Berliner Bürovermietungsmarkt: Vermietung von Büroflächen auf Rekordniveau

Der Berliner Bürovermietungsmarkt hat zum Ende des Jahres ein Rekordhoch erreicht: 630.000 Quadratmeter wurden vermietet. Dies jedenfalls ergaben Berechnungen der Abteilung Immobilien-Research des Immobiliendienstleisters Grossmann & Berger. Den Angaben zufolge stieg der Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahresergebnis um fünf Prozent. Allein im dritten Quartal 2012 seien in Berlin 156.000 Quadratmeter Bürofläche vermietet worden, berichtete das Unternehmen.

Im Flächensegment über 5000 Quadratmeter wurden 2012 in Berlin 15 Abschlüsse mit einem Gesamtflächenvolumen von rund 207 600 Quadratmetern registriert. Verglichen mit 16 Vertragsabschlüssen im Vorjahreszeitraum nahm der Anteil am Flächenumsatz in diesem Segment bei einer gleichzeitig sinkenden Zahl von Abschlüssen von knapp 28 Prozent auf knapp 34 Prozent zu. Ausschlaggebend hierfür waren insgesamt sieben Verträge im Flächensegment über 10 000 Quadratmeter.

BNP Paribas Real Estate, Immobilienberater und Teil des Finanzdienstleisters BNP Paribas, kam zu ähnlichen Ergebnissen für das abgelaufene Jahr. „Eine wesentliche Rolle haben bei diesem Ergebnis mehrere Abschlüsse mit jeweils deutlich über 10 000 Quadratmeter – sowohl von der öffentlichen Hand als auch der Privatwirtschaft – gespielt. Über ein Drittel des Umsatzes entfällt auf diese Kategorie. Der Leerstand nimmt weiter ab, wobei bei den modernen Flächen noch nie zuvor ein geringeres Angebot verzeichnet wurde als zum Jahreswechsel 2012/2013“, so Jan Dohrwardt, Berliner Niederlassungsleiter der BNP Paribas Real Estate GmbH.

An der Verteilung der stärksten Branchen in Berlin hat sich auch im Hinblick auf das Gesamtjahr 2012 wenig geändert. Ebenso wie im dritten Quartal und im Vorjahreszeitraum liegt die Branche Öffentliche Verwaltung/Verbände/Kirchen mit einem Anteil von rund 20 Prozent am Gesamtflächenumsatz auf dem ersten Platz. „Grund hierfür ist die große Aktivität von Ministerien, Arbeitsagenturen und Verbänden, die in der Bundeshauptstadt im Vergleich zu anderen Städten mit Eigennutzerbaustarts und Anmietungen besonders präsent sind“, so Ulrich Denk aus dem Research-Team bei Grossmann & Berger.

In Berlin sind den Angaben zufolge aktuell rund 1,1 Millionen Quadratmeter Bürofläche kurzfristig verfügbar, 14,4 Prozent weniger als noch vor einem Jahr. Die Leerstandsquote liegt bei einem Büroflächenbestand in Höhe von 18,56 Mio. Quadratmetern derzeit bei 5,9 Prozent inklusive Untermietflächen gegenüber 7,0 Prozent im Vergleichszeitraum. Damit verringerte sich der Leerstand, der seit dem Jahr 2004 eine sinkende Tendenz aufweist, im dritten Jahr in Folge.

Innerhalb der Citylagen führen Hauptbahnhof und Charlottenburg

Die flächengewichtete Durchschnittsmiete legte dank der sehr guten Vermietungstätigkeit im gesamten Jahr 2012 im Vergleich zum Vorjahr um 40 Cent auf 13,20 Euro je Quadratmeter und Monat stark zu. Die Spitzenmiete, die im Vorjahreszeitraum noch bei 21,50 Euro je Quadratmeter und Monat notierte, so Grossmann & Berger, stieg zum Ende des Jahres 2012 dank der großen Anzahl von Vertragsabschlüssen in Topobjekten auf Spitzenpreise von 22,00 Euro je Quadratmeter und Monat. BNP Paribas Real Estate konnte bei der Spitzenmiete hingegen noch keinen Aufwärtstrend erkennen: „Mit 22 Euro pro Quadratmeter liegt sie zum Jahreswechsel unverändert auf dem Vorjahresniveau.“

Erzielt wird die Spitzenmiete wie im Vorjahr in der Topcity-Lage Potsdamer/Leipziger Platz. In einigen Teilmärkten waren jedoch zum Teil recht deutliche Steigerungen der jeweiligen Höchstmieten zu beobachten, so z. B. im Regierungsviertel (plus 12 Prozent) oder am Hackeschen Markt (plus 10 Prozent).

Der Bereich Handel und Gastronomie positioniert sich ebenso wie im dritten Quartal aufgrund der Großabschlüsse von Zalando mit rund 16,4 Prozent auf Platz zwei der umsatzstärksten Branchen. In den Vorjahren lag dieser Wert unter fünf Prozent. Auf den Plätzen drei und vier folgen die Branchen Beratungsunternehmen mit 13,8 Prozent und Information und Telekommunikation mit 12,8 Prozent.

Bei der Verteilung des Flächenumsatzes auf das Stadtgebiet sind gegenüber 2011 leichte Verschiebungen zugunsten der Citylagen zu erkennen. Der größte Anteil am Flächenumsatz im Jahr 2012 wie auch in den Vorjahren entfiel mit gut 26 Prozent auf den Teilmarkt Mitte. Innerhalb der Citylagen führen die Teilmärkte Hauptbahnhof und Charlottenburg, die beide von größeren Abschlüssen profitierten. Deutlich dahinter positionierte sich der Teilmarkt Friedrichshain mit einem Anteil von 9,8 Prozent. „Das gute Abschneiden des Teilmarktes Friedrichshain ist durch zwei der hier gelegenen Großabschlüsse von Zalando zu erklären“, so Ulrich Denk.

Für die nächsten zwei Jahre seien aufgrund der restriktiven Finanzierungspolitik der Banken niedrige Fertigstellungsvolumina an spekulativen Flächen zu erwarten, heißt es bei den Immobilienberatern. Bereits jetzt sei eine Verknappung des Flächenangebotes bei zusammenhängenden Neubaubüroflächen über 5000 Quadratmeter in zentraler Lage zu beobachten.

„Nach dem bereits hervorragenden Ergebnis des Vorjahres konnte der Berliner Büromarkt auch 2012 mit äußerst erfreulichen Zahlen aufwarten. Ob sich dieser positive Trend im Jahr 2013 fortsetzen wird, bleibt abzuwarten. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund der Vielzahl umfangreicher Großabschlüsse, die das Ergebnis 2012 beeinflusst haben. Eine nochmalige Häufung in dieser Form scheint unwahrscheinlich. Auch die für 2013 prognostizierte moderate Entwicklung der Gesamtwirtschaft könnte sich negativ auf Anmietungsentscheidungen auswirken und einen limitierenden Faktor für die Flächennachfrage darstellen“, sagt Jan Dohrwardt (BNP Paribas Real Estate).