Berliner Wohnungsmarkt : Studentenapartements - klein, teuer, begehrt

Es gibt viel zu wenige Studentenwohnheime in Berlin. Kein Wunder, dass private Bauherren vermehrt Apartments für den akademischen Nachwuchs errichten.

Sabine Hölper
Immer mehr junge Leute wollen zum Studieren nach Berlin.
Immer mehr junge Leute wollen zum Studieren nach Berlin.Foto: picture alliance/dpa

In Gesundbrunnen sind kürzlich die Studenten-Apartments „Studio B II“ fertiggestellt worden. Das Regensburger Bauunternehmen Lambert Immobilien hat das Haus mit 380 Wohneinheiten errichtet. Das heißt: 380 Studenten können sich freuen, sie bekommen eine moderne Bleibe und können die leidige Wohnungssuche hinter sich lassen. Aber auch Kapitalanleger sind begeistert, Studentenwohnungen gelten als attraktive Anlageform. Zwar kosten die günstigsten Wohnungen an der Gerichtstraße mehr als 6000 Euro pro Quadratmeter. Der Investor garantiert Investoren dennoch eine Mietrendite von 4,5 Prozent.

Berlin ist eine Studentenhochburg. Fast 190 000 Studenten sind laut dem Hochschulstädte-Scoring 2018 des Moses Mendelssohn Instituts an Hochschulen in der Stadt eingeschrieben. „Und die Zahl steigt und steigt“, sagt der Direktor des Instituts Stefan Brauckmann. „Vor allem ausländische Studierende strömen vermehrt nach Berlin.“ Sie alle müssen sich auf dem angespannten Wohnungsmarkt der Hauptstadt behaupten. Und nicht nur sie. Laut Brauckmann bevorzugen es auch viele Studenten, die an den Hochschulen im Umland, etwa in Potsdam oder sogar in Frankfurt/Oder eingeschrieben sind, in Berlin zu leben. Dementsprechend ist die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum hoch. Doch das Angebot ist mehr als knapp. Und nur acht Prozent der Studenten finden in den günstigen Wohnheimen Platz.

Kaum passende Angebote

Wie angespannt der studentische Wohnungsmarkt und wie schwierig die Suche nach einer Unterkunft ist, zeigt auch der „Anspannungs-Index“ der oben erwähnten Studie auf: So ist der Scoring-Wert für Berlin zwischen 2013 und 2018 von 55 auf 67 Punkte angestiegen. Deutschlandweit liegt er aktuell bei knapp 38 Punkten. Maximal kann der Wert theoretisch 100 Punkte erreichen, ab 50 gilt der Markt als kritisch. „Da sind zusätzliche Angebote auf dem Wohnungsmarkt in spürbarem Umfang dringend notwendig, um die Situation zu entschärfen“, sagt Brauckmann.

Doch entsprechende Angebote gibt es kaum. Auch die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften können die Lücke nicht füllen. Dabei sind sie aufgefordert, ihren Beitrag zu leisten. Die degewo etwa baut aktuell 57 neue Mietwohnungen für Studenten und Azubis in Steglitz. „Wir haben das Grundstück vom Land Berlin mit der Aufgabenstellung übertragen bekommen, hier explizit studentisches Wohnen zu errichten“, sagt eine Sprecherin der degewo. Doch das reicht bei Weitem nicht aus.

Was bleibt, ist für viele die Apartment-Lösung. Zumindest in diesem Segment ist ein Zuwachs zu verzeichnen. Professionelle Anbieter errichten - auch in Berlin - vermehrt eigens für die Bedürfnisse der Studenten konzipierte Häuser. Meist handelt es sich dabei um Objekte mit mehreren hundert Micro-Apartments von rund je 20 Quadratmetern. In der Regel gibt es zusätzliche Gemeinschaftsflächen, ein Concierge steht für Fragen zur Verfügung. Die Apartmenthäuser sind - sieht man von der geringen Fläche der einzelnen Wohneinheiten ab - recht hochwertig ausgestattet.

„Unsere Häuser haben zum Teil Innenhöfe mit Grill, eine Dachterrasse, eine Bibliothek und ein Fitnessstudio“, sagt Martin Kraft, Marketingverantwortlicher der „i Live Holding II“ in Aalen. Das Unternehmen betreibt derzeit zwei Häuser in Berlin, ein drittes soll in Kürze in Neukölln gebaut werden. Ein weiteres Merkmal dieser von professionellen Entwicklern konzipierten Häuser ist, dass die Räume voll möbliert sind, inklusive einer kleinen Küche. Die Warmmiete für die Studenten beinhaltet all das, selbst W-Lan und Strom sind inklusive. Dafür werden aber auch hohe Preise veranschlagt. Die Miete für die kleinste Einheit im „The Fizz“ in der Köpenicker Straße, einem Objekt der Münchner International Campus, beträgt mindestens 643 Euro. Ein Balkon kostet 30 Euro extra, eine Wohnung in den beiden oberen Etagen sechs und sieben bedeutet weitere 60 Euro zusätzlich. Wohlgemerkt für 17 Quadratmeter Wohnfläche. Dennoch sind die Wohnungen begehrt.

Eltern stemmen die Finanzierung

Fragt man Jonas Grimm, verantwortlich für die Projekt- und Vertriebssteuerung „SMARTments student Apartments“ der GBI Wohnungsbau, ob es derzeit freie Plätze gibt, sagt er: „Nein, alle Häuser sind ausgebucht, an allen Standorten. Und das bereits stets vor der Eröffnung“. Der Projektentwickler, der auch Hotels konzipiert, ist in verschieden Städten aktiv, insgesamt unterhält er unter der Marke SMARTments 17 Studentenapartments für mehr als 2500 Bewohner. Darüber hinaus befinden sich „eine Handvoll Projekte im Bau oder in der Entwicklung“, so Grimm. In Berlin haben die Erlanger im Sommer letzten Jahres ihr erstes Haus in der Kaiserin-Augusta-Allee in Moabit eröffnet. Die knapp 300 Wohnungen waren in kürzester Zeit vergeben. Vielleicht hat der Zuspruch damit zu tun, dass die SMARTments Apartments zu den preisgünstigeren im Segment zählen. Laut Grimm beträgt die Vollinklusiv-Miete inklusive Internetflatrate und allen weiteren Nebenkosten rund 480 Euro im Monat. Aber auch das ist kein Pappenstiel.

Für die jungen Leute, beziehungsweise deren Eltern, die ja häufig die Finanziers sind, ist die Situation in Berlin extrem schwierig. Für Kapitalanleger hingegen ist sie rosig. Sie müssen mittlerweile zwar tief in die Tasche greifen, aber dafür investieren sie in einen zukunftsträchtigen Markt. „Die Anleger können von einer weiter hohen Nachfrage ausgehen“, sagt Brauckmann.

Damit man als Investor wirklich ein gutes Geschäft macht, sollte man sich die Verträge allerdings genau anschauen. Denn meist wird dem Anleger zwar eine feste Mietzahlung über einen Zeitraum von 20 Jahren garantiert, selbst dann, wenn die Wohnung für kurze Zeit leer steht. Aber: In der Regel bekommt er nur alle paar Jahre einen minimalen Aufschlag, der in etwa den Inflationsanstieg kompensiert. Darüber hinaus kann er keine Mieterhöhungen durchsetzen. Wem das zu wenig renditeträchtig erscheint, kann alternativ auf Fonds ausweichen. Ein Teil der Studenten-Apartments wird nämlich über diesen Kanal finanziert.