten: Viele Flächen sind bereits vorvermietet und stehen dem Markt kurz- und mittelfristig nicht zur Verfügung.

Wer ein Büro angemietet hat, bleibt also dort. Denn die Preise steigen angesichts des Mangels. Die Leerstandsquote sank weiter und liegt nun bei unter zwei Prozent, während die Spitzenrendite im Schnitt bei 2,9 Prozent verharrt. Gleichzeitig liegen die Spitzenmieten inzwischen bei 32,5 Euro pro Quadratmeter. Diese Daten förderte die Berliner Sparkasse zutage, deren Marktbericht zum Status quo des Markts für Büroimmobilien dem Tagesspiegel exklusiv vorliegt.

Die Mieten steigen weiter

In Zusammenarbeit mit der Bulwiengesa AG untersucht die Berliner Sparkasse regelmäßig den Berliner Büroimmobilienmarkt.

„Steigen die Preise weiter im bisherigen Tempo, dürften wir bis Jahresende die Marke von 35 Euro pro Quadratmeter erreicht haben. Damit nähert sich die Bundeshauptstadt dem Preisniveau von Top-Büromärkten wie Frankfurt und München“, sagte zu den Zahlen Marcus Buder, Bereichsleiter Gewerbliche Immobilienfinanzierung bei der Berliner Sparkasse. Ein baldiges Ende des Anstiegs sei nicht zu erwarten, da der Neubau den gegenwärtigen Flächenbedarf kaum stille, so Buder weiter. So sind auch lediglich 13 Prozent der Büroflächen, die bis Ende des Jahres fertiggestellt werden, noch nicht vermietet.

Entspannung ist auch bei den Renditen nicht in Sicht: „Der Wirtschaft geht es gut, Investoren sind äußerst liquide und die Nachfrage ist entsprechend hoch. Das macht sogar ein weiteres Absinken der Spitzenrendite möglich, wenngleich hier nicht mehr viel Luft ist“, so Buder. City-Randlagen profitieren von Flächenmangel und Ausweicheffekten.

Während es in der Innenstadt an Flächen fehlt und die Mieten stark steigen, ziehen immer mehr City-Randlagen die Aufmerksamkeit auf sich. Davon profitiert unter anderem der Berliner Nordwesten – von der Messe im Süden bis zur Siemensstadt im Norden und von dort bis zur Jungfernheide und Moabit.

Im Nordwesten ist noch Raum vorhanden

2017 machte das Gebiet mit rund 60 000 Quadratmetern bereits sechs Prozent des gesamten Jahresflächenumsatzes des Berliner Büromarkts aus. Die Berliner Sparkasse bewertet diesen Wert als vergleichsweise hoch, weil es sich um eine dezentrale Lage handelt. „Inzwischen zieht es eine gemischte Mieterschaft von Global Playern, Start-ups und öffentlicher Hand in den Nordwesten, der lange Zeit links liegen gelassen wurde“, sagt Buder. Raum ist angeblich vorhanden: Insgesamt verfüge das Gebiet über rund 1,2 Millionen Quadratmeter Mietfläche für gewerblichen Raum, so die Berliner Sparkasse. So vielfältig wie die neue Mieterschaft sei auch das Gebiet selbst: Es umfasst historische Werkshallen der Siemensstadt ebenso wie das Messegelände mit seinen urbanen Strukturen, den Forschungs- und Technologiestandort am Tegeler Weg oder kleinteilige Gewerbestrukturen direkt am Binnenhafen.

Mehr zum Thema

Im Vorjahr profitierte der Berliner Markt mit einem Umsatzanteil von fast 28 Prozent verstärkt von Großabschlüssen über 10 000 Quadratmetern (qm), so die Gewerbeimmobilienberater von BNP Paribas Real Estate. Dieser Trend setzte sich 2018 fort, so die Berliner Sparkasse: Marktprägend waren Abschlüsse durch Vattenfall am Südkreuz (29900 qm) sowie durch das Deutsche Institut für Normung und durch einen Dienstleister der Berliner Sparkasse (jeweils 14 000 qm).